Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 23/00584 - N° Portalis DB3J-W-B7H-GF4F

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 20 SEPTEMBRE 2024

PRESIDENT

Monsieur DURET Joseph, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEURS

Madame [S] [X] née le 25 Décembre 1963 à [Localité 7], demeurant [Adresse 4]

Monsieur [I] [X] né le 06 Juillet 1953 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [O] [X] né le 22 Février 1955 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3]

Représentés par Maître Delphine TEXIER, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [A] [M] demeurant [Adresse 2]

Non comparant, non représenté

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 24 MAI 2024

Copie exécutoire délivrée le à JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 02 AOUT 2024, DATE PROROGEE AU 20 SEPTEMBRE 2024

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé daté du 27 novembre 2013, Madame [J] [K] et Monsieur [P] [V] ont donné à bail à Monsieur [A] [M] une maison d’habitation située à [Localité 5] (Vienne), [Adresse 2], pour un loyer mensuel alors fixé à 500 €. Un dépôt de garantie de même montant a été versé à la conclusion du bail.

Les bailleurs sont décédés respectivement le 30 septembre 2020 et le 28 décembre 2022, laissant pour leur succéder Monsieur [O] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [S] [X].

Par acte de commissaire de justice du 13 avril 2023, Monsieur [O] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [S] [X] ont fait signifier à Monsieur [A] [M] un commandement d’avoir à payer les loyers, d’avoir à justifier de l’assurance locative et de mise en demeure d’avoir à justifier de l’occupation des lieux. Cet acte a été signifié par dépôt à étude.

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, Monsieur [O] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [S] [X] ont fait assigner Monsieur [A] [M] sur le fondement de l’article 1224 du code civil et de l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989, pour obtenir que soit prononcée la résiliation du bail et ordonnée l’expulsion du locataire. Ils ont demandé la condamnation de Monsieur [A] [M] au paiement de la somme de 500 € par mois de janvier 2023 jusqu’à la date de résiliation du bail, outre une indemnité d’occupation mensuelle de même montant jusqu’à libération des lieux, de même que d’une indemnité de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Assigné par dépôt à étude, Monsieur [A] [M] n’a pas comparu et n’était pas représenté à l’audience du 24 mai 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

Sur la recevabilité

Les demandeurs justifient de leur qualité pour agir par la production aux débats de l’attestation délivrée le 24 janvier 2023 par Maître [U] [F], notaire associée à [Localité 7], constatant que par suite du décès des bailleurs, ils sont désormais nu-propriétaires indivis de la maison d’habitation objet du bail.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 13 novembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige.

Sur la résiliation du bail et le montant des sommes dues

L’article 1224 du code civil dispose que la résolution d’un contrat résulte, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur.

L’article 1227 prévoit que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

L’article 7 a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 fait obligation au locataire de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il est évident que le paiement des loyers est une obligation essentielle à la charge du locataire, et que le défaut de respect de cette obligation constitue une inexécution suffisamment grave, au sens de l’article 1224 du code civil, de nature à justifier la résolution du bail.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que Monsieur [A] [M] est resté sans réaction face aux demandes qui lui ont été faites et n’a versé aucune somme depuis le mois de janvier 2023. Les courriers qui lui ont été adressés en janvier et février 2023 sont revenus avec la mention “pli avisé et non réclamé”, révélant que Monsieur [A] [M] n’a pas entendu se saisir de la démarche amiable initiée par le bailleur.

De même, il n’a pas donné suite au commandement de payer qui lui a été signifié le 22 mai 2023. Le décompte émanant du commandement de payer fait état d’une dette au titre des loyers impayés d’un montant de 2.500 €. Les bailleurs soutiennent que par la suite, le locataire n’a pas repris le paiement du loyer, ce qui n’est pas contesté par Monsieur [A] [M], qui ne s’est pas présenté à l’audience et n’a fourni aucune explication sur ses manquements contractuels ni aucun élément sur sa situation. Par ailleurs, il sera observé qu’en dépit du commandement qui lui a été fait d’avoir à justifier d’une assurance locative, Monsieur [A] [M] n’a transmis aucun justificatif d’assurance.

Dans ces conditions, il y a lieu de prononcer la résolution du bail à la date de l’audience du 24 mai 2024, ce qui entraîne l’expulsion de Monsieur [A] [M] dans les conditions qui seront précisées au dispositif.

En outre, au regard des éléments précédemment exposés et des éléments versés aux débats par le bailleur, Monsieur [A] [M] n’ayant versé aucune somme au titre des loyers depuis le mois de janvier 2023, il sera condamné à payer la somme de 8.500 euros, correspondant aux loyers impayés de janvier 2023 à mai 2024, incluant le loyer de mai 2024. Il sera aussi condamné au paiement d’une indemnité d’occupation d’un montant équivalent au loyer, soit la somme de 500 euros par mois, à compter du mois de juin 2024 et jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés.

Sur les dépens et la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [A] [M] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

L’équité commande, par ailleurs, de faire partiellement droit à la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile : à ce titre, Monsieur [A] [M] sera condamné à payer à Monsieur [O] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [S] [X] la somme de 600 €.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de Monsieur [O] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [S] [X], venant aux droits de Madame [J] [K] et Monsieur [P] [V] ;

PRONONCE la résolution du bail conclu entre Monsieur [O] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [S] [X], venant aux droits de Madame [J] [K] et Monsieur [P] [V], bailleurs, et Monsieur [A] [M], preneur, portant sur le logement situé à [Localité 5] (Vienne), [Adresse 2] ;

DIT que Monsieur [A] [M] est occupant sans droit ni titre du dit logement ;

DIT qu'à défaut pour Monsieur [A] [M] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DIT qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DIT qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du Greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Monsieur [A] [M], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, soit la somme mensuelle de 500 euros (CINQ CENTS EUROS) ;

CONDAMNE Monsieur [A] [M] à payer à Monsieur [O] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [S] [X], venant aux droits de Madame [J] [K] et Monsieur [P] [V], la somme de 8.500 euros (HUIT MILLE CINQ QENTS EUROS à valoir sur le montant des loyers échus non réglés à la date du 24 mai 2024, incluant le loyer de mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

CONDAMNE à compter de l’échéance du mois de juin 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Monsieur [A] [M] à payer à Monsieur [O] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [S] [X], venant aux droits de Madame [J] [K] et Monsieur [P] [V], une indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours (500 €) ;

CONDAMNE Monsieur [A] [M] aux dépens de l'instance, en ce compris notamment le coût du commandements de payer ;

CONDAMNE Monsieur [A] [M] à verser à Monsieur [O] [X], Monsieur [I] [X] et Madame [S] [X], venant aux droits de Madame [J] [K] et Monsieur [P] [V], la somme de 600 euros (SIX CENTS EUROS) sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

LE GREFFIER LE JUGE