Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 24/00111 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GJA6

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

JUGEMENT RENDU AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 22 NOVEMBRE 2024

PRESIDENT

Monsieur POUL Jocelyn, Vice-Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [D] [K]

DEMANDERESSE

S.A.S. S.A.F.R.A.N.(Société des Agents Français du Nucléaire) dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représentée par Maître Florent VIGNY, avocat au barreau de PARIS, susbtitué par Maître Marion FAYAD, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEURS

Madame [N] [F] née le 19 Septembre 1980 à [Localité 5], et Monsieur [L] [M] né le 03 Juillet 1989 à [Localité 4], demeurant tous deux [Adresse 2]

Comparants en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 SEPTEMBRE 2024

JUGEMENT RENDU PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 22 NOVEMBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seings privés du 1er mars 2022, la SAS SOCIETE DES AGENTS FRANCAIS DU NUCLEAIRE a donné à bail à Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] un logement situé au [Adresse 1] à [Localité 6] (86), moyennant un loyer mensuel de 716€ outre une provision mensuelle sur charges de 2 €.

Le 16 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié aux locataires pour un montant en principal de 3665,15 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 5 février 2024, le représentant de la SAS SOCIETE DES AGENTS FRANCAIS DU NUCLEAIRE a fait assigner les locataires devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire; - prononcer l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique, et astreinte de 30 € par jour de retard suivant la signification du jugement à intervenir ; - condamner solidairement les locataires au paiement de 5151,25 € au titre des loyers et charges dus, outre 515 € au titre de la clause pénale, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023 ; - condamner solidairement les locataires au paiement d’une indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à deux fois celui du loyer et des charges, soit 1486,10 €; - conserver le dépôt de garantie ; - condamner solidairement les locataires à verser la somme de 1500€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 27 septembre 2024, le représentant de la SAS SOCIETE DES AGENTS FRANCAIS DU NUCLEAIRE, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à accepter des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire à hauteur de 160 € par mois en plus du loyer courant.

Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] ont comparu, ne contestant pas le montant de la dette locative et sollicitant le bénéfice de délais de paiement par mensualités de 160 €, mais s’opposant à la demande au titre des frais irrépétibles.

L’affaire a été mise en délibéré au 22 novembre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 7 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 17 octobre 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2024 conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa rédaction applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 16 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 17 décembre 2023, sous réserve de l’octroi de délais de paiement. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant simple du loyer (741,05 €) révisable selon les mêmes conditions que celles qui étaient prévues au bail, et augmenté des provisions sur les charges récupérables (2 €), qui seront à régulariser.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur allègue que lui est due la somme de 5151,25 € au 19 décembre 2023, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de décembre 2023.

Les défendeurs reconnaissant le montant de la dette, ils seront solidairement condamnés à le verser à la demanderesse, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023 sur la somme de 2922,10 € et à compter du présent jugement pour le surplus..

En revanche, il n’y aura pas lieu à application de la clause pénale conformément à l’article 4 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il convient, au regard de l’accord des parties à l’audience, d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] afin de leur permettre de procéder au règlement de leur dette locative.

En cas de non-respect des délais de paiement par les locataires, l’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif, sans qu’il n’y ait lieu à assortir la condamnation d’une astreinte.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner, in solidum, les défendeurs aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Compte tenu de la situation économique respective des parties, il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE recevable l'action de la SAS SOCIETE DES AGENTS FRANCAIS DU NUCLEAIRE;

CONSTATE à la date du 17 décembre 2023 la résiliation du bail conclu entre la SAS SOCIETE DES AGENTS FRANCAIS DU NUCLEAIRE d’une part, bailleur, et Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] d’autre part, preneurs, portant sur le logement situé au [Adresse 1] à [Localité 6] (86) ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] à la SAS SOCIETE DES AGENTS FRANCAIS DU NUCLEAIRE au montant simple du loyer (741,05 €) révisable selon les mêmes conditions que celles qui étaient prévues au bail, et augmenté des provisions sur les charges récupérables (2 €), qui seront à régulariser;

CONDAMNE solidairement Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] à payer à la SAS SOCIETE DES AGENTS FRANCAIS DU NUCLEAIRE la somme de 5151,25€ au titre des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 19 décembre 2023, incluant l’indemnité du mois de décembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 16 octobre 2023 sur la somme de 2922,10 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ACCORDE cependant à Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989;

AUTORISE en conséquence Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] à s'acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 32 mensualités de 160 puis par une 33me mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 30 de chaque mois et pour la première fois le 30 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DIT que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre les parties seront suspendus et que si les modalités d'apurement précitées sont intégralement respectées par Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F], la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans qu’il soit besoin d’aucune formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, qu'à défaut par Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] d'avoir libéré les lieux et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] seront tenus solidairement à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d'une d’une indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée plus haut, la solidarité n’étant cependant due que jusqu’à ce que, le cas échéant, l’un quitte le logement avant l’autre et le fasse connaître officiellement au bailleur, ce dont il devra pouvoir justifier ; DEBOUTE la SAS SOCIETE DES AGENTS FRANCAIS DU NUCLEAIRE du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [L] [M] et Madame [N] [F] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE