Autres demandes relatives à la copropriété

RÉPUBLIQUE FRAN'AISE

AU NOM DU PEUPLE FRAN'AIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 12 MARS 2025

(n° , 9 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/13048 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CIBOS

Décision déférée à la Cour : Jugement du 01 Juin 2023-Tribunal de Grande Instance de PARIS- RG n° 22/58060

APPELANT

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES [Adresse 1] représenté par son syndic, le Cabinet TIFFENCOGE, SA immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 652 009 705

C/O Cabinet TIFFENCOGE

[Adresse 4]

[Localité 16]

Représenté par Me Laetitia BOYAVAL-ROUMAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : B0618

INTIMÉS

Madame [V] [L] veuve [S]

née le 12 février 1945 à [Localité 16]

[Adresse 14]

[Localité 2]

Représentée par Me Anne COURTOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0218

Monsieur [G]-[M] [S]

né le 11 juillet 1975 à [Localité 13] (92)

[Adresse 5]

[Localité 17]

Représenté par Me Anne COURTOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0218

Madame [U] [S]

née le 1er juillet 1978 à [Localité 13] (92)

[Adresse 1]

[Localité 10]

Représentée par Me Anne COURTOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0218

Monsieur [A] [S]

né le 02 avril 1980 à [Localité 13] (92)

[Adresse 8]

[Localité 11]

Représenté par Me Anne COURTOT, avocat au barreau de PARIS, toque : P0218

Madame [D], [O] [S]

née le 02 Avril 1963 à [Localité 12] (92)

[Adresse 3]

[Localité 6]

Représentée par Me Philippe PAINGRIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E2050

Madame [X], [Z] [S] épouse [F]

née le 30 Septembre 1960 à [Localité 12] (92)

[Adresse 9]

[Localité 17]

Représentée par Me Philippe PAINGRIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E2050

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 18 Décembre 2024, en audience publique, devant la Cour composée de :

Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre

Madame Perrine VERMONT, Conseillère

Madame Caroline BIANCONI-DULIN, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Madame Christine MOREAU, Présidente de Chambre, en vertu de l'article 807 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : Mme Dominique CARMENT

ARRÊT :

- CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile

- signé par Mme Christine MOREAU, Présidente de Chambre, et par Mme Dominique CARMENT, Greffière présente lors de la mise à disposition.

* * * * * * * * *

FAITS & PROCÉDURE

M. [I] [S] est décédé le 8 septembre 2012, laissant à sa succession son épouse en secondes noces, Mme [V] [L] veuve [S], et ses cinq enfants, Mmes [X] [S] et [D] [S] nées de sa première union avec Mme [K], et MM. [G]-[M] et [A] [S], et Mme [U] [S] issus de son union avec Mme [V] [L] veuve [S].

Par jugement selon la procédure accélérée au fond du 4 mars 2021, Maître [N], administrateur judiciaire, a été nommée en qualité de mandataire commun de l'indivision successorale à la suite du décès de M. [I] [S], constituée entre Mme [V] [L] veuve [S], Mme [U] [S], M. [G]-[M] [S], M. [A] [S], Mme [D] [S] et Mme [X] [S] épouse [F], pris en leur qualité de propriétaires indivis des lots n° 35, 13, 25, 29 et 31 de l'état descriptif de division de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10], aux fins de représenter ladite indivision, pour prendre part aux votes des assemblées générales de cette copropriété. Cette mission d'une durée de douze mois est arrivée à expiration le 4 mars 2022.

Par actes de commissaire de justice délivrés les 2 et 4 août 2022, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Tiffencoge, a fait assigner selon la procédure accélérée au fond Mme [V] [L] veuve [S], M. [G]-[M] [S], Mme [U] [S], M. [A] [S], Mme [D] [S] et Mme [X] [S] devant le président du tribunal judiciaire de Paris afin d'obtenir la désignation de Maître [N] en qualité de mandataire commun à l'indivision sur le fondement de l'article 23, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965.

Devant le délégataire du président du tribunal judiciaire de Paris, Mme [V] [L] veuve [S], Mme [U] [S], M. [G]-[M] [S] et M. [A] [S] ont fait valoir que, s'agissant des lots n° 31, 13, 25, 29, ils étaient titulaires de parts sociales de la SCI de la [Adresse 18] qui était propriétaire desdits lots de sorte que les dispositions du 2ème alinéa de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 n'étaient pas applicables.

Par jugement selon la procédure accélérée au fond du 8 décembre 2022, le délégataire du président du tribunal judiciaire de Paris a ordonné la réouverture des débats et le renvoi de l'affaire à l'audience des référés administrations judiciaires et séquestres du 16 février 2023 en invitant le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] à produire aux débats des éléments permettant de déterminer si la société civile immobilière de la [Adresse 18] est ou non une société immobilière dite d'attribution régie par les articles L.212-1 et suivants du code de la construction.

Par jugement selon la procédure accélérée au fond du 1er juin 2023, le tribunal judiciaire de Paris a :

- débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, la société Cabinet Tiffencoge, de ses demandes de

désignation d'un mandataire commun de l'indivision [S] à l'effet de la représenter vis-à-vis de la copropriété et de paiement d'une somme de 1 500 euros pour les honoraires à venir du mandataire commun,

- rappelé que la désignation de Maître [N] en qualité de mandataire commun par le jugement rendu le 4 mars 2021 par le délégataire du président du tribunal judiciaire de Paris est aux frais des indivisaires,

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10], aux dépens.

- condamné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10] à payer à chaque défendeur la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté Mme [V] [L] veuve [S], Mme [U] [S], M. [G]-[M] [S] et M. [A] [S] de leur demande d'indemnité à l'encontre de Mme [X] [S] et Mme [D] [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- débouté Mme [X] [S] et Mme [D] [S] de leur demande d'indemnité à l'encontre de Mme [V] [L] veuve [S], Mme [U] [S], M. [G]-[M] [S] et M. [A] [S] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10] a relevé appel de cette décision par déclaration remise au greffe le 21 juillet 2023.

La procédure devant la cour a été clôturée le 18 décembre 2024.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions notifiées le 29 septembre 2023 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10], appelant, invite la cour, au visa de l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- le recevoir en son appel et ses demandes et l'en déclarer bien fondé,

- infirmer le jugement dont appel du 1er juin 2023 en toutes ses dispositions,

statuant à nouveau,

- désigner Maître [N] comme mandataire commun de l'indivision [S] comprenant Mme [V] [S], sa fille Mme [U] [S], ses deux fils Messieurs [G]-[M] et [A] [S] et ses deux belles-filles Mmes [D] et [X] [S] à l'effet de les représenter vis-à-vis de la copropriété du [Adresse 1] à [Localité 10] dont ils sont membres en leur qualité de copropriétaires indivis dut lot n°35 ainsi que des lots 13, 25, 29 et 31 pour lesquels les actes de retrait de la SCI n'ont pas été régularisés, avec tous les droits attachés à cette qualité.

- condamner in solidum Mme [V] [S], sa fille Mme [U] [S], ses deux fils MM. [G]-[M] et [A] [S] et ses deux belles-filles Mmes [D] et [X] [S] au paiement d'une somme de 1 500 euros du chef des honoraires versés au mandataire commun et d'une somme de 1 500 euros pour les honoraires à venir de Maître [N] la copropriété n'ayant pas à assumer ses frais destinés à représenter l'indivision,

- condamner in solidum Mme [V] [S], sa fille Mme [U] [S], ses deux fils MM. [G]-[M] et [A] [S] et ses deux belles-filles Mmes [D] et [X] [S] au paiement d'une indemnité de procédure de 4 000 en vertu de l'article 700 du code de procédure civile en première instance et de la même somme en appel ainsi aux qu'aux dépens de 1re instance et d'appel ;

Le syndicat souligne que le premier juge aurait dû désigner un mandataire pour le lot 35 dont l'indivision successorale est propriétaire et pour lequel les dispositions de l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables.

En ce qui concerne les lots dont les consorts [S] sont titulaires de parts sociales de la SCI de la [Adresse 18], il considère que l'article 6 des statuts de la SCI comportent des dispositions similiaires à l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 rendant la désignation judiciaire d'un mandataire commun possible.

Vu les conclusions notifiées le 26 octobre 2023 par lesquelles Mme [V] [L] veuve [S], M. [G]-[M] [S], Mme [U] [S] et M. [A] [S], intimés, invitent la cour, au visa de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, à :

- les recevoir en leurs demandes et les déclarer bien fondés,

en conséquence,

à titre principal,

- débouter le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10] de toutes ses demandes,

- confirmer le jugement rendu le 1er juin 2023 par le Président du tribunal judiciaire de Paris en toutes ses dispositions,

à titre subsidiaire,

- désigner la société Pargade, notaires à [Localité 15], [Adresse 7], à [Localité 17] comme mandataire commun de l'indivision successorale [S],

dans tous les cas,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10], Mme [X] [S] et Mme [D] [S] à leur payer la somme de 1 500 euros à chacun, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens en application de l'article 699 du même code ;

Soulignant être propriétaires indivis de parts sociales de la SCI de la [Adresse 18] propriétaire des lots 31, 13, 25 et 29, ils considèrent que seules les dispositions du 1er alinéa de l'article 23 sont applicables à la cause. Ils font valoir que la radiation de la SCI n'a pas pour effet la perte de sa personnalité morale.

Ils précisent par ailleurs que le lot 31 a fait l'objet d'une donation partage en date du 5 novembre 1997 et qu'en conséquence ce lot n'appartient plus à l'indivision successorale. Quant au lot 35 qui consiste dans une chambre, l'existence d'une indivision successorale n'a jamais bloqué la gestion de l'immeuble.

Ils considèrent que la demande de désignation d'un mandataire commun n'est pas nécessaire. Si toutefois la cour y faisait droit, ils demandent que l'étude notariale Pargade, désignée judiciairement dans le cadre de la procédure successorale pour procéder aux opérations de liquidation et partage de la succession de [I] [S], soit désignée à cette fin.

Vu les conclusions notifiées le 31 octobre 2023 par lesquelles Mme [D] [S] et Mme [X] [S] épouse [F], intimées, invitent la cour, au visa des articles 23 de la loi du 10 juillet 1965 et 48-1 et 145 du code de procédure civile, à :

- leur donner acte qu'elles s'en rapportent à la désignation de la Cour sur la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] aux fins de désignation d'un mandataire représentant l'indivision successorale [S] sur les biens situés [Adresse 1] à [Localité 10],

- en cas de désignation nommer Maître [N] en cette qualité,

- dire que le mandataire prendra connaissance des conditions actuelles de distribution des biens immobiliers composant l'indivision,

- dire que le mandataire votera conformément aux instructions des membres de l'indivision lorsqu'elles seront unanimes,

Lorsque ces instructions seront contradictoires, le mandataire votera selon ce qu'il estime être l'intérêt de l'indivision,

- dire que le mandataire s'opposera par son vote à la désignation des membres de l'indivision au sein du conseil syndical,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du [Adresse 1] à [Localité 10], Mme [V] [L] veuve [S], Mme [U] [S], M. [G]-[M] et M. [A] [S] à leur payer la somme de 1 500 à chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens ;

Elles confirment que la détention de lots s'effectue via une SCI et que dès lors, la demande du syndicat des copropriétaires peut difficilement être accueillie. Elles ne s'opposent pas à la désignation d'un administrateur et s'en remettent à justice tout en soulignant la nécessité de confier au mandataire, si sa désignation devait être accueillie, une mission utile au regard du contexte sans être gêné par le conseil syndical auquel appartiennent Mmes [V] et [U] [S], et de désigner un mandataire extérieur à l'indivision.

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Selon l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965, 'lorsque plusieurs lots sont attribués à des personnes qui ont constitué une société propriétaire de ces lots, chaque associé participe néanmoins à l'assemblée du syndicat et y dispose d'un nombre de voix égale à la quote part dans les parties communes correspondant au lot dont il a la jouissance.

En cas d'indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l'un d'entre eux ou par le syndic.'

Sur le lot 35 de l'immeuble sis [Adresse 1] :

Il est constant que le lot 35 de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] est un bien indivis. Les dispositions du 2è alinéa de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 ont un caractère supplétif et le règlement de copropriété peut y déroger.

En l'espèce, le règlement de copropriété applicable (pièce 18 SDC) , dans son chapitre II intitulé 'assemblées générales de copropriétaires', dispose :

- en son article 48 relatif aux personnes à convoquer : en cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, la convocation est valablement adressée au mandataire commun prévu à l'article 55;

- l'article 55 dispose en son dernier alinéa: ' en cas d'indivision ou d'usufruit d'un lot, les intéressés doivent être représentés par un mandataire commun qui sera, à défaut d'accord, désigné par le président du tribunal de grande instance, à la requête de l'un d'entre eux ou du syndic'.

En l'espèce, les stipulations du règlement de copropriété ne dérogent pas aux dispositions de l'article 23 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoyant la représentation impérative de l'indivision par un mandataire. La circonstance que le lot en question ne constitue qu'une chambre est sur ce point indifférente.

L'article 815-3 du code civil prévoit que si un indivisaire prend en main la gestion des biens indivis, au su des autres et néanmoins sans opposition de leur part, il est censé avoir reçu un mandat tacite, couvrant les actes d'administration mais non les actes de disposition ni la conclusion ou le renouvellement des baux.

Il résulte des pièces produites par le syndicat des copropriétaires et notamment du jugement rendu le 25 mars 2021 par le tribunal judiciaire de Paris dans le litige opposant ce syndicat à Mme [V] veuve [S], M. [G] [S], Mme [U] [S] et M. [A] [S] que si la première a pu être considérée comme disposant d'un mandat tacite de gestion pour l'ensemble des lots concernés par la présente procédure, les écritures produites par Mmes [D] et [E] [S] soulignent qu'elles ne lui ont donné aucun mandat en ce sens. Critiquant la présence de Mme [V] veuve [S] au conseil syndical, il peut être déduit leur opposition à ce que celle-ci soit considérée comme mandataire commun de l'indivision.

En l'absence de mandataire commun de l'indivision portant sur le lot 35 de l'acte descriptif de division de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10], il convient de procéder judiciairement à sa désignation.

Sur les lots 13, 25, 29 et 31 de l'immeuble sis [Adresse 1] :

Il résulte de la déclaration de succession produite que les parties intimées détiennent les lots 13, 25 et 29 au travers de parts sociales en indivision au sein de la SCI [Adresse 18] (pièce 6, [V] [S]).

Par ailleurs, par acte du 5 novembre 1997, M. [S] a consenti à ses enfants une donation-partage sur 167 parts de la SCI de la [Adresse 18], correspondant au lot 31 de l'immeuble, pour lequel son épouse dispose d'un droit d'habitation (pièces 5 et 13 Mme [V] [S]).

La SCI de la [Adresse 18] a été formée en 1923. Ses statuts ont été modifiés suivant délibération de l'assemblée générale extraordinaire des associés en date du 16 juin 1970 (pièce 21 SDC).

Elle a pour objet 'la propriété d'un immeuble sis à [Localité 10], [Adresse 1] et [Adresse 18] à usage principal d'habitation, la division de cet immeuble par appartements et locaux destinés à être attribués aux associés soit en jouissance, soit en propriété.

La SCI a été radiée le 7 mai 2019 (pièce 15 du SDC).

Ainsi que le premier juge l'a énoncé à bon droit, il s'agit d'une SCI d'attribution régie par les dispositions des articles L. 212-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation à l'égard de laquelle les dispositions du 1er alinéa de l'article 23 de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables. C'est également à bon droit que le premier juge a énoncé que tant que les associés de la SCI n'avaient pas exercé leur droit de retrait, ladite société, même radiée du registre du commerce et des sociétés, restait propriétaire des lots.

Le syndicat des copropriétaires soutient que les statuts de la SCI permettent la désignation judiciaire d'un mandataire en se fondant sur leur article 6 qui n'a pas été modifié par la refonte des statuts en 1970 ( pièce 22 SDC et pièce 7 [V] [S]) lequel dispose:

'la propriété de chaque part est indivisible à l'égard de la société.

Les propriétaires indivis sont tenus de se faire représenter auprès de la société par un seul d'entre eux ou par un mandataire pris parmi les associés. A défaut, la société pourra demander, pour la part indivise, la nomination d'un administrateur à M. Le président du tribunal civil statuant en référé'.

Cependant, ce texte n'apparaît pas avoir le sens et la portée que lui prête le syndicat des copropriétaires puisqu'il n'apparaît traiter que de la question de la représentation de propriétaires indivis de parts sociales à l'égard de la société. Il doit être noté que ces stipulations, à supposer que le syndicat des copropriétaires puisse s'en prévaloir, n'ont plus lieu d'être dès lors que la jurisprudence ultérieure de la cour de cassation a posé le principe que chaque propriétaire indivis de droits sociaux a la qualité d'associé.

Il s'ensuit que s'agissant des lots 15, 25, 29 et 31 de l'état descriptif de division de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10], seules les dispositions de l'article 23, premier alinéa, de la loi du 10 juillet 1965 sont applicables.

La désignation judiciaire d'un mandataire doit donc être rejetée à l'égard de ces lots. Le jugement sera confirmé sur ce point.

Sur le mandataire :

Si Mmes [D] et [X] [S] s'opposent à la désignation de la Selarl Pargade, notaires à [Localité 15], désignée judiciairement pour procéder aux opérations de comptes, liquidation et partage de succession, elles ne formulent aucune critique concrète sur les diligences effectuées par celle-ci lui reprochant uniquement de ne pas être extérieure aux parties au motif que Mme [V] veuve [S] avait mandatée cette étude pour procéder à la liquidation amiable de la succession de feu son époux.

Pour autant, ces critiques abstraites ainsi formulées sont insuffisantes à s'opposer à la désignation de cet officier public et ministériel qui dispose d'une fine connaissance du conflit familial qui oppose depuis plusieurs années les héritiers de [I] [S] et alors que sa désignation comme mandataire doit se limiter au seul lot indivis n° 35 consistant dans une chambre de bonne, qu'il n'est pas vain d'espérer une clôture proche des opérations de liquidation et partage de succession ou d'accord entre propriétaires indivis rendant une telle désignation sans objet pour l'avenir.

Il n'apparaît pas utile comme le demandent Mmes [D] et [E] [S] qui ne sont pas à l'origine de la procédure d'étendre la mission du mandataire à un objet autre que celui sollicité par le syndicat des copropriétaires à savoir la représentation de l'indivision à l'assemblée générale des copropriétaires pour le seul lot n° 35.

Sur la demande du syndicat des copropriétaires relative aux honoraires à venir du mandataire :

Ainsi que le premier juge l'a énoncé à bon droit, il résulte des termes de la loi (art. 23, alinéa 4 de la loi du 10 juillet 1965) que la désignation judiciaire d'un mandataire comun est aux frais des indivisaires.

Sa demande sera donc rejetée.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite de l'article 700 du code de procédure civile ;

L'équité commande de laisser à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel et de ses frais irrépétibles exposés en cause d'appel;

Il s'ensuit que les demandes formulées par l'une ou l'autre des parties à ce titre seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,

Infirme le jugement en ses seules dispositions ayant débouté le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10], représenté par son syndic en exercice, de sa demande en désignation d'un mandataire commun de l'indivision [S] à l'effet de la représenter vis à vis de la copropriété en ce qui concerne le lot 35 de l'état descriptif de division de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] ;

Le confirme pour le surplus ;

Statuant à nouveau et y ajoutant :

Designe la Selarl Pargade, notaires à [Localité 15], [Adresse 7] en qualité de mandataire commun de l'indivision successorale à la suite du décès de [I] [B] [R] [S], constituée de Mme [V] [L] veuve [S], Mme [U] [S], M. [G]-[M] [S], M. [A] [S], Mme [D] [S], Mme [X] [S] épouse [F], propriétaire du lot 35 de l'état descriptif de division de l'immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 10] aux fins de représenter ladite indivision pour prendre part aux votes des assemblées générales de la copropriété;

- Disons que la Selarl Pargade est nommée pour une durée de 12 mois, à compter du présent arrêt ;

- Rappelons que sa mission cessera en cas de désignation d'un mandataire commun par l'indivision ;

- Rappelle que la désignation de la Selarl Pargade en qualité de mandataire commun est aux frais des indivisaires ;

- Laisse à chacune des parties la charge de ses dépens d'appel et des frais irrépétibles qu'elle a exposés en cause d'appel ;

- Rejette toute autre demande.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE