Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 24/00482 - N° Portalis DB3J-W-B7I-GN4S

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 18 OCTOBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [R] [S]

DEMANDEUR

EKIDOM (OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT DE [Localité 4]) dont le siège social est sis [Adresse 3]

Représenté par Monsieur [P] [I], chargé de contentieux au sein du Pôle Précontentieux et Contentieux à la Direction de la Relation Clients, mandaté

DEFENDERESSE

Madame [O] [D] née le 29 Novembre 1955 à [Localité 6] (ALGERIE), demeurant [Adresse 1]

Non comparante, non représentée

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 SEPTEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 18 OCTOBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE :

Suivant acte sous seing privé du 19 décembre 2016, l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], dénommé LOGIPARC, devenu l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM, a donné à bail à Madame [O] [D] un logement situé [Adresse 2], à [Localité 5] (86), moyennant un loyer mensuel de 252,20 € outre 82,36 € de provisions mensuelles sur les charges récupérables.

Le 6 mai 2024, un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail a été signifié à la locataire pour un montant en principal de 1 256,08 € au titre des loyers et charges dus à cette date.

Par acte de commissaire de justice du 19 juillet 2024, le représentant d’EKIDOM a fait assigner la locataire à comparaître en référé devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire ; - prononcer l’expulsion de la locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - condamner la locataire au paiement d'une provision d'un montant de 2 020,22 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus avec intérêts au taux légal à compter du jour de la décision à intervenir ; - condamner la locataire au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ; - condamner la locataire à verser la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Lors de l’audience du 13 septembre 2024, le représentant d’EKIDOM, comparant en personne, a expliqué n’avoir jamais vu la locataire du logement. Il a indiqué que les prestations versées par la Caisse d’Allocations Familiales à Madame [O] [D] avaient été suspendues pour des motifs extérieurs à l’impayé des loyers. Il a déclaré en outre que Madame [O] [D] payait ses dettes locatives ponctuellement, le montant de l’impayé locatif étant de 380,99 € à la date du 9 septembre 2024.

Madame [O] [D], citée à étude, n’a pas comparu.

L’affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 22 juillet 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige.

Par ailleurs, le bailleur, personne morale autre qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, justifie avoir saisi la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives le 14 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 juillet 2024, conformément aux dispositions de l’article 24-II de la loi du 06 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version applicable au litige, dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de payement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit d'effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En application de ce même texte dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d'un commandement resté infructueux.

Il ressort du décompte produit que Madame [O] [D] a effectué un seul paiement le 9 août 2024 de la somme de 2400 euros, de sorte que la somme visée par le commandement de payer du 6 mai 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 7 juillet 2024, sous réserve de l’octroi de délais de paiement. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, augmenté des charges qui seront à régulariser.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est dû la somme de 380,99 € au 9 septembre 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois d’août 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner la locataire à verser au bailleur une provision de 380,99€, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance.

Elle sera en outre condamnée à verser au bailleur une indemnité d’occupation mensuelle et provisionnelle qui sera égale au montant du loyer en cours si le bail n’avait pas été résilié (280,64 €) et révisable selon les règles applicables aux organismes HLM, outre le montant des provisions sur charges récupérables qui seront à régulariser (98,06 €).

Enfin, dans la mesure où la locataire - qui a certes réglé les dettes locatives restant dues au 9 août 2024 - n’a toutefois pas repris le paiement du loyer courant avant l’audience et n’a formulé aucune demande, il ne pourra pas lui être accordé des délais de paiement suspensifs, et son expulsion sera ordonnée si elle ne quitte pas spontanément les lieux.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner la défenderesse aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Ni l’équité ni la situation respective des parties ne justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, les demandes formées de ce chef seront rejetées.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l'action de l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4], dénommé EKIDOM ;

CONSTATONS à la date du 7 juillet 2024 la résiliation du bail conclu entre l’Office Public de l’Habitat de [Localité 5], devenu l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] d’une part, bailleur, et Madame [O] [D] d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 2], à [Localité 5] (86) ;

CONSTATONS que depuis cette date, Madame [O] [D] est occupante sans droit ni titre dudit logement ;

DISONS qu'à défaut pour Madame [O] [D] d'avoir spontanément libéré les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants et tous biens de son chef, avec le concours de la force publique et l'assistance d'un serrurier si besoin est, et en tout état de cause, à l'expiration d'un délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à quitter les lieux ;

DISONS qu'en cas de difficultés quant aux meubles, il sera procédé conformément aux prévisions des articles L433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS qu'une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l'Etat dans le département en vue du relogement de Madame [O] [D], en application des dispositions de l’article R412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS à titre provisionnel le montant de l’indemnité d’occupation due à une somme égale au montant du loyer, révisable suivant les règles applicables aux organismes HLM, outre les charges récupérables ;

CONDAMNONS Madame [O] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] une provision de 380,99 € (trois cent quatre-vingts euros et quatre-vingt dix-neuf centimes) à valoir sur le montant des indemnités d’occupation échues et non réglées à la date du 9 septembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente ordonnance;

CONDAMNONS à compter du 1er septembre 2024, et jusqu’à libération des lieux par remise des clés, Madame [O] [D] à payer à l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] une provision sur l’indemnité d'occupation d'un montant mensuel égal au loyer en cours (280,64 €) et révisable selon les règles applicables aux organismes HLM, outre le montant des provisions sur charges récupérables qui seront à régulariser (98,06 €) ;

DÉBOUTONS l’Office Public de l’Habitat de [Localité 4] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [O] [D] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS