Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 24/00382 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GMHW

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 31 OCTOBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [W] [P]

DEMANDERESSE

Madame [X] [V] [M] VEUVE [B] [O] née le 18 Décembre 1935 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Anne-Sophie ARBELLOT DE ROUFFIGNAC, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDERESSES

Madame [S] [Z] épouse [R] née le 04 Juillet 1982 à [Localité 7], demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

Madame [T] [U] [Y] [N] née le 17 Décembre 1960 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 SEPTEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 31 OCTOBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 17 avril 2019, Madame [X] [M], veuve [B], a donné à bail à Madame [S] [Z] une maison d’habitation située à [Adresse 8], moyennant un loyer mensuel de 670 € outre une provision mensuelle sur charges de 14 €.

Au préalable, le 11 avril 2019, Madame [T] [N] s’est portée caution solidaire de Madame [S] [Z] pour le paiement des loyers, réparations locatives et indemnités d’occupation, dans la limite de 24 624 € et jusqu’au 1er mai 2028.

Le 21 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Madame [S] [Z] pour un montant en principal de 2 453,05€ au titre des loyers et charges dus à cette date. Ce commandement a été dénoncé à la caution le 28 décembre 2023.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, Madame [X] [M], veuve [B], a fait assigner en référé Madame [S] [Z] et Madame [T] [N] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire; - prononcer l’expulsion de Madame [S] [Z] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - condamner solidairement la locataire et la caution au paiement de la somme de 3965,79 € au titre des loyers et charges impayés avec intérêts au taux légal à compter du 21 décembre 2023 sur la somme de 2453,05 € et à compter de la décision à intervenir pour le surplus ; - condamner solidairement la locataire et la caution au paiement d'une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges, soit 744,70 € ; - condamner solidairement la locataire et la caution à verser la somme de 1 033 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 27 septembre 2024, Madame [X] [M], veuve [B], représentée par son conseil, a indiqué que la dette locative avait été réglée par la caution, mais a maintenu ses demandes de résiliation de bail et d’expulsion conformément à l’acte introductif d’instance.

Comparant en personne, Madame [S] [Z] a indiqué que ses difficultés financières avaient été liées à sa récente procédure de divorce, ce qui avait conduit à des saisies sur salaire, qui allaient désormais s’interrompre. Elle a sollicité de pouvoir rester dans le logement.

Madame [T] [N], comparante, n’a pas formulé d’observations.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 11 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

Conformément à l’article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d’un commandement de payer resté infructueux.

En application des V et VII de ce même texte dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail contient une clause résolutoire, et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 21 décembre 2023, pour la somme en principal de 2453,05€.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 22 février 2024.

Compte tenu de ce que la dette a été intégralement soldée et que le paiement courant du loyer est effectué, il conviendra d’accorder des délais de paiement suspensifs et de constater que ces délais ont été respectés, de sorte que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et que les demandes en vue de la libération des lieux seront rejetées.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, et en considération des circonstances de l’espèce, de condamner Madame [S] [Z] et Madame [T] [N] in solidum aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Elles seront condamnées en outre à verser in solidum à Madame [X] [M], veuve [B], la somme équitable de 700 € au titre de ses frais d’avocat.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance rendue contradictoirement et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l'action de Madame [X] [M], veuve [B] ;

CONSTATONS à la date du 22 février 2024 la résiliation du bail conclu entre Madame [X] [M], veuve [B], d’une part, et Madame [S] [Z] d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 6] ;

ACCORDONS à Madame [S] [Z] des délais suspensifs et constatons que la dette a été entièrement soldée, de sorte que les délais ont été respectés et que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ;

CONDAMNONS Madame [S] [Z] et Madame [T] [N] in solidum à verser à Madame [X] [M], veuve [B], la somme de 700 € (sept cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [S] [Z] et Madame [T] [N] in solidum aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS