Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 24/00307 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GLMN

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 18 OCTOBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEURS

Monsieur [X] [T] né le 21 Mai 1984 à [Localité 4], et Madame [M] [B] [W] [L] née le 18 Mai 1986 à [Localité 3], demeurant tous deux [Adresse 1]

Représentés par Maître Mélanie GIRARD, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [S] [G] né le 18 Octobre 1999 à SENEGAL, demeurant [Adresse 2]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 SEPTEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 18 OCTOBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 4 juin 2021, Monsieur [X] [T] et Madame [M] [L] ont donné à bail à Monsieur [S] [G] un appartement situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 200 € outre une provision mensuelle sur charges de 15 €.

Le 19 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant de 623 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, Monsieur [X] [T] et Madame [M] [L] ont fait assigner en référé le locataire devant le juge des contentieux de la protection de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire; - prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - condamner le locataire au paiement d'une provision d'un montant de 906,21 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter du 19 octobre 2023 ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel de 242,12 € égal à celui du loyer et des charges ; - condamner le locataire à verser la somme de 1 200 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer les loyers et sa dénonciation à la caution.

Lors de l’audience du 13 septembre 2024, Monsieur [X] [T] et Madame [M] [L] ont maintenu leurs demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 6 366,96 €, comportant en particulier une somme de plus de 4 000 € représentant la consommation d’eau. Ils ont maintenu leur demande de résiliation de bail et d’expulsion, en indiquant toutefois que Monsieur [S] [G] avait repris le paiement intégral des loyers depuis le mois courant, et que la somme due, sans tenir compte de la facture d’eau, était de 2 084 €. Ils se sont opposés à des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire mais s’en sont rapporté sur une demande d’octroi de délais de paiement non suspensive de cette même clause.

Comparant en personne, Monsieur [S] [G] n’a pas contesté le montant de la dette locative à l’exception de la facture d’eau, et proposé de s’en acquitter à raison de mensualités de 300 € en sus du loyer courant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 30 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 19 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 20 décembre 2023. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date à la somme de 242,12 €, montant du loyer actuel.

Le dernier décompte produit aux débats comporte à la date du 1er août 2024 la somme de 4 282,41 € à titre de “régularisation de provision sur charges 2023". Toutefois, aucun justificatif de cette somme n’est communiqué. En conséquence, ce montant sera déduit de la somme figurant au relevé, en sorte que le montant de la dette sera fixé à la somme de 2 084,55€.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner le locataire à verser au bailleur une provision de 2 084,55€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision dans la mesure où les causes du commandement de payer ont été apurées.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, il ressort de l’examen du rapport social établi le 9 juillet 2024, que Monsieur [S] [G] est resté sans ressources de juillet 2023 à avril 2024, ce qui a conduit à la constitution de la dette locative. Si un tiers s’était porté caution, et s’est vu dénoncer le commandement de payer, il n’a pas été attrait à la présente instance. Depuis le mois d’août 2024, Monsieur [S] [G] dispose d’un salaire, étant employé à raison de 25 h hebdomaires en CDI. Dès lors, sa proposition de versement mensuel d’une somme de 300 € est de nature à apurer rapidement la dette, et est compatible avec ses possibilités.

Par conséquent, il sera accordé à Monsieur [S] [G] des délais de paiement suspendant les effets de la clause résolutoire, selon des modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner le défendeur aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer mais à l’exclusion de la dénonciation à la caution qui n’a pas été assignée à comparaître.

Il sera en outre condamné à verser à Monsieur [X] [T] et Madame [M] [L] la somme équitable de 600 € au titre de leurs frais d’avocat.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l'action de Monsieur [X] [T] et Madame [M] [L] ;

CONSTATONS à la date du 20 décembre 2023 la résiliation du bail conclu entre Monsieur [X] [T] et Madame [M] [L] d’une part, et Monsieur [S] [G] d’autre part, portant sur le logement situé à [Adresse 5];

FIXONS le montant de la provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [S] [G] à la somme de 242,12 € (deux cent quarante deux euros douze centimes) ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [G] à payer à Monsieur [X] [T] et Madame [M] [L] une provision de 2 084,55 € (deux mille quatre-vingt quatre euros cinquante cinq centimes) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 3 septembre 2024, incluant l’indemnité de septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

ACCORDONS cependant à Monsieur [S] [G] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Monsieur [S] [G] à s'acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 6 mensualités de 300€ (trois cents euros) puis par une 7ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 5 de chaque mois et pour la première fois le 5 du mois suivant la signification de la présente décision;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire seront suspendus et que si les modalités d'apurement précitées sont intégralement respectées, la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, sans nouvelle formalité :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible, qu'à défaut par Monsieur [S] [G] d'avoir libéré les lieux et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Monsieur [S] [G] sera tenu à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d'une provision sur l’indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée plus haut ; DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

REJETONS la demande de conservation du dépôt de garantie par Monsieur [X] [T] et Madame [M] [L] ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [G] à payer à Monsieur [X] [T] et Madame [M] [L] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [S] [G] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer, mais à l’exclusion de la dénonciation à la caution;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS