Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 23/00436 - N° Portalis DB3J-W-B7H-GDX3

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 20 SEPTEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur DURET Joseph, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [T] [B]

DEMANDEURS

Monsieur [N] [Y] né le 30 Juin 1979 à [Localité 5], et Madame [H] [Y] NEE [I] née le 12 Juin 1980 à [Localité 2], demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Xavier LAYDEKER, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Maître SALOMON, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [G] [D] né le 12 Juin 1992 à [Localité 4], demeurant [Adresse 7] [Adresse 3]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 JUILLET 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 20 SEPTEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 9 décembre 2022, Madame [H] [Y] et Monsieur [N] [Y] ont donné à bail à Monsieur [G] [D] un logement situé [Adresse 8] à [Localité 6] (86), moyennant un loyer mensuel de 430 € outre une provision mensuelle sur charges de 64 €.

Le 30 mai 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant en principal de 1.539 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 7 septembre 2023, Madame [H] [Y] et Monsieur [N] [Y] ont fait assigner en référé le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 6] aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ; - prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - condamner le locataire au paiement d'une provision d'un montant de 2.248 € au titre des loyers et charges dus ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ; - condamner le locataire à verser la somme de 2.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 mars 2024, à laquelle les demandeurs ont comparu valablement représentés par leur conseil et Monsieur [G] [D] n’a pas comparu, ayant été convoqué par acte signifié à étude. Par ordonnance en date du 30 avril 2024 a été ordonnée la réouverture des débats afin que le locataire puisse être utilement convoqué à un rendez-vous en vue de la réalisation du diagnostic social et financier.

Lors de l’audience du 5 juillet 2024, Madame [H] [Y] et Monsieur [N] [Y], valablement représentés par leur conseil, ont maintenu leurs demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 6.609,57€ à la date du 24 juin 2024.

Monsieur [G] [D] n’a pas comparu, ayant été convoqué par courrier simple adressé par le greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 8 septembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Aux termes de l’article 4 p) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, est réputée non écrite toute clause qui fait supporter au locataire des frais de relance ou d'expédition de la quittance ainsi que les frais de procédure en plus des sommes versées au titre des dépens et de l'article 700 du code de procédure civile. Il résulte de ces dispositions que le bailleur ne peut mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 30 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 31 juillet 2023. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur soutient que lui est due la somme de 6.609,57 € au 24 juin 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de juin 2024. Or, le décompte produit inclut à la date du 3 août 2023 la somme de 149,37 € au titre du “CDT DE PAYER” ainsi que des “frais impayés” d’un montant de 50 €. Le bailleur ne pouvant mettre à la charge du locataire les frais relatifs au recouvrement amiable ou contentieux de sa créance au titre de l’arriéré locatif, ces sommes seront déduites.

Au regard de ces éléments, il est établi que la somme due par le locataire au bailleur au titre de la dette locative s’élève à la somme de 6.410,20 €.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner le locataire à verser au bailleur une provision de 6.410,20€, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

En l’absence d’éléments sur la situation de Monsieur [G] [D] qui ne s’est pas présenté à l’audience ni au rendez-vous qui lui a été proposé en vue de la réalisation du diagnostic social et financier, il n’y a pas lieu à l’octroi d’office de délais de paiement.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

En outre, Monsieur [G] [D] sera condamné au paiement de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l'action de Madame [H] [Y] et Monsieur [N] [Y];

CONSTATONS à la date du 31 juillet 2023 la résiliation du bail conclu entre Madame [H] [Y] et Monsieur [N] [Y] d’une part, bailleurs, et Monsieur [G] [D] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 8] à [Localité 6] (86) ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [G] [D] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [G] [D] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [G] [D], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS Monsieur [G] [D] à payer à Madame [H] [Y] et Monsieur [N] [Y] une provision de 6.410,20 € (SIX MILLE QUATRE CENT DIX EUROS ET VINGT CENTIMES) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 24 juin 2024, incluant l’indemnité de juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de juillet 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [G] [D] à payer à Madame [H] [Y] et Monsieur [N] [Y] une provision sur l’indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours (445,01 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (73 €);

CONDAMNONS Monsieur [G] [D] à verser à Madame [H] [Y] et Monsieur [N] [Y] la somme de 500 € (CINQ CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [G] [D] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS