Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 24/00103 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GI54

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 27 SEPTEMBRE 2024

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [I] [V]

DEMANDEUR

HABITAT DE LA [Localité 6] - O.P.H. DE LA [Localité 6] dont le siège social est sis [Adresse 1]

Représenté par Madame [Y] [U], assistante contentieux, mandatée

DEFENDERESSE

Madame [J] [W] née le 15 Février 1985 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 28 JUIN 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 27 SEPTEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé daté du 25 juillet 2012, l’Office Public de l’habitat de [Localité 4] a donné à bail à Madame [J] [W] un appartement de type 5 situé à [Adresse 5], pour un loyer mensuel de 578,89 € augmenté de 19,65 € pour le garage et de 8,40 € à titre de provisions sur charges ; un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer principal a été versé à la conclusion du bail.

Par acte de commissaire de justice du 23 novembre 2023, l’Office Public de l’habitat de [Localité 4] a fait signifier à Madame [J] [W] un commandement de payer, pour avoir paiement de la somme principale de 1 126,90 € au titre d’impayés de loyers. Ce commandement a été notifié à la CCAPEX de [Localité 4] le 24 novembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 8 février 2024, l’Office Public de l’habitat de [Localité 4] a fait assigner Madame [J] [W] pour obtenir que soit prononcée la résiliation du bail et pour que soit ordonnée l’expulsion de la locataire. Il a également sollicité la condamnation de Madame [J] [W] à lui payer :

- la somme de 3 425,46 € représentant le montant des loyers impayés à la date du 1er février 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jour de la demande ; - une indemnité d’occupation révisable égale au montant du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail jusqu’à restitution des clés ; - une indemnité de 150 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Cette assignation a été notifiée au préfet de la [Localité 6] le 9 février 2024.

A l’audience du 28 juin 2024, l’Office Public de l’habitat de [Localité 4] a maintenu ses demandes, sauf à actualiser le montant de sa créance en la ramenant à la somme de 2 073,70€ ; il a donné son accord sur le plan d’apurement présenté par Madame [J] [W].

Cette dernière reconnaît le montant de sa dette, et propose de continuer à la régler à raison de mensualités de 100 € en sus du loyer courant pour pouvoir se maintenir dans les lieux.

MOTIFS DE LA DÉCISION :

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1224 du code civil prévoit que la résolution du contrat résulte, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L’article 1227 ajoute que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’en dépit du commandement de payer du 23 novembre 2023, il subsistait encore à la date de l’audience une dette d’un montant équivalent à trois mois de loyers.

Dès lors, ce manquement de Madame [J] [W] constitue une faute contractuelle suffisamment grave pour justifier que soit prononcée la résiliation du bail.

L’indemnité d’occupation sera fixée à compter du présent jugement au montant du loyer en cours augmenté des charges.

Toutefois, les parties sont d’accord pour suspendre les effets de la résiliation du bail et de les anéantir rétroactivement en cas de respect du plan d’apurement qu’ils proposent.

Il conviendra d’y faire droit, dans les conditions qui seront précisées au dispositif du présent jugement.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner Madame [J] [W] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de l’Office Public de l’habitat de [Localité 4] ;

PRONONCE à la date du présent jugement la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’habitat de [Localité 4] et Madame [J] [W], portant sur le logement situé à [Adresse 5] ;

CONDAMNE Madame [J] [W] à payer à l’Office Public de l’habitat de [Localité 4] la somme de 2 073,70 € (deux mille soixante-treize euros soixante-dix centimes) augmentée des intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

AUTORISE Madame [J] [W] à s'acquitter de sa dette en 20 mensualités de 100 € (cent euros) et une 21ème pour le surplus, en sus du loyer courant, exigibles le 20 de chaque mois à compter du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets du prononcé de la résiliation du bail seront suspendus et que si les modalités d'apurement précitées sont intégralement respectées par Madame [J] [W] le bail sera réputé ne pas avoir été résilié ;

DIT en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

- le bail sera résilié de plein droit, - le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, - qu'à défaut par Madame [J] [W] d'avoir libéré les lieux et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, - Madame [J] [W] sera tenue à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d’une indemnité mensuelle d'occupation correspondant à une somme égale au montant du loyer mensuel (696,22 €) révisable selon les règles des habitations à loyer modéré, augmenté de la provision mensuelle sur charges (31,54 €) qui sera à régulariser, à savoir actuellement la somme totale de 727,76€ (sept cent vingt sept euros soixante-seize centimes) ;

CONDAMNE Madame [J] [W] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

DIT n’y avoir lieu de faire application de l’article 700 du code de procédure civile ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

RAPPELLE que le présent jugement est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE