Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE N° : DOSSIER : N° RG 24/00352 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GQEK

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

ORDONNANCE DU JUGE DES RÉFÉRÉS EN DATE DU 12 MARS 2025

DEMANDERESSE :

LE :

Copie simple à : -Me LOUBEYRE

Copie exécutoire à : - Me LOUBEYRE

S.C.I. DE LA MOTTELLERIE dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représentée par Me Isabelle LOUBEYRE, avocat au barreau de POITIERS, avocat postulant et par Me Guillaume CLOUZARD, avocat au barreau d’ANGERS, avocat plaidant

DEFENDEUR :

Monsieur [S] [O] demeurant [Adresse 5]

Non constitué

COMPOSITION :

JUGE DES RÉFÉRÉS : Cyril BOUSSERON, Président

GREFFIER : Marie PALEZIS

Débats tenus à l'audience publique de référés du : 12 février 2025.

EXPOSE DU LITIGE : La SCI DE LA MOTTELLERIE a consenti, par acte sous seing privé du 1er avril 2023, [S] [O] , entrepreneur individuel, un bail commercial portant sur un ensemble immobilier à usage artisanal situé [Adresse 3] pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2023 et moyennant un loyer mensuel de 1.500 euros HT. Un commandement de payer la somme de 8.400 euros en principal, visant la clause résolutoire, et de justifier de la souscription d’un contrat d’assurance garantissant les risques locatifs a été signifié à [S] [O] par la SCI DE LA MOTTELLERIE le 14 décembre 2023. Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 7 novembre 2024, la SCI DE LA MOTTELLERIE a assigné M. [S] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers. Selon mention au dossier en date du 7 janvier 2025, la réouverture des débats a été ordonnée afin que la SCI DE LA MOTTELLERIE explicite la raison pour laquelle M. [S] [O] n’a pas été assigné à son domicile déclaré au RNE. Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 20 janvier 2025, la SCI DE LA MOTTELLERIE a assigné M. [S] [O] devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Poitiers. Elle sollicite de : Constater l’acquisition de la clause résolutoire de plein droit et, de ce fait, la résiliation du contrat de bail commercial du 1er avril 2023 conclu entre la SCI DE LA MOTTELLERIE et M. [S] [O], portant sur l’ensemble immobilier à usage commercial situé à [Adresse 4], cadastré XR n°[Cadastre 2], avec effet au 16 janvier 2024 ;Ordonner à M. [S] [O] de restituer à la SCI DE LA MOTTELLERIEles locaux loués en bon état de réparation et d’entretien ainsi que les clés de ces derniers dans un délai de 15 jours à compter la signification de l’ordonnance à intervenir et, passé ce délai, sous astreinte de 20 euros par jour de retard,Ordonner, à défaut de restitution dans le délai de 15 jours, l’expulsion des locaux loués de M. [S] [O] et celle de tout occupant de son chef, avec, au besoin, l’assistance de la force publique et le concours d’un serrurier,Condamner M. [S] [O] à payer, à titre provisionnel, à la SCI DE LA MOTTELLERIE la somme de 12.667,74 euros au titre de sa dette locative suivant décompte arrêté au 15 janvier 2024, outre les intérêts au taux légal majoré de 8 points à compter du 14 décembre 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire ;Condamner M. [S] [O] à payer, à titre provisionnel, à la SCI DE LA MOTTELLERIE une indemnité d’occupation journalière égale à la somme de 73,77 euros, outre les éventuels charges, impôts et taxes, à compter du 16 janvier 2024 et jusqu’à la restitution des clés et la libération complète des locaux ;Condamner M. [S] [O] à verser à la SCI DE LA MOTTELLERIE une somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;Condamner M. [S] [O] aux entiers dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 14 décembre 2023 ;Rappeler que l’exécution provisoire est de plein droit. Elle se prévaut des dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce et soutient que le commandement est demeuré infructueux dans le délai d’un mois imparti au locataire pour régulariser sa situation. Elle explique que le défendeur n’a pas réglé les sommes dues dans le délai ni communiqué un quelconque justificatif d’assurance. Elle ajoute que les dispositions de l’article L. 143-2 alinéa 1 du code de commerce ne sont pas applicables dès lors que le défendeur exploite un fonds artisanal et non un fonds de commerce. Elle invoque les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile et les stipulations du bail commercial et notamment la clause pénale. Elle fait valoir que la dette locative du défendeur n’est pas contestable puisqu’elle correspond au solde de loyers et taxes dus en vertu du contrat de bail commercial du 1er avril 2023. Elle expose que la résiliation du contrat de bail commercial prenant effet à l’expiration du délai d’un mois prévu par le commandement de payer visant la clause résolutoire signifié le 14 décembre 2023, l’EURL [O] [S] est devenu occupant sans droit ni titre à compter du 16 janvier 2024 et qu’il est redevable d’une indemnité d’occupation conformément aux prescriptions du bail commercial. Elle soutient enfin qu’il serait inéquitable de laisser à sa charge les frais rendus nécessaires pour les besoins de la présente procédure qui découlent exclusivement des fautes et manquements commis par le défendeur. M. [S] [O] n’a pas constitué avocat et n’a pas comparu.

MOTIFS DE LA DECISION : M. [S] [O] n’a pas constitué avocat bien que régulièrement assigné, l’acte lui ayant été signifié à étude le 7 novembre 2024 puis à adresse déclarée, à étude, le 20 janvier 2025. L’ordonnance, susceptible d’appel, sera réputée contradictoire en application de l’article 473 du code de procédure civile. Sur le constat de l’acquisition de la clause résolutoire et ses conséquences : Aux termes de l’article L. 145-41 du Code de commerce, « Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. » Un commandement de payer la somme de 8.400 euros en principal, correspondant à la somme des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire mentionnée au bail sous seing privé du 1er avril 2023 a été signifié au locataire le 14 décembre 2023. Il n’est pas justifié que le locataire ait réglé cette somme depuis la délivrance du commandement de payer dans le délai d’un mois à compter de la date de signification. Dès lors, il y a lieu de constater que la résiliation du contrat de bail est acquise de plein droit au 16 janvier 2024, par application des dispositions de l’article 642 du code de procédure civile. La locataire est donc occupant sans droit ni titre des locaux loués depuis cette date. Il lui sera ordonné de libérer les lieux et, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification, son expulsion sera ordonnée, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique. Une astreinte n’est pas nécessaire dès lors que l’expulsion est ordonnée. Sur les demandes de condamnations provisionnelles : Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux et de la protection dans la limite de ses compétences] peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. » La somme de 11.516,13 euros, correspondant à la somme des loyers et charges impayés au 15 janvier 2024, majorée d’une pénalité de 10% au titre des frais contentieux en vertu de la clause pénale stipulée au bail, amenant le montant à la somme de 12.667,74 euros est sollicitée. La SCI DE LA MOTTELLERIE produit un échéancier détaillé des sommes dues, dans ses conclusions (p.10), accompagné des factures justificatives (pièces n°4 et 5) de sorte qu’elles ne se heurtent à aucune contestation sérieuse. La créance est certaine, liquide et exigible. M. [S] [O] sera donc condamné à payer à titre provisionnel de la somme de 12.667,74 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 janvier 2024. La clause pénale stipulée au bail sous seing privé du 1er avril 2023, « toute somme due en vertu du présent bail qui ne serait pas payée à son échéance exacte, porterait intérêt au taux de base de l’intérêt légal, majoré de 8 points, et ce sans qu’aucune mise en demeure préalable soit nécessaire, le preneur se trouvant en demeure par le seul effet de la survenance du terme » (pièce n°2). Cependant la clause pénale prévoit déjà une majoration de 10 % des sommes et l’indemnisation étant forfaitaire les clauses pénales ne peuvent se cumuler. L’application de cette partie de la clause pénale se heurte à une contestation sérieuse. M. [S] [O] sera donc condamné à payer à titre provisionnel la somme de 12.667,74 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, date du commandement de payer visant la clause résolutoire, sur la somme de 8400 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Occupant sans droit ni titre des lieux depuis le 16 janvier 2024, il est redevable d’une indemnité d’occupation journalière à compter de cette date, d’un montant de 73,77 euros, conformément à la clause résolutoire du bail commercial prévoyant sa fixation au montant du loyer global de la dernière année majoré de 50 %, jusqu’à complet départ. Il sera condamné à payer cette somme à titre provisionnel. Sur les dépens : Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. » M. [S] [O] succombe à l’instance. Il supportera les dépens qui comprendront le coût du commandement de payer. Sur les frais non compris dans les dépens : Aux termes de l'article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens; 2° Et, le cas échéant, à l'avocat du bénéficiaire de l'aide juridictionnelle partielle ou totale une somme au titre des honoraires et frais, non compris dans les dépens, que le bénéficiaire de l'aide aurait exposés s'il n'avait pas eu cette aide. Dans ce cas, il est procédé comme il est dit aux alinéas 3 et 4 de l'article 37 de la loi n° 91-647 du 10 juillet 1991. Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. Néanmoins, s'il alloue une somme au titre du 2° du présent article, celle-ci ne peut être inférieure à la part contributive de l'Etat. » Il est inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais exposés et non compris dans les dépens. M. [S] [O] sera condamné à verser la somme de 800 euros à la SCI DE LA MOTTELLERIE sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS : Nous, Juge des référés, statuant par ordonnance de référé mise à la disposition des parties, réputée contradictoire, après débats en audience publique, en premier ressort, Vu l'article 835 du code de procédure civile, Constatons la résiliation du bail commercial au 16 janvier 2024. Ordonnons, à défaut de libération des lieux dans le délai de 15 jours à compter de la signification de la décision, l’expulsion de la M. [S] [O] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique. Condamnons M. [S] [O] à payer à la SCI DE LA MOTTELLERIE à titre provisionnel la somme de 12.667,74 euros au titre des loyers et charges impayés au 15 janvier 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 décembre 2023, sur la somme de 8400 euros et à compter de l’assignation pour le surplus. Condamnons M. [S] [O] à payer à la SCI DE LA MOTTELLERIE à titre provisionnel la somme de 73,77 euros à titre d’indemnité d’occupation journalière à compter du 16 janvier 2024 et jusqu’au complet départ. Condamnons M. [S] [O] à payer à la SCI DE LA MOTTELLERIE la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. Rappelons que la présente ordonnance est exécutoire par provision de plein droit ; Rappelons qu'il sera procédé à la signification de la présente ordonnance par la partie la plus diligente ; Condamnons M. [S] [O] aux dépens. La présente ordonnance de référé a été mise à disposition des parties le 12 mars 2025 par Monsieur Cyril BOUSSERON, Président du Tribunal Judiciaire, assisté de Madame Marie PALEZIS, Greffière, et signée par eux. La Greffière Le Président