Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [R] [J] [Z]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10560 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6KTQ

N° MINUTE : 11

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 mars 2025

DEMANDERESSE S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDEUR Monsieur [R] [J] [Z], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 janvier 2025

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mars 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 mars 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10560 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6KTQ

FAITS ET PROCEDURE

Vu l'assignation en référé du 13 novembre 2024, délivrée à la demande de la SA d'HLM CDC Habitat Social, à M. [R] [J] [Z], et dénoncée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, reçue le 14 novembre 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail de locaux situés : [Adresse 3] à [Localité 5], conclu le 7 avril 2022, par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance, le 20 juin 2024, d'un commandement visant cette clause et dont les causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, - prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef, - le condamner à payer la provision actualisée de 8334,93 €, à la date du 20 janvier 2025 (décembre 2024 inclus), outre une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 10 % et des charges, et 700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

M. [R] [J] [Z] propose de payer 100 € par mois en plus du loyer courant, et explique que la dette de loyers est la conséquence de saisies dont il a été l'objet.

MOTIFS

L'article 834 du code de procédure civile indique : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. "

L'article 835 du code de procédure civile prévoit : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. "

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, qui résulte tant du bail signé entre les parties le 7 avril 2022, qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de cette obligation que de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient de relever, s'agissant d'un bailleur social, que le demandeur a saisi au moins deux mois avant l’assignation la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de sa locataire conformément aux prescriptions de l'article 24 II de la loi précitée, cette dernière ayant réceptionné la notification le 27 mai 2024.

Il résulte des pièces produites et il n'apparaît pas sérieusement contestable que des loyers et charges n'ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à M. [R] [J] [Z], le 20 juin 2024, pour paiement de 5300,85 €, qui vise cette clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990. Ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l'expiration de ce délai.

Il est produit un historique de compte arrêté à la date du 21 janvier 2025 (décembre 2024 inclus), qui fait apparaître une provision restant due de 8241,09 €, après déduction des frais de contentieux de 93,84 €, non signalés, au paiement de laquelle il convient de le condamner.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années… "

M. [R] [J] [Z] qui n'a pas repris le paiement du loyer courant avant la date de l'audience, ne peut bénéficier de délais de paiement, ni de la suspension de la clause résolutoire. Il n'y a pas lieu à référé sur la demande de délais de paiement.

La résiliation du bail est constatée ; l'expulsion est ordonnée, des lieux situés : [Adresse 3] à [Localité 5], et M. [R] [J] [Z] est condamné à payer une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle, égale au montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, mise à sa charge à compter du 21 août 2024, date de de la résiliation du bail, jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien ou de toute personne de son chef, et la remise des clés.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 7 avril 2022, pour le logement situé : [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 21 août 2024, et que la résiliation du bail est acquise à cette date;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande de délais de paiement formée par M. [R] [J] [Z] ;

ORDONNONS l'expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, de M. [R] [J] [Z], et celle de tous occupants de son chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L412 - 1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 - 1 et suivants du même code ;

FIXONS l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle due par M. [R] [J] [Z] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et le condamnons à payer à la société CDC Habitat Social cette indemnité provisionnelle, à compter du 21 août 2024, jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de son chef et la remise des clés ;

CONDAMNONS M. [R] [J] [Z] à payer à la société CDC Habitat Social, la provision de 8241,09 €, à valoir sur les sommes dues au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus le 21 janvier 2025 (décembre 2024 inclus) ;

DISONS qu'il est équitable de laisser à la société CDC Habitat Social la charge de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNONS M. [R] [J] [Z] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 20 juin 2024.

Le greffier, Le Président