Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 24/00538 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GOLS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 06 DECEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [X] [Y]

DEMANDEURS

Monsieur [D] [N] né le 16 Août 1945 à [Localité 7], et Madame [M] [N], demeurant tous deux [Adresse 2]

Représentés par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [L] [V] né le 04 Juillet 1945 à [Localité 9], et Madame [B] [V] NEE [W] née le 20 Août 1954 à [Localité 10], demeurant tous deux [Adresse 3]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 NOVEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 06 DECEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 octobre 2012 avec prise d’effet au 01 novembre 2012, Monsieur [D] [N] et Madame [M] [N] ont donné à bail à Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V] un logement à usage d’habitation situé [Adresse 5] [Localité 1], moyennant un loyer mensuel révisable de 545,00 euros, outre une provision sur charges récupérables de 6,75 euros par mois.

Des loyers étant restés impayés, Monsieur [D] [N] et Madame [M] [N] ont fait signifier aux locataires, le 30 avril 2024, un commandement de payer pour un montant en principal de 4.822,89 euros, visant la clause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice délivré le 09 août 2024, Monsieur [D] [N] et Madame [M] [N] ont fait assigner Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS statuant en référé aux fins de voir constater la résiliation du contrat de bail par l’effet du jeu de la clause résolutoire et d’obtenir :

- leur expulsion, ainsi que celle de tous occupants et tous biens de leur chef, si besoin avec le concours et l’assistance de la force publique ; - leur condamnation solidaire au paiement : * de la somme provisionnelle de 4.822,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation arrêtés au jour de l’assignation, avec intérêts au taux légal à compter du jour de la présente décision ; * d’une indemnité d’occupation provisionnelle d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable en cours et des charges, à compter du jour de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux ; * des entiers dépens, en ce compris notamment le coût du commandement de payer ; * de la somme de 800,00 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.

Un diagnostic social et financier a été transmis à la juridiction par le service social du conseil départemental de [Localité 8] le 30 octobre 2024, indiquant que les intéressés ne s’étaient pas présentés au rendez-vous proposé, Madame [B] [V] leur précisant toutefois avoir perçu une aide financière de la part du service social des armées.

Lors de l’audience du 08 novembre 2024, Monsieur [D] [N] et Madame [M] [N], représentés par leur conseil, ont maintenu l’intégralité de leurs demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 3.952,89 euros et à faire part de leur accord quant à l’octroi de délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, au motif que les parties échangent à propos de la situation et que les locataires sont âgés.

Respectivement assignés à domicile et à personne, Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V] n’ont pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

La décision est réputée contradictoire en application de l'article 473 du même Code du seul fait qu'elle est susceptible d'appel.

En application des articles 834 et 835 du Code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation en référé du 09 août 2024 a été régulièrement notifiée à la préfecture du département de [Localité 8] par voie électronique avec avis de réception du 13 août 2024, soit six semaines au moins avant l’audience du 08 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige. Dès lors, leur demande est recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la résiliation du bail

En application des dispositions des articles 1728 et 1741 du Code civil, et 7 a) de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le locataire est tenu de payer son loyer aux termes convenus au contrat, à peine de résiliation du bail.

L'article 24-I de la loi du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges locatives aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer reproduit la clause résolutoire et vise les dispositions de l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 précitée.

Par ailleurs, il ressort du décompte actualisé produit par les bailleurs et non contesté par les locataires que ces derniers n’ont pas réglé les sommes visées au commandement de payer du 30 avril 2024 dans le délai de deux mois imparti.

Les conditions d’application de la clause résolutoire sont donc acquises en l’espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 01 juillet 2024.

Il convient en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation provisionnelle à compter de cette date, à une somme égale au montant du loyer en cours, révisable et augmenté des charges à régulariser.

Sur la provision due au titre de l’arriéré locatif

L’article 7 a) de la loi du 06 juillet 1989 précitée dispose que le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l’espèce, le paiement des loyers et de ses accessoires échus, obligation essentielle du locataire, est également prévu par les dispositions du contrat signé entre les parties.

Il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V] n’ont pas réglé avec régularité le montant des loyers et charges depuis le mois de décembre 2016, que leur solde est débiteur depuis lors, et que les bailleurs leur ont adressé deux mises en demeure avec avis de réception les 20 avril 2017 et 03 octobre 2023 aux fins de réclamer le versement des sommes dues.

À ce titre, les bailleurs sollicitent le remboursement de la somme de 3.952,89 euros en principal, montant arrêté au jour de l’audience et incluant le mois d’octobre 2024, selon décompte produit à l’audience.

En l’absence de preuve contraire de la part des défendeurs, la créance est ainsi justifiée.

Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V] seront par conséquent solidairement condamnés à titre provisionnel au paiement de cette somme arrêtée au jour de l’audience, incluant le mois d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24-V et -VII de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de la demande des bailleurs à l’audience et au vu des motifs invoqués, il sera accordé à Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V] des délais de paiement suspensifs des effets de la clause résolutoire, selon les mensualités et les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

Sur les mesures de fin de décision

En application des dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V], en ce qu’ils succombent à l’instance, seront condamnés in solidum à en supporter la charge des dépens afférents, en ce compris notamment les frais du commandement de payer, soit 153,06 euros, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture de [Localité 8].

Aux termes de l'article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [D] [N] et Madame [M] [N] pour faire valoir leurs droits et leurs intérêts, Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V] seront condamnés in solidum à leur verser la somme de 500,00 euros au titre des frais irrépétibles qu’ils ont exposés.

Leur demande sera rejetée pour le surplus.

Conformément à l’article 514-1 alinéa 3 du Code de procédure civile, la présente ordonnance rendue en référé est assortie de plein droit de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent, vu l’urgence ;

DÉCLARONS recevable l'action de Monsieur [D] [N] et Madame [M] [N] ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de bail conclu le 22 octobre 2012 entre Monsieur [D] [N] et Madame [M] [N], bailleurs, et Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V], preneurs, et concernant le logement à usage d’habitation situé [Adresse 4] à [Localité 6], sont réunies à la date du 01 juillet 2024 ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation provisionnelle due par Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V] à compter du 01 juillet 2024 à une somme égale au montant du loyer mensuel révisable selon les mêmes conditions que celles prévues au bail, outre la provision sur charges récupérables qui sera à régulariser, soit 630 € ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V] à payer à Monsieur [D] [N] et Madame [M] [N] une provision de 3.252,89 euros (trois mille deux cent cinquante-deux euros et quatre-vingt-neuf centimes) à valoir sur le montant des loyers, charges et indemnités d’occupation échus non réglés au jour de l’audience et incluant le mois d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance, dont à déduire les sommes éventuellement versées à cette date ;

ACCORDONS cependant à Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 V et VII de la loi du 06 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V] à s'acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 40,00 euros (quarante euros) puis par une 36ème et ultime mensualité représentant le solde de la dette en principal et intérêts ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra intervenir au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance ;

SUSPENDONS, pendant le cours du délai de 36 mois ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire et la résiliation du bail ;

DISONS que si les modalités d'apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu’à défaut de paiement de toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, et sans aucune formalité exigée de la part des bailleurs : • que la clause résolutoire retrouvera son plein effet et que le bail sera en conséquence résilié de plein droit, • que le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, • qu'à défaut pour Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V] d'avoir volontairement libéré les lieux dans un délai de deux mois à compter de la délivrance d'un commandement d’avoir à quitter les lieux, Monsieur [D] [N] et Madame [M] [N] pourront faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants et tous biens de leur chef, si besoin avec le concours d'un serrurier et de la force publique, conformément aux dispositions des articles 61 à 66 de la loi n° 91-650 du 09 juillet 1991 (articles L. 411-1 et suivants du Code des procédures civiles d'exécution), le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l'article L. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, • que Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V] seront solidairement tenus, à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui aurait été du en l'absence de la résiliation du bail, telle que fixée plus haut.

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V] à verser à Monsieur [D] [N] et Madame [M] [N] la somme de 500,00 euros (cinq cents euros) sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [L] [V] et Madame [B] [V] aux entiers dépens de l'instance, en ce compris notamment le coût du commandement de payer, soit 153,06 euros (cent cinquante-trois euros et six centimes), de l’assignation en référé et de la notification à la préfecture de [Localité 8] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par mise à disposition de la décision au greffe.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS