Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 24/00306 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GLML

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 31 OCTOBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [F] [Y]

DEMANDERESSE

Madame [P] [G] née le 13 Janvier 1959 à [Localité 3], demeurant [Adresse 2]

Comparante en personne

DEFENDERESSE

Madame [B] [J] née le 26 Septembre 1991 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Comparante en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 27 SEPTEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 31 OCTOBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 19 novembre 2017, Madame [P] [G] a donné à bail à Madame [B] [J] un logement situé à [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 470 € comprenant une provision mensuelle sur charges de 20 €.

Le 14 décembre 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à Madame [B] [J] pour un montant en principal de 1 319 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 25 avril 2024, Madame [P] [G] a fait assigner en référé Madame [B] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire; - prononcer l’expulsion de Madame [B] [J] et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - condamner la locataire au paiement d'une provision d'un montant de 2 889 € au titre des loyers et charges dus de même que d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer initial ; - condamner la locataire à verser la somme de 320 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 27 septembre 2024, Madame [P] [G] a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 5 239 €, précisant abandonner sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

Comparant en personne, Madame [B] [J] a indiqué reconnaître sa dette ; elle a précisé ne pas être en mesure de régler la totalité des impayés en une seule fois, mais a proposé de s’en acquitter à raison de mensualités de 145 € sur trois ans. Elle a fait valoir qu’elle disposait d’un revenu mensuel de 1 200 € environ, dont il fallait déduire des charges à hauteur de 400 €.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 26 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation dispose, dans sa rédaction applicable au litige, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que la somme visée par le commandement de payer du 14 décembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 15 février 2024, sous réserve de l’octroi de délais de paiement. L’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer, soit 470 €.

Au vu du décompte actualisé produit, Madame [P] [G] justifie que lui est due la somme de 5 239 € au 27 septembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de septembre 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner Madame [B] [J] à verser à Madame [P] [G] une provision de 5 239 €.

Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des indications du diagnostic social et financier établi par l’assistante de service social le 24 septembre 2024, que Madame [B] [J] est régulièrement suivie par une assistante de service social ; qu’elle a dernièrement cherché à se reloger dans des conditions moins onéreuses, sans succès, et ce d’autant plus qu’elle considère que le logement présente un caractère indécent ; qu’elle dispose d’un revenu mensuel global de près de 1 200 €. Dès lors, il convient de permettre à Madame [B] [J] d’être maintenue dans les lieux dans l’attente d’un relogement, par la suspension des effets de la clause résolutoire en contrepartie de l’apurement échelonné sur trois ans de sa dette, dans les conditions qui seront précisées au dispositif de la présente ordonnance.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner Madame [B] [J] aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Il sera par ailleurs constaté que Madame [P] [G] a renoncé à sa demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l'action de Madame [P] [G] ;

CONSTATONS à la date du 15 février 2024 la résiliation du bail conclu entre Madame [P] [G] et Madame [B] [J], portant sur le logement situé à [Adresse 5] ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [B] [J] à Madame [P] [G] à la somme mensuelle de 470 € ;

CONDAMNONS Madame [B] [J] à payer à Madame [P] [G] une provision de 5 239 € (cinq mille deux cent trente-neuf euros) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 27 septembre 2024, incluant l’indemnité de septembre 2024 ;

ACCORDONS cependant à Madame [B] [J] des délais de paiement sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Madame [B] [J] à s'acquitter de ladite dette, en sus du paiement du loyer courant et des charges, par 35 mensualités de 145 € (cent quarante cinq euros) puis par une 36ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 10 de chaque mois et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS que pendant le cours du délai ainsi accordé, les effets de la clause résolutoire insérée dans le bail conclu entre les parties seront suspendus et que si les modalités d'apurement précitées sont intégralement respectées par Madame [B] [J] la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué ;

DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié de plein droit,le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,qu'à défaut par Madame [B] [J] d'avoir libéré les lieux et ce à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, le sort des meubles encore présents étant réglé conformément aux dispositions de l’article L433-1 du code des procédures civiles d’exécution,Madame [B] [J] sera tenue à compter de la déchéance du délai de paiement et jusqu'à libération effective des lieux, au paiement d'une provision sur l’indemnité mensuelle d'occupation telle que fixée plus haut ; DONNONS ACTE à Madame [P] [G] de ce qu’elle a renoncé à sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [B] [J] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS