Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 24/00467 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GNPS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 18 OCTOBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [H] [I]

DEMANDEUR

HABITAT DE LA [Localité 7] - O.P.H. DE LA [Localité 7] dont le siège social est sis [Adresse 2]

Représenté par Monsieur [B] [U], assistant contentieux, mandaté

DEFENDEURS

Madame [N] [C] née le 23 Mai 1977 à [Localité 6], et Monsieur [Z] [D] né le 13 Septembre 1979 à [Localité 3], demeurant tous deux [Adresse 1]

Non comparants, non représentés

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 SEPTEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 18 OCTOBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 1er décembre 2021, l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 7] a donné à bail à Madame [N] [C] un logement situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 295,25 € outre une provision mensuelle sur charges de 143,65 €.

Par avenant du 28 juin 2023, Monsieur [Z] [D] est également devenu locataire du logement en cause.

Le 5 mars 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié aux locataires pour un montant de 1 743,08 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 10 juillet 2024, l’Office Public de l’Habitat de la Vienne a fait assigner en référé les locataires devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire; - prononcer l’expulsion des locataires et de tous occupants de leur chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - condamner les locataires au paiement d'une provision d'un montant de 2 440,50 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la demande ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation révisable d’un montant mensuel égal à celui du loyer et des charges ; - condamner les locataires à verser la somme de 300€ sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 13 septembre 2024, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 2.618,95 € et à indiquer qu’il ne serait pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs par mensualités de 50 €, conformément à un plan d’apurement signé le 15 juillet 2024.

Respectivement assignés à domicile et à personne, Madame [N] [C] et Monsieur [Z] [D] n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés à l’audience.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 12 juillet 2021, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions le 5 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 5 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 6 mai 2024. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux HLM, augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 2.618,95 € au 11 septembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’août 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner les locataires à verser au bailleur une provision de 2.618,95 €, avec intérêts au taux légal à compter du 10 juillet 2024 sur la somme de 405,19 € et à compter de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, les parties ont conclu le 15 juillet 2024 un plan d’apurement aux termes duquel Madame [N] [C] et Monsieur [Z] [D] s’engagent à régler l’arriéré à raison de mensualités de 50 € en sus du loyer courant, le 15 de chaque mois. Il convient par conséquent de prendre acte de cet accord dont le respect entraînera la suspension des effets de la clause résolutoire selon des modalités précisées dans le dispositif de la présente décision.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner les défendeurs aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS :

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent :

DÉCLARONS recevable l'action de l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 7] ;

CONSTATONS à la date du 6 mai 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 7] d’une part, et Madame [N] [C] et Monsieur [Z] [D] d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 5] ;

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [N] [C] et Monsieur [Z] [D] à l’Office Public de l’Habitat de la [Localité 7] à une somme égale au montant du loyer mensuel (347,35 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges (207,38 €) qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS Madame [N] [C] et Monsieur [Z] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] une provision de 2.618,95 € (deux mille six cent dix-huit euros quatre-vingt quinze centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 11 septembre 2024, incluant l’indemnité d’août 2024, avec intérêts au taux légal à compter à compter du 10 juillet 2024 sur la somme de 405,19 € et à compter de la présente décision pour le surplus ;

ACCORDONS cependant à Madame [N] [C] et Monsieur [Z] [D] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Madame [N] [C] et Monsieur [Z] [D] à s'acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par mensualités de 50€ (CINQUANTE EUROS), le tout au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d'apurement précitées sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, qu'à défaut par Madame [N] [C] et Monsieur [Z] [D] d'avoir libéré les lieux et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion et à celle de tous occupants de leur chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution, Madame [N] [C] et Monsieur [Z] [D] seront tenus à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d'une provision sur l’indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée plus haut; DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

DÉBOUTONS l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [N] [C] et Monsieur [Z] [D] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS