Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 24/00112 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GJBH

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 20 SEPTEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur DURET [A], Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [J] [V]

DEMANDEURS

Madame [X] [W], venant aux droits de Monsieur [K] [G], décédé, née le 28 Février 1962 à [Localité 14], demeurant [Adresse 3]

Madame [M] [Y], venant aux droits de Monsieur [K] [G], décédé, née le 21 Juillet 1963 à [Localité 15], demeurant [Adresse 4]

Madame [D] [Z], venant aux droits de Monsieur [K] [G], décédé, née le 22 Octobre 1960 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [L] [K], venant aux droits de Monsieur [K] [G], décédé, né le 03 Avril 1967 à [Localité 7], demeurant [Adresse 8]

Madame [I] [R], venant aux droits de Monsieur [K] [G], décédé, née le 13 Décembre 1973 à [Localité 15], demeurant [Adresse 5]

Monsieur [A] [K], venant aux droits de Monsieur [K] [G], décédé, né le 05 Mars 1936 à [Localité 12], demeurant [Adresse 2]

Représentés par Maître Méghane SACHON, avocat au barreau de POITIERS

Copie exécutoire délivrée le à

DEFENDEUR

Monsieur [H] [F] demeurant [Adresse 10]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 JUILLET 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 20 SEPTEMBRE 2024

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 1er avril 2020, Monsieur [G] [E] a donné à bail à Monsieur [H] [F] un logement situé [Adresse 9] à [Localité 13] (86), moyennant un loyer mensuel de 200 €.

Monsieur [G] [E] est décédé le 1er décembre 2022, laissant pour héritiers Monsieur [A] [E], Madame [D] [E] épouse [Z], Madame [X] [E] épouse [W], Madame [M] [E] épouse [Y], Monsieur [L] [E], Madame [I] [E] épouse [R].

Le 4 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant en principal de 7.200 € au titre des loyers et charges dus à cette date. Le même jour, un second commandement de justifier d’une assurance en cours de validité a été signifié au locataire.

Par acte de commissaire de justice du 21 février 2024, Monsieur [A] [E], Madame [D] [E] épouse [Z], Madame [X] [E] épouse [W], Madame [M] [E] épouse [Y], Monsieur [L] [E], Madame [I] [E] épouse [R], venants aux droits de Monsieur [G] [E], ont fait assigner en référé le locataire devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 11] aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire et subsidiairement, prononcer la résiliation du bail ; - prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - condamner le locataire au paiement de la somme principale de 7.200 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer mensuel, soit 200€, en subissant les augmentations légales ; - condamner le locataire au paiement de la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts sur le fondement de l’article 1231-6 du code civil ; - condamner le locataire à verser la somme de 1.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 5 juillet 2024, l’indivision [E], valablement représentée par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à son acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 9.233 € au jour de l’audience.

Monsieur [H] [F] n’a pas comparu, ayant été convoqué suivant acte signifié à l’étude.

En cours de délibéré, l’indivision [E] a produit le dernier décompte actualisé de la dette locative, lequel a été signifié au locataire par commissaire de justice.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 21 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Il résulte de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d’habitation que le locataire est obligé de s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire et d'en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.

Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d'assurance du locataire ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Ce commandement reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent alinéa.

Le bail signé contient une clause résolutoire relative au défaut d’assurance par le locataire. En dépit du commandement qui lui a été signifié, Monsieur [H] [F] n’a pas adressé au bailleur d’attestation d’assurance en cours de validité garantissant contre les risques locatifs dans le mois suivant la signification du commandement. Il n’a pas davantage transmis de justificatif par la suite et ne s’est pas présenté à l’audience.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 5 novembre 2023.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les demandes en paiement

L’article 834 du code de procédure civile pose le principe selon lequel, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En l’espèce, il sera observé que le bailleur sollicite la condamnation du locataire au paiement : - de la somme principale de 7.200 € représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation courus au jour du commandement de payer, outre les loyers postérieurs, avec les intérêts de droit à compter de la décision ; - d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer mensuel, soit 200 €, et en subissant les augmentations légales, à compter de l’assignation et jusqu’à l’entière libération des lieux; - de la somme de 800 € à titre de dommages et intérêts conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Or, l’article 835 du code de procédure civile ne donne compétence au juge des référés que pour condamner au paiement de provisions.

Par conséquent, le bailleur sollicitant le paiement de sommes dans leur aspect définitif, et non provisionnel, il formule des prétentions qui ne pourront être examinées qu’au principal. Dès lors, le bailleur sera renvoyé à se pourvoir ainsi qu’il avisera.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais des commandements de payer.

En outre, le défendeur sera condamné à verser la somme de 500 € en application de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l'action de Monsieur [A] [E], Madame [D] [E] épouse [Z], Madame [X] [E] épouse [W], Madame [M] [E] épouse [Y], Monsieur [L] [E], Madame [I] [E] épouse [R], venants aux droits de Monsieur [G] [E] ;

CONSTATONS à la date du 5 novembre 2023 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [G] [E], aux droits duquel viennent Monsieur [A] [E], Madame [D] [E] épouse [Z], Madame [X] [E] épouse [W], Madame [M] [E] épouse [Y], Monsieur [L] [E], Madame [I] [E] épouse [R], d’une part, bailleur, et Monsieur [H] [F] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 9] à [Localité 13] (86) ;

CONSTATONS que depuis cette date, Monsieur [H] [F] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu'à défaut pour Monsieur [H] [F] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [H] [F], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RENVOYONS Monsieur [A] [E], Madame [D] [E] épouse [Z], Madame [X] [E] épouse [W], Madame [M] [E] épouse [Y], Monsieur [L] [E], Madame [I] [E] épouse [R], venants aux droits de Monsieur [G] [E] à se pourvoir au principal ainsi qu’ils aviseront pour leurs demandes en paiement et en fixation de l’indemnité d’occupation ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [F] à verser la somme de 500 € à Monsieur [A] [E], Madame [D] [E] épouse [Z], Madame [X] [E] épouse [W], Madame [M] [E] épouse [Y], Monsieur [L] [E], Madame [I] [E] épouse [R], venants aux droits de Monsieur [G] [E] ;

CONDAMNONS Monsieur [H] [F] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût des commandements de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS