Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 8]

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N° RG 23/56261 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2OBS

N° : 5

Assignation du : 02 Août 2023

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[1] 2 Copies exécutoires délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 15 janvier 2024

par Fabrice VERT, Premier Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier. DEMANDERESSE

S.A.S.U. 3SECRETAN [Adresse 4] [Localité 5]

représentée par Maître Johanna TAHAR de l’AARPI LE CARRÉ, avocats au barreau de PARIS - #L0154

DEFENDERESSE

S.A.S. [Adresse 7] [Adresse 1] [Localité 6]

représentée par Me Abdelhalim BEKEL, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS - #10

DÉBATS

A l’audience du 05 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Fabrice VERT, Premier Vice-Président, assisté de Fanny ACHIGAR, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu l'assignation en référé, en date du 02 août 2023, délivrée à la requête de la SASU 3SECRETAN, bailleur, devant le président du tribunal judiciaire de céans tendant à voir le juge : - Constater que la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail commercial du 20 mai 2022 est acquise depuis le 16 juin 2023, - Juger que la société [Adresse 7] est occupante sans droit ni titre depuis le 16 juin 2023, - Ordonner l'expulsion de la société MAISON BADDACHE, ainsi que tous occupants dans les lieux de son chef, et ce avec l'assistance du Commissaire de Police, d'un serrurier et de la force publique s'il y a lieu, à compter de la décision à intervenir, et ce sous astreinte de 100 Euros par jour de retard, - Ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble ou dans un autre lieu aux choix du bailleur, les frais étant à la charge de la société [Adresse 7], - Condamner la société MAISON BADDACHE, à titre provisionnel, au paiement au profit de la société 3SECRETAN de la somme de 38.625,12 euros au titre des loyers et de l'indemnité d'occupation, arrêtée au 25 juillet 2023, portant intérêts au taux légal à compter du 16 juin 2023, date du commandement de payer pour la somme de 26.772,11 euros, le surplus portant intérêts à taux légal à compter de la signification de la présente assignation pour le surplus, et ce, jusqu'à complet paiement, - Condamner la société [Adresse 7] à titre provisionnel à payer à la société 3SECRETAN, l'ensemble des frais engagés pour le commandement de payer ainsi que tous autres frais exposés conformément au contrat de bail, soit la somme de 356,66 Euros s'agissant des frais d'huissier, - Juger que le dépôt de garantie reste acquis à titre provisionnel au pro?t de la société 3SECRETAN de même que tout loyer payé d'avance - Fixer à titre prévisionnel l'indemnité d'occupation due par la société [Adresse 7] à compter du 16 juin 2023 au double du dernier loyer contractuel, soit la somme mensuelle de 6.252,78 Euros Hors Taxe et Hors Charges, soit une indemnité journalière de 205,57 Euros Hors Taxe et Hors Charges et hors indexation, précision faite que l'indemnité d'occupation suivra l'indexation suivant le régime contractuellement fixé. - Condamner la société MAISON BADDACHE à titre prévisionnel à payer ladite indemnité d'occupation. - Condamner la société [Adresse 7] à payer à la société 3SECRETAN la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ; - Condamner la société [Adresse 7] aux entiers dépens, en ce compris le coût de signification de l'assignation et de la décision à intervenir.

La SAS SECRETAN demande le bénéfice de son assignation sauf à augmenter la demande en paiement au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 3ème trimestre 2023 à la somme de 50 990, 35 euros ;

A l'audience du 05 décembre 2023, la SAS [Adresse 7], défenderesse, indique remettre au conseil du demandeur un chèque daté du 31 décembre 2023 de 15 000 euros. Elle propose le paiement de 5 000 euros mensuel en plus du loyer courant et sollicite ainsi une demande de délais avec suspension de la clause résolutoire.

Il est renvoyé aux dernières écritures des parties et à leurs observations à l'audience pour plus ample exposé des faits, moyens et prétentions qui y sont contenus conformément à l'article 446-1 du code de procédure civile.

MOTIFS

En droit, il résulte des dispositions conjuguées des articles 834 et 835 du code de procédure civile, que le juge des référés peut, dans tous les cas d'urgence, ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend et que, même en présence d'une contestation sérieuse, il peut prescrire les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

L'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire " dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable ".

Le juge des référés a le pouvoir de constater l'acquisition de la clause résolutoire délibérée en application des dispositions de l'article L 145-41 du code de commerce ;

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d'une clause contenue à l'acte à cet effet, à condition que : - le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif, - le bailleur soit, de toute évidence, en situation d'invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause, - la clause résolutoire soit dénuée d'ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d'un bail doit s'interpréter strictement.

En l'espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion.

Il n'existe aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement du 16 juin 2023 en ce qu'il mentionne la nature des sommes réclamées et les échéances auxquelles elles se rapportent.

Il précise en outre qu'à défaut de paiement dans le délai d'un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail.

Ainsi le commandement contenait toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, la cause, le montant des sommes réclamées et les sanctions encourues, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Le 20 mai 2022, la société 3SECRETAN a conclu un bail commercial avec la société [Adresse 7] portant sur des locaux commerciaux sis [Adresse 2]), à destination de " boulangerie, pâtisserie, confiserie et glaces, salon de thé ". La société MAISON BADDACHE vient aux droits de la société KLN SECRETAN, venant elle-même aux droits de la SARL AU PAIN DORE, à la suite d'une cession de fonds de commerce intervenue le 11 décembre 2020.

Le bailleur a fait délivrer au preneur un commandement, en date du 16 juin 2023, visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l'article L145-41 du code de commerce, d'avoir à payer la somme de 26 545, 12 euros au titre des loyers et charges impayés au 12 juin 2023.

S'il est établi que les causes du commandement de payer n'ont pas été réglées dans le délai d'un mois, il y a lieu, compte tenu de la situation du preneur, de lui accorder un délai pour s'acquitter de sa dette, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Le demandeur verse à l'audience un décompte actualisé au 05 décembre 2023 faisant apparaître une somme non sérieusement contestable de 50 990, 35 euros au titre de l'arriéré des loyers, charges, accessoires arrêtée à cette même date, 3eme trimestre 2023 inclus. Il convient de condamner le défendeur par provision au paiement de cette somme en deniers ou quittances avec intérêts au taux légal courant à compter du commandement de payer du 16 juin 2023 sur la somme de 26 545, 12 euros et pour le surplus à compter du jour de l'assignation, étant observé que le chèque de 15 000 euros du 31 décembre 2023 n'est pas pris en compte et que somme devra être déduite de la dette locative en cas de bon encaissement du chèque.

L'indemnité d'occupation due depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, est fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires et le défendeur sera condamné à payer cette indemnité d'immobilisation jusqu'à la libération effective des lieux.

Les clauses relatives à la conservation du dépôt de garantie et fixant l'indemnité d'occupation au double du dernier loyer contractuel s'analysent comme des clauses pénales ; leur montant apparaissant manifestement excessif, au regard des circonstances de l'espèce il n'y a pas lieu à référé sur ces points.

L'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du code de procédure civile.

Le défendeur sera condamné aux dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Condamnons la SAS [Adresse 7] à payer à la SASU 3SECRETAN la somme provisionnelle de 50 990, 35 en deniers ou quittances au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 05 décembre 2023 , avec intérêts au taux légal courant à compter du commandement de payer du 16 juin 2023 sur la somme de 26 545, 12 euros et pour le surplus à compter du jour de l'assignation , étant observé que le chèque de 15 000 euros du 31 décembre 2023 n'est pas pris en compte .

Autorisons la SAS [Adresse 7] à se libérer de sa dette en versements mensuels de 5000 euros d'un montant égal en sus du loyer courant le premier versement intervenant le 10 du mois suivant la signification de la présente décision et les suivants le 10 de chaque mois.

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais,

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus du loyer courant, d'une seule des mensualités, et huit jours après l'envoi d'une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception, ° le tout deviendra immédiatement exigible, ° la clause résolutoire sera acquise, ° il sera procédé à l'expulsion immédiate du preneur et à celle de tous occupants de son chef avec l'assistance si nécessaire de la force publique, des locaux commerciaux sis [Adresse 3] ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

Fixons à titre provisionnel l'indemnité d'occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires.

Condamnons le défendeur aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Disons n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile.

Disons n'y avoir lieu à référé pour le surplus des demandes.

Fait à [Localité 8] le 15 janvier 2024

Le Greffier, Le Président,

Fanny ACHIGAR Fabrice VERT