Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

5AA Minute N°

N° RG 23/00660 - N° Portalis DB3J-W-B7H-GG36

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE POITIERS

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

EN DATE DU 18 OCTOBRE 2024

JUGE DES RÉFÉRÉS

Monsieur POUL Jocelyn, Vice Président, Juge des Contentieux de la Protection au Tribunal Judiciaire de POITIERS

GREFFIER

Madame [G] [Y]

DEMANDEUR

Monsieur [X] [N] né le 02 Juin 1950 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

Représenté par Maître Christine GUERIT, avocat au barreau de POITIERS

DEFENDEUR

Monsieur [R] [J] né le 22 Janvier 1982 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

Comparant en personne

DÉBATS AUDIENCE PUBLIQUE DU 13 SEPTEMBRE 2024

ORDONNANCE RENDUE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE LE 18 OCTOBRE 2024

Copie exécutoire délivrée le à

EXPOSE DU LITIGE

Suivant acte sous seing privé du 9 mars 2016, Monsieur [X] [N] a donné à bail à Monsieur [R] [J] un logement situé [Adresse 2] à [Localité 3] (86), moyennant un loyer mensuel de 320 € outre une provision mensuelle sur charges de 20 €.

Le 20 juillet 2023, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié au locataire pour un montant de 3.760 € au titre des loyers et charges dus à cette date. Il lui était également demandé de justifier d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois.

Par acte de commissaire de justice du 14 décembre 2023, Monsieur [X] [N] a fait assigner en référé Monsieur [R] [J] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 7] aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail par l'effet du jeu de la clause résolutoire; - prononcer l’expulsion du locataire et de tous occupants de son chef, au besoin, avec l’assistance de la force publique ; - condamner le locataire au paiement d'une provision d'un montant de 3 420 € au titre des loyers et charges dus avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ; - condamner le locataire au paiement d’une provision au titre de l’indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal à celui du loyer révisable et des charges ; - condamner le locataire à verser la somme de 800 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Après deux renvois ordonnés afin de permettre au demandeur d’être valablement représenté, l’affaire a été utilement appelée à l’audience du 13 septembre 2024.

Lors de celle-ci, Monsieur [X] [N], représenté par son conseil, a maintenu ses demandes conformément à l’acte introductif d’instance, sauf à actualiser le montant de l’impayé locatif à la somme de 3.381 € et à indiquer qu’il ne serait pas opposé à l’octroi de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire par mensualités de 100 €, avec paiement au quinzième jour du mois.

Monsieur [R] [J] a comparu, ne contestant pas le montant de la dette locative et indiquant qu’il souhaitait demeurer dans le logement. Il a précisé avoir commencé à apurer sa dette, sollicitant ainsi le bénéfice de délais de paiement par mensualités de 100 € aux fins de suspension de la clause résolutoire.

Le juge des contentieux de la protection a autorisé le défendeur à verser une note en cours de délibéré avant le 20 septembre 2024, et ce afin de fournir le justificatif de l’assurance contre les risques locatifs depuis le mois d’août 2023.

MOTIFS DE LA DÉCISION

En application des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge peut ordonner en référé toutes les mesures ne se heurtant à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. En outre, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Sur la recevabilité

L’assignation a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département par voie électronique le 15 décembre 2023, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24-III de la loi du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constat de la résiliation du bail pour impayés locatifs est donc recevable.

Sur la résiliation du bail et la provision due

L'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 relative aux baux d'habitation, dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, dispose que tout contrat d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer ayant été délivré antérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023 et visant un délai de deux mois plus favorable au locataire, il n’y a pas lieu d’appliquer le délai de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause résolutoire qui reprend les termes de la loi du 6 juillet 1989, à savoir une résiliation de plein droit à défaut de paiement des loyers ou charges échus deux mois après la délivrance d’un commandement resté infructueux. Ce délai est réduit à un mois pour défaut d’assurance contre les risques locatifs.

Or, le défendeur ne rapporte pas avoir justifié d’une assurance contre les risques locatifs dans le délai d’un mois suivant le commandement de payer du 20 juillet 2023.

Les conditions d'application de la clause résolutoire sont donc réunies en l'espèce, emportant constat de la résiliation du bail au 21 août 2023. La provision à valoir sur l’indemnité d’occupation est fixée à compter de cette date au montant du loyer en cours (320 euros), révisable selon les mêmes conditions que celles prévues au contrat, augmenté des charges (20 euros) qui seront à régulariser.

Au vu du décompte actualisé produit, le bailleur justifie que lui est due la somme de 3.381 € au 15 août 2024, incluant l’indemnité d’occupation pour le mois de août 2024 et des frais de débouchage des toilettes pour un montant de 110 €, dont il est justifié par une facture du 19 avril 2024.

Tant l’obligation que le montant de celle-ci n’étant ni sérieusement contestables ni contestés, il convient de condamner le locataire à verser au bailleur une provision de 3.381 €, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision, comme sollicité dans l’assignation. Sur les délais de paiement

En application de l'article 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur depuis le 29 juillet 2023, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, lors de l’audience, le locataire a sollicité le bénéfice de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire de plein droit.

Les délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ne sont toutefois prévus que dans le cas d’une résiliation pour impayé, et non pour défaut d’assurance.

Il conviendra donc de rejeter la demande en ce sens.

En revanche, s’agissant de délais de paiement non suspensifs de la clause résolutoire, le locataire a précisé avoir repris le versement intégral du loyer courant avant l’audience, ce qui ressort effectivement du décompte produit et qui est corroboré par le bailleur, lequel indique s’accorder avec la demande du locataire.

Par conséquent, il sera accordé des délais de paiement non suspensifs de la clause résolutoire, selon des modalités précisées dans le dispositif de la décision.

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Il convient, en application de l'article 696 du code de procédure civile, de condamner Monsieur [R] [J], partie succubante, aux dépens en ce inclus notamment les frais du commandement de payer.

Il sera en outre condamné à verser à Monsieur [X] [N] la somme équitable de 600 € au titre de ses frais d’avocat.

La présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, publiquement par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

RENVOYONS les parties à se pourvoir au principal ainsi qu'elles aviseront, mais dès à présent:

DÉCLARONS recevable l'action de Monsieur [X] [N] ;

CONSTATONS à la date du 21 août 2023, la résiliation du bail conclu entre Monsieur [X] [N], d’une part, bailleur, et Monsieur [R] [J], d’autre part, preneur, portant sur le logement situé [Adresse 2], à [Localité 3] (86) ;

FIXONS le montant de l’indemnité d’occupation due par Monsieur [R] [J] à Monsieur [X] [N] à une somme égale au montant du loyer mensuel (320 €) révisable selon les mêmes conditions que celles qui étaient prévues au contrat, outre la provision mensuelle sur charges (20 €) qui sera à régulariser ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [J] à payer à Monsieur [X] [N] une provision de 3 381 € (trois mille trois cent quatre-vingt-un euros) à valoir sur le montant des loyers, indemnités d’occupation et charges échus non réglés à la date du 15 août 2024, incluant l’indemnité d’occupation d’août 2024 et des frais de débouchage des toilettes, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

DEBOUTONS Monsieur [R] [J] de sa demande de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire ;

ACCORDONS en revanche à Monsieur [R] [J] des délais de paiement non suspensifs de cette clause sur le fondement des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ;

AUTORISONS en conséquence Monsieur [R] [J] à s'acquitter de ladite dette, en sus du paiement de l’indemnité d’occupation courante, par 33 mensualités de 100 € (cent euros) puis par une 34ème mensualité représentant le solde de la dette, le tout au plus tard le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification de la présente décision ;

DISONS en revanche qu'à défaut de paiement d'une seule mensualité ou du loyer ou des charges à son terme exact, 10 jours après une mise en demeure par lettre recommandée avec demande d’accusé de réception restée sans effet, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [J] à payer à Monsieur [X] [N] une provision à valoir sur l’indemnité d’occupation mensuelle due, à compter du 1er septembre 2024 et jusqu’à complète llibération des lieux par remise des clés, égale au loyer (320 €) révisable selon les mêmes conditions que celles qui étaient prévues au contrat, outre la provision mensuelle sur charges (20 €) qui sera à régulariser ;

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département aux fins d’information ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [J] à payer à Monsieur [X] [N] la somme de 600 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [J] aux dépens de l'instance, en ce notamment compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est assortie de plein droit de l'exécution provisoire.

Ainsi dit et jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES RÉFÉRÉS