Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 24/00409 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GMYN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 06 DECEMBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE GRAND [Localité 4]) dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Monsieur [Y] [S], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDERESSE

Madame [N] [D] NEE [W] née le 18 Janvier 1971 à [Localité 3] ( COTE D’IVOIRE), demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 08 NOVEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 06 DECEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 22 octobre 2012, l’Office Public de l’habitat de [Localité 4], dénommé LOGIPARC, devenu l’Office Public de l’habitat de Grand [Localité 4], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Monsieur [U] [D] un logement situé à [Adresse 1], logement n°21, moyennant un loyer mensuel de 369,56 €, outre un loyer annexe de 20,32 € et une provision mensuelle sur charges de 27,75 €.

Par modification du contrat de location en date du 21 juin 2023, il a été acté le retrait de Monsieur [U] [D] du bail et le fait que Madame [N] [W] reste seule dans le logement à compter de cette date.

Le 5 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire pour un montant de 4.036,94 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 20 juin 2024, l’Office Public de l’Habitat de Grand [Localité 4] dénommé EKIDOM a fait assigner en référé la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire; - prononcer l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - condamner la locataire au paiement d'une provision d'un montant de 5.146,48€ au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ; - condamner la locataire à verser la somme de 800€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 13 septembre 2024, a été renvoyée à la demande du défendeur.

Lors de l’audience du 8 novembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de Grand [Localité 4] dénommé EKIDOM a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à porter sa créance à la somme de 5.688,64 €.

Comparant en personne, Madame [N] [W] a reconnu être redevable de cette dette. Elle a indiqué percevoir la pension alimentaire versée par son ex-époux et avoir repris le paiement des loyers depuis 3 mois avec un loyer résiduel de 32,88 €. Elle a sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 décembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 21 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 7 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 5 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 6 mai 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 5.688,64 € au 5 novembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’octobre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Madame [N] [W] à verser au bailleur une provision de 5.688,64 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [N] [W] justifie avoir repris le paiement du loyer courant. Compte tenu du montant de la dette, il ne pourra lui être accordé des mensualités, suspensives de la clause résolutoire, inférieures à 30 €, et selon les modalités qui seront rappelées dans le dispositif de la présente décision, étant rappelé que le paiement du loyer est proiritaire.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner la défenderesse aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l'action de l’Office Public de l’Habitat de Grand [Localité 4] dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 6 mai 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de Grand [Localité 4] dénommé EKIDOM d’une part, et Madame [N] [W] d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 1] ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [W] à l’Office Public de l’Habitat de Grand [Localité 4] dénommé EKIDOM à une somme égale au montant du loyer mensuel (446,50 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges (29,90 €) qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS Madame [N] [W] à payer à l’Office Public de l’Habitat de Grand [Localité 4] dénommé EKIDOM une provision de 5.688,64 € (cinq mille six cent quatre-vingt-huit euros et soixante-quatre centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 5 novembre 2024, incluant l’indemnité d’octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à Madame [N] [W] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Madame [N] [W] à s'acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 30€ (trente euros) puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d'apurement précitées sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, qu'à défaut par Madame [N] [W] d'avoir libéré les lieux et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [N] [W] sera tenue à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d'une provision sur l’indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée plus haut ; DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

DEBOUTONS l’Office Public de l’Habitat de Grand [Localité 4] dénommé EKIDOM de sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [W] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES