Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 24/00159 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GJOU

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 20 SEPTEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur [O] Joseph, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [M] [R]

DEMANDEUR

Monsieur [P] [K] demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, substituée par Maître Edwine BENAIS, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Monsieur [J] [L], demeurant [Adresse 3]

Comparant en personne

Monsieur [N] [S] demeurant [Adresse 1]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 JUILLET 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 20 SEPTEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 5 avril 2023, Monsieur [P] [K] a donné à bail à Monsieur [J] [L] un logement situé Compostelle [Adresse 4], à [Localité 5] (86), moyennant un loyer mensuel de 520 € outre une provision mensuelle sur charges de 70 €. Le bail a pris effet le 15 avril 2023.

Par acte en date du 5 avril 2023, Monsieur [N] [S] s’est porté caution solidaire.

Le 13 novembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant en principal de 3.916,04 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Le 15 novembre 2023, le commandement de payer les loyers a été signifié à la caution.

Par acte de commissaire de justice des 07 mars et 24 avril 2024, Monsieur [P] [K] a fait assigner en référé le locataire et la caution devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 5] aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ; - prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - condamner solidairement le locataire et la caution au paiement d'une provision d'un montant de 3.350,94 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges, soit la somme mensuelle de 610,50 €, étant précisé que l’indemnité d’occupation sera annuellement révisée en fonction de la clause insérée dans le bail tant que les occupants n’auront pas quitté les lieux et que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 13 novembre 2023 ; - condamner solidairement le locataire et la caution à verser la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 5 juillet 2024, Monsieur [P] [K], valablement représenté par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 5.567,67 € au 2 juillet 2024, précisant être opposé à l’octroi de délais de paiement dans la mesure où la dette locative s’est aggravée depuis le commandement de payer.

Monsieur [J] [L] a comparu en personne. Il a sollicité l’octroi de délais de paiement suspensifs, proposant de verser mensuellement la somme de 800 €, soit 170 € en plus que le montant du loyer pour apurer la dette locative. Il a fait état de sa situation personnelle, professionnelle et financière. Il a indiqué que le dernier loyer honoré date du mois de mai 2024.

Monsieur [N] [S] n’a pas comparu, ayant été convoqué par acte signifié à étude.

Autorisé à faire parvenir des pièces en délibéré, Monsieur [J] [L] a transmis des justificatifs relatifs à sa situation, éléments qui ont été soumis à la contradiction. Par la voie de son conseil, Monsieur [P] [K] a maintenu l’intégralité de ses demandes, sollicitant que la demande du locataire tendant à l’octroi de délais de paiement soit rejetée.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 8 mars 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 13 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 14 janvier 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable en fonction de la clause insérée dans le bail, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 4.561 € au 9 août 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’août 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner in solidum le locataire et la caution à verser au bailleur une provision de 4.561 €, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du commandement de payer sur la somme de 3.916,04 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Monsieur [J] [L] sollicite l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, proposant de verser la somme mensuelle de 170 € aux fins d’apurer la dette locative.

Monsieur [P] [K] s’oppose à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

En cours de délibéré, Monsieur [J] [L] a justifié avoir effectué des virements de 800 € en juillet et août 2024 aux fins de payer le loyer et de commencer à apurer la dette locative. Il a produit ses derniers bulletins de paie correspondant à des emplois exercés dans le cadre de missions intérimaires en mai, juin et juillet 2024 et il a justifié de son emploi dans le cadre d’un contrat de travail à durée indéterminée à compter du 26 août 2024 pour une rémunération mensuelle brute de base de 2.050 €.

Il résulte des éléments transmis en cours de délibéré que Monsieur [J] [L] a connu une période d’instabilité professionnelle au cours de laquelle il a accompli des missions intérimaires, sa situation semble en voie de stabilisation puisque le locataire justifie désormais de son emploi dans le cadre d’un contrat à durée indéterminée avec des revenus mensuels lui permettant de s’acquitter du loyer mensuel et de verser une somme supplémentaire en vue d’apurer la dette locative.

En outre, Monsieur [J] [L] justifie avoir repris le paiement du loyer courant et des charges, et avoir commencé à apurer la dette locative, tel qu’il avait été invité à le faire le jour de l’audience.

Aussi, force est de constater que Monsieur [J] [L] s’est remobilisé, qu’il a repris le paiement du loyer, qu’il a commencé à apurer la dette locative et qu’il justifie désormais d’une situation stabilisée, autant d’éléments conduisant à faire droit à sa demande de délais de paiement suspensifs.

Par conséquent, il sera accordé au locataire des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, selon des modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner in solidum les défendeurs aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En outre, les défendeurs seront condamnés in solidum au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l'action de Monsieur [P] [K] ;

CONSTATONS à la date du 14 janvier 2024 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [P] [K] d’une part, bailleur, et Monsieur [J] [L] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé Compostelle [Adresse 4], à [Localité 5] (86) ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due in solidum par Monsieur [J] [L] et Monsieur [N] [S] à Monsieur [P] [K] à une somme égale au montant du loyer mensuel (538,18 €) révisable suivant la clause insérée dans le bail, outre la provision mensuelle sur charges (68 €) qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [L] et Monsieur [N] [S] et à payer à Monsieur [P] [K] une provision de 4.561 € (QUATRE MILLE CINQ CENT SOIXANTE ET UN EUROS) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 9 août 2024, incluant l’indemnité d’août 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 13 novembre 2023 sur la somme de 3.916,04 € et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDONS cependant à Monsieur [J] [L] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Monsieur [J] [L] à s'acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 30 mensualités de 150 € (CENT CINQUANTE EUROS) puis par une 31ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d'apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, qu'à défaut par Monsieur [J] [L] d'avoir libéré les lieux et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [J] [L] et Monsieur [N] [S] seront tenus in solidum à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d'une provision sur l’indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée plus haut ; DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [L] et Monsieur [N] [S] au paiement de la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [J] [L] et Monsieur [N] [S] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LE JUGE DES RÉFÉRÉS