Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 24/00139 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GJNX

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 31 OCTOBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [D] [B]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4]) dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Monsieur [C] [J], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDERESSE

Madame [M], [R], [Z] [V] née le 18 Avril 1969 à [Localité 6], demeurant [Adresse 2]

Représentée par Maître Thierry ZORO, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 SEPTEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 31 OCTOBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 18 janvier 2023, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Madame [Z] [M] [V] un logement n°258 situé [Adresse 1] à [Localité 7] (86), moyennant un loyer mensuel de 373,40 € outre une provision mensuelle sur charges de 136,48 €. Le bail a pris effet le 19 janvier 2023.

Le 6 octobre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à la locataire pour un montant en principal de 1.458,53 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2024, le représentant d’EKIDOM a fait assigner en référé la locataire devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ; - prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - condamner la locataire au paiement d'une provision d'un montant de 3.391,12 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ainsi que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ; - condamner la locataire à verser la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

A l’audience 24 mai 2024, l’examen de l’affaire a été renvoyé, à la demande du conseil de la locataire, au 27 septembre 2024.

A l’audience du 27 septembre 2024, le représentant d’EKIDOM, comparant en personne, s’est opposé à la demande de renvoi adverse, et a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 4.085,41 € à la date du 20 septembre 2024.

La locataire, représentée par son conseil, a sollicité un nouveau renvoi en indiquant ne pas être en l’état.

L’affaire a été mise en délibéré au 31 octobre 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la demande de renvoi

Une demande de renvoi ayant déjà été accordée à la première audience à l’initiative de la défenderesse, il n’y a pas lieu de faire droit à la nouvelle demande en l’absence d’élément justifiant que cette dernière n’ai pas pu se mettre en l’état pour la présente audience.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 21 février 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au présent litige. Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Caisse d’Allocations Familiales de la Vienne le 17 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 20 février 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige s’agissant d’un bail dont la rédaction est antérieure au 29 juillet 2023, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour un défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d’effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 6 octobre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 7 décembre 2023. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours révisable suivant les règles applicables aux [Adresse 5], augmenté des charges.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 4.085,41 € au 20 septembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’août 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner la locataire à verser au bailleur une provision de 4.085,41€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision comme sollicité dans l’assignation.

L’expulsion sera ordonnée selon les modalités prévues au présent dispositif.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner la défenderesse aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation économique respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent:

DEBOUTONS Madame [Z] [M] [V] de sa demande de renvoi de l’examen de l’affaire ;

DÉCLARONS recevable l'action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 7 décembre 2023 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM d’une part, bailleur, et Madame [Z] [M] [V] d’autre part, preneur, portant sur le logement n°258 situé [Adresse 1] à [Localité 7] (86) ;

CONSTATONS que depuis cette date, Madame [Z] [M] [V] est occupante sans droit ni titre du dit logement ;

DISONS qu'à défaut pour Madame [Z] [M] [V] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Madame [Z] [M] [V], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS le montant de la provision, à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS Madame [Z], [M] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] une provision de 4.085,41 € (QUATRE MILLE QUATRE-VINGT-CINQ EUROS ET QUARANTE-ET-UN CENTIMES) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 20 septembre 2024, incluant l’indemnité d’août 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS à compter de l’échéance du mois de septembre 2024 et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Madame [Z] [M] [V] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] une provision sur l’indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours (386,47 €) révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre la provision mensuelle sur charges qui sera à régulariser (106,48 €) ;

DÉBOUTONS l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [Z] [M] [V] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS