Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 23/00350 - N° Portalis DB3J-W-B7H-GCXQ

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 18 OCTOBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame DOLLE Sylvie

DEMANDEUR

Monsieur [S] [N] né le 20 Juin 1950 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Représenté par Maître Aurélia DE LA ROCCA, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [J] [W] né le 22 Novembre 1938 à [Localité 7], demeurant [Adresse 6]

Représenté par Maître Bénédicte CHASSAGNE, avocat au barreau de POITIERS

INTERVENANT VOLONTAIRE

ATI 86, es qualité de mandataire spécial de Monsieur [W] [J] sise [Adresse 1]

Représenté par Maître Bénédicte CHASSAGNE, avocat au barreau de POITIERS

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 SEPTEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 18 OCTOBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

RAPPEL DES FAITS

Monsieur [S] [N] a donné à bail à Monsieur [J] [W] un logement situé [Adresse 5], à [Localité 4], par contrat du 29 mars 2006, pour un loyer mensuel de 570 €.

Par acte extrajudiciaire du 26 avril 2023, Monsieur [S] [N] a fait signifier à Monsieur [J] [W] un commandement de payer les loyers et de justifier de l'assurance contre les risques locatifs, et visant la clause résolutoire.

Par exploit de commissaire de justice en date du 24 juillet 2023, il a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de POITIERS en référé pour faire constater l'acquisition de la clause résolutoire sur le fondement de l'impayé locatif et du défaut d'assurance, être autorisé à faire procéder à l'expulsion de Monsieur [J] [W] et obtenir sa condamnation provisionnelle au paiement de l'arriéré locatif (3480 €), d'une indemnité mensuelle d'occupation de 580 €, de 1500 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et le droit de plaidoirie.

A l'audience du 12 janvier 2024, Monsieur [S] [N], représenté par son avocat, a maintenu l'intégralité de ses demandes, en précisant que la dette locative s'élevait désormais à 1825 €.

Monsieur [J] [W], cité à étude, n'a pas comparu.

En cours de délibéré, le Conseil départemental a fait parvenir au juge une attestation d'assurance de responsabilité locative visée comme couvrant la période du 1er juillet 2023 au 30 juin 2024 mais couvrant en réalité la période du 11 octobre 2023 au 30 juin 2024.

Le 14 février 2024, le juge des tutelles de ce tribunal a ordonné la mise sous sauvegarde judiciaire de Monsieur [J] [W] et confié à l'ATI 86 un mandat spécial.

Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 8 mars 2024 afin que Monsieur [W] comparaisse pour justifier de l'assurance du logement sur la période du 1er semestre 2023 et qu'il formule, le cas échéant, une demande pour se maintenir dans les lieux, faute de quoi le juge ne pourrait considérer que tel serait le cas.

A ladite audience, Monsieur [S] [N], représenté par son avocat, s'est opposé à ce que Monsieur [J] [W] soit assisté de la travailleuse sociale qui l'accompagnait ainsi que de l'ATI 86 dont le mandat spécial ne couvrait pas l'assistance à l'audience.

L'examen de l'affaire a en conséquence été renvoyé d'office à l'audience du 28 juin 2024 afin de permettre à Monsieur [J] [W] d'être valablement assisté ou représenté.

Par ordonnance du 16 avril 2024, le juge des tutelles a donné mandat spécial à l'ATI 86 d'assister Monsieur [J] [W] dans le cadre de la présente procédure.

A cette nouvelle audience, Monsieur [S] [N], représenté par son avocat, a abandonné le moyen tiré du défaut d'assurance, et a maintenu l'ensemble de ses autres moyens et demandes, en actualisant la dette locative à 2445 €, et a conclu au rejet des prétentions adverses.

Monsieur [J] [W], et l'ATI 86, intervenant volontaire, représentés par leur conseil, ont reconnu le montant de la dette, mais ont sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire afin d'en régler le montant en 3 mois. Subsidiairement, ils ont réclamé un délai de 12 mois pour quitter le logement.

Par mention au dossier, le juge des contentieux de la protection a ordonné la réouverture des débats à l'audience du 13 septembre 2024 afin de vérifier si la dette avait été purgée.

A cette nouvelle audience, Monsieur [S] [N], assisté par son avocat, a maintenu l'intégralité de ses demandes, sans contester le règlement invoqué par les défendeurs.

Monsieur [J] [W] et l'ATI 86, représentés par leur conseil, ont affirmé avoir payé la dette locative, sollicité des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire, subsidiairement un délai de 12 mois pour quitter le logement.

L'affaire a été mise en délibéré au 18 octobre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE DE LA DEMANDE DE RESILIATION ET D'EXPULSION

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de la Vienne par voie électronique et réceptionnée le 25 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

SUR L'ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE ET LES DEMANDES DE DELAIS

Conformément à l'article 24 de la loi du 06 juillet 1989 dans sa rédaction applicable au litige, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après la signification d'un commandement de payer resté infructueux.

En application des V et VII de ce même texte dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le bail conclu le 29 mars 2006 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 26 avril 2023, pour la somme en principal de 1740 €.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu'il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 juin 2023.

Compte tenu de ce qu'il est justifié du versement d'un chèque réglant intégralement la dette et anticipant sur le loyer à venir, il conviendra d'accorder des délais de paiement suspensifs et de constater que ces délais ont été respectés, de sorte que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué, et que les demandes en vue de la libération des lieux seront rejetées.

SUR LES DEMANDES EN PAIEMENT

La dette locative ayant été soldée, les demandes sont sans objet.

SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [J] [W], partie perdante, supportera la charge de l'intégralité des dépens de la présente procédure, en ce compris notamment le coût du commandement de payer.

Il sera en outre condamné à verser à Monsieur [S] [N] la somme de 1200 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront mais dès à présent,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 29 mars 2006 entre Monsieur [S] [N] et Monsieur [J] [W] concernant le logement situé [Adresse 5], à [Adresse 3], sont réunies à la date du 27 juin 2023;

ACCORDONS à Monsieur [J] [W] des délais suspensifs et constatons que la dette a été entièrement soldée, de sorte que les délais ont été respectés et que la clause résolutoire est réputée ne jamais avoir joué ;

CONSTATONS que les demandes en paiement principales sont devenues sans objet ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [W] à payer à Monsieur [S] [N] la somme de 1200 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [J] [W] aux dépens de la présente procédure, en ce compris notamment le coût du commandement de payer les loyers ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire à titre provisoire, frais et dépens compris.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES