Baux d'habitation - Autres demandes relatives à un bail d'habitation

5AZ Minute N°

N° RG 24/00281 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GK7K

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 06 DECEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [S] [Y]

DEMANDEURS

Monsieur [L] [W] né le 14 Mars 1974 à [Localité 6], et Madame [O] [U] née le 09 Février 1979 à [Localité 6], demeurant tous deux [Adresse 2]

Représentés par Maître Carl GENDREAU, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSE

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4]) dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Maître Stéphane PRIMATESTA, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 NOVEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 06 DECEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seings privés du 21 juillet 2009, l’OPH DE [Localité 5], dénommé LOGIPARC, devenu l’OPH DE [Localité 4], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Monsieur [L] [W] et Madame [O] [U] un logement situé [Adresse 3], à [Localité 5], en contrepartie d’un loyer mensuel de 443,96 € outre 16,03 € de provisions mensuelles sur les charges récupérables.

Se plaignant de divers désordres en rapport avec l’humidité, Monsieur [L] [W] et Madame [O] [U] ont, par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception du 29 janvier 2024, mis en demeure l’OPH DE [Localité 4] de procéder aux réparations et à la remise en état du logement.

Par exploit de commissaire de justice du 16 avril 2024, Monsieur [L] [W] et Madame [O] [U] ont assigné l’OPH DE GRAND POITIERS à comparaître devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, en référé, afin qu’une expertise soit ordonnée, sur le fondement des articles 1719, 1720 et 1755 du code civil, 6 de la loi n0 89-462 du 6 juillet 1989, 2 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, et 145 du code de procédure civile.

A l’audience du 13 septembre 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé à l’audience du 8 novembre 2024 à la demande de l’OPH DE [Localité 4].

A cette nouvelle audience, Monsieur [L] [W] et Madame [O] [U], représentés par leur conseil, ont réitéré leurs prétentions.

Il conviendra de se reporter à leurs conclusions récapitulatives pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’OPH DE [Localité 4], représenté par son conseil, a conclu au débouté, et a reconventionnellement sollicité la condamnation de Monsieur [L] [W] et Madame [O] [U] à lui payer la somme de 1000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile en sus des dépens.

Il conviendra de se reporter à ses conclusions n°1 régulièrement déposées à l’audience pour un plus ample exposé des moyens, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

L’article 6-c de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

L’article 145 du code de procédure civile prévoit par ailleurs que, s'il existe un motif légitime de conserver ou d'établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution d'un litige, les mesures d'instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article 146 suivant ajoute qu’une mesure d'instruction ne peut être ordonnée sur un fait que si la partie qui l'allègue ne dispose pas d'éléments suffisants pour le prouver, mais qu’en aucun cas une mesure d'instruction ne peut être ordonnée en vue de suppléer la carence de la partie dans l'administration de la preuve.

En l’espèce, Monsieur [L] [W] et Madame [O] [U] produisent au débat un rapport d’expertise amiable réalisé par le mandataire de leur compagnie d’assurances constatant l’apparition de moisissures dans le logement, en lien avec une insuffisance de renouvellement de l’air dans le logement, et préconisant en réparation, et à la charge du bailleur, le remplacement des grilles d’apport en air frais, le détalonnage des portes sur environ un centimètre, et le remplacement de l’ensemble des ventilations mécaniques contrôlées de l’appartement.

Si le détalonnage des portes n’a subi depuis qu’un simple contrôle et n’a pas été réalisé, l’OPH DE [Localité 4] justifie en revanche avoir remplacé le caisson de la ventilation mécanique contrôlée situé dans les combles ; ainsi que les gaines des ventilations mécaniques contrôlées de la salle d’eau, des toilettes, de la cuisine, du cellier, et de rejet ; et des bouches d’extraction de la cuisine et de la salle de bain ; avoir créé une bouche d’aération supplémentaire; enfin avoir posé un vantail ouvrant dans la salle de bain.

En outre, les mesures réalisées par l’entrepreneur mandaté par l’OPH DE [Localité 4] concernant les volumes d’extraction d’air, dans la cuisine, la salle de bain, les toilettes, et le cellier, révèlent des débits largement supérieurs aux minima recommandés par l’expert amiable.

Suite à ces travaux et mesures, Monsieur [L] [W] et Madame [O] [U] produisent uniquement deux copies de mauvaise qualité de photographies, dont une sur laquelle il est possible de constater l’existence de condensation sur un mur, sans que les conditions de la prise de photographie soient connues (douche prise juste avant ? Quelle durée ? Température de l’eau ? Etc...).

Il n’est dès lors pas démontré que les désordres constatés dans le rapport d’expertise amiable demeurent, si bien que Monsieur [L] [W] et Madame [O] [U] ne sont pas fondés à solliciter une expertise judiciaire.

Parties perdantes, ils supporteront les dépens.

En revanche, l’équité commande de rejeter la demande formulée par l’OPH DE [Localité 4] au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et rendue en premier ressort,

DEBOUTONS Monsieur [L] [W] et Madame [O] [U] de leur demande d’expertise ;

DEBOUTONS l’OPH DE [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [L] [W] et Madame [O] [U] aux dépens.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER, LE JUGE DES REFERES,