Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

5AE Minute N°

N° RG 24/00177 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GJV6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 13 DECEMBRE 2024

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [J] [L]

DEMANDERESSE

S.C.I. ATLANTIS dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représentée par Maître Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Edwine BENAIS, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

Madame [H] [G] née le 21 Avril 1958 à [Localité 3] demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 18 OCTOBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 13 DECEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE Suivant acte sous seing privé daté du 6 février 2007, la SCI ATLANTIS a donné à bail à Monsieur et Madame [G] une maison d’habitation située à [Adresse 4], pour un loyer mensuel de 650 €. Un état des lieux d’entrée a été contradictoirement dressé le 6 mars 2007. Le 30 décembre 2019 est décédé Monsieur [Z] [G], et Madame [H] [G] a donné congé à effet du 15 décembre 2022, et un état des lieux de sortie a été contradictoirement dressé le 14 décembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 13 mars 2024, établi au nom de “la SARL ATLANTIS”, la SCI ATLANTIS a fait assigner Madame [H] [G] sur le fondement de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 11 078,07 € représentant le solde des loyers et charges impayés ainsi que les frais de remise en état du logement après déduction du dépôt de garantie ; elle a également sollicité une indemnité de 500 € à titre de dommages-intérêts pour “résistance abusive et malicieuse”, de même qu’une indemnité de 500 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Par un acte rectificatif du 25 septembre 2024, cette assignation a été signifiée dans les mêmes termes, mais cette fois au nom de la SCI ATLANTIS. Assignée à sa personne les 13 mars et 25 septembre 2024, Madame [H] [G] n’a pas comparu à l’audience et n’y était pas représentée.

MOTIFS DE LA DÉCISION L’article 472 du code de procédure civile dispose que si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée. L’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus. Il ressort de l’extrait du compte de la locataire, produit aux débats par la SCI ATLANTIS qu’à la date de reprise des lieux, soit au 14 décembre 2022, Madame [H] [G] restait débitrice de la somme de 6 038,97 € après régularisation des charges (ordures ménagères). L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 dispose encore que le locataire est tenu de répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. La responsabilité du locataire est évaluée en tenant compte des états des lieux qui sont établis à l’entrée et à la restitution des lieux. L’article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit toutefois que les réparations locatives sont à la charge du locataire sauf notamment si elles sont occasionnées par vétusté. A cet égard, l’article 4 du décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 définit la vétusté comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement. Si le bail conclu entre les parties ne comporte pas de renvoi à une grille de vétusté, il convient, compte tenu de la durée d’occupation des lieux, à savoir près de quinze années, d’appliquer un coefficient de vétusté pour tenir compte de l’usure normale des équipements. Ce coefficient de vétusté, tel qu’il est habituellement appliqué, est calculé en considération du fait que les peintures, tapisseries, plafonds, moquettes et papiers peints doivent nécessairement être refaits ou changés au bout de dix années pour tenir compte de l’usure normale liée à l’effet du temps. Il en va de même du parquet stratifié et du linoleum vétustes au bout de quinze années, et du mobilier courant au bout de huit années. Or, l’examen de l’état des lieux de sortie démontre que la quasi-totalité des désordres sur lesquels se fonde la SCI ATLANTIS pour demander une indemnisation pour des frais de réparations locatives se rapporte à ces postes de préjudice. Compte tenu des considérations exposées ci-dessus, ces désordres ne pourront donc être retenus à l’encontre de Madame [H] [G] en considération de la durée d’occupation des lieux. De la même façon, l’évier de la cuisine, en état moyen sans être totalement dégradé au bout de 15 ans, correspond à l’état de vétusté naturelle d’un tel mobilier. Concernant le jardin, l’état des lieux d’entrée ne fait pas mention de l’existence d’une jardinière, pas plus que d’un abri de jardin. Il n’est donc justifié d’aucune créance à ce titre. Seules seront retenus les dégradations suivantes, qui échappent au critère d’usure normale : - saletés sur la plomberie de la cuisine, - un joint à changer dans la salle de bains, - une bonde à tirette à nettoyer dans la salle de bains, - crochets et traces à reprendre sur la fenêtre du séjour, de la salle de bains, de la cuisine, des trois chambres, - saletés sur les plinthes de la salle de bains, du hall d’entrée, - prises électriques sales et défixées, - saletés sur les volets du séjour et de la cuisine, - saletés sur le plafonnier des toilettes, - saletés sur la porte des toilettes, des chambres 2 et 3, - butées défixées dans la chambre 2 et le hall d’entrée, - carreau fissuré dans le séjour. En dépit de ce qu’il existe une difficulté sérieuse à comprendre le montant sollicité, qui est chiffré par la demanderesse de manière globale sans ventilation, et alors de surcroît que l’addition des devis et factures produits n’y correspond aucunement, la créance de la SCI ATLANTIS pourra ainsi être fixée de la manière suivante : - nettoyage de la plomberie : 3,60 €, - remplacement de joint : 27,50 €, - nettoyage de la bonde : 1 €, - remise en état des fenêtres : 182,20 €, - nettoyage des plinthes : 12€, - nettoyage d’un plafonnier : 3,60 €, - nettoyage et refixation des prises électriques : 72,20 € - nettoyage des volets : 63,60 €, - nettoyage de portes : 36,60 €, - refixation de butées : 6,60 €, - carrelage séjour : 66 €, soit au total : 474,90 €. Bien que la mention du paiement d’un dépôt de garantie ne figure pas au bail, il résulte du décompte produit par la SCI ATLANTIS qu’elle reconnaît avoir perçu à ce titre la somme de 650 € : elle doit donc rembourser, sur cette somme, celle de 175,10 € à Madame [H] [G]. Le compte entre les parties s’établit par conséquent ainsi : - solde des loyers impayés : 6 038,97 € - déduction de la créance de Madame [H] [G] : 175,10 €, - solde restant dû par Madame [H] [G] : 5 863,87 €. Madame [H] [G] sera donc condamnée au paiement de cette somme. Le caractère abusif de la résistance de Madame [H] [G] n’est pas démontré, et la SCI ATLANTIS sera donc déboutée de sa demande de dommages-intérêts. Madame [H] [G], partie perdante, supportera les dépens, et sera condamnée à verser à la SCI ATLANTIS la somme équitable de 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, Vu l’assignation rectificative du 25 septembre 2024, Condamne Madame [H] [G] à payer à la SCI ATLANTIS la somme de 5 863,87 € (cinq mille huit cent soixante-trois euros quatre-vingt-sept centimes), après déduction du dépôt de garantie conservé par la bailleresse ; Déboute la SCI ATLANTIS de sa demande de dommages-intérêts ; Condamne Madame [H] [G] aux dépens de l’instance ; La condamne à verser à la SCI ATLANTIS une indemnité de 500 € (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; Rappelle que le présent jugement est exécutoire par provision. Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE