Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : [J] [X]

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Philippe MORRON

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/10561 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6KTZ

N° MINUTE : 12

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 mars 2025

DEMANDERESSE S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDERESSE Madame [J] [X], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 janvier 2025

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mars 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 mars 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/10561 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6KTZ

FAITS ET PROCEDURE

Vu l'assignation en référé du 13 novembre 2024, délivrée à la demande de la SA d'HLM CDC Habitat Social, à Mme [J] [X], dénoncée au représentant de l'Etat dans le département au moins 6 semaines avant la date de l'audience, reçue le 14 novembre 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail du logement situé : [Adresse 3], à [Localité 5], conclu le 24 novembre 2015, avec la société EFIDIS, par application de la clause résolutoire du bail, et ce après la délivrance le 8 août 2024 d'un commandement visant cette clause et dont les causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, - prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef, - la condamner à payer la provision actualisée de 2761,81 € au titre des sommes dues le 20 janvier 2025 (décembre 2024 inclus), frais de contentieux déduits, outre une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré de 10 % et des charges, ainsi que 700 € en application de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.

Mme [J] [X] propose de payer 20 € par mois pendant 6 mois, puis une somme plus importante, en plus de son loyer courant.

MOTIFS

L'article 834 du code de procédure civile indique : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. "

L'article 835 du code de procédure civile prévoit : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. "

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle des locataires, qui résulte tant du bail signé le 24 novembre 2015, qui prévoit une clause résolutoire, que de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Or il résulte des pièces produites que des loyers et charges n'ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à Mme [J] [X] le 8 août 2024, pour paiement d'une somme principale de 3491,85 €, représentant les sommes dues à cette date, qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Il convient de relever, s'agissant d'un bailleur social, que le demandeur a, très certainement, saisi au moins deux mois avant l'audience la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de ses locataires conformément aux prescriptions de l'article 24 II de la loi du 6 juillet 1989, cette dernière ayant réceptionné la notification à une date indéterminée, du fait que l'accusé de réception n'est pas lisible (envoi probable du 15 mai 2024).

Ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit dès l'expiration de ce délai.

Il est produit un historique de compte, à la date du 20 janvier 2025 (décembre 2024 inclus), qui fait apparaître une somme de 2761,81 €, provision au paiement de laquelle il convient de condamner Mme [X].

La situation Mme [J] [X] permet toutefois de lui octroyer des délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire du bail, avec une clause de déchéance du terme en cas de non-respect des modalités de paiement de l'arriéré telles que définies au dispositif, ces délais de paiement valant pour régler les sommes dues au titre des dépens.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu le 24 novembre 2015, pour le logement, situé: [Adresse 3] à [Localité 5], sont réunies à la date du 9 octobre 2024 ;

CONDAMNONS Mme [J] [X] à payer la provision de 2761,81 € à la société CDC Habitat Social, à la date du 20 janvier 2025 (décembre 2024 inclus) ;

AUTORISONS Mme [J] [X] à s'acquitter de cette dette par 35 versements mensuels consécutifs de 20 €, en sus des loyers et charges courants, le 36ème et dernier versement devant solder la totalité de la dette ;

DISONS que le premier versement interviendra à la même date que le terme courant, à la première date à laquelle le loyer est exigible, qui suit la signification de la présente ordonnance;

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire du bail dans la mesure de ces délais, et disons qu'en cas de respect de ces modalités, la résiliation du bail sera réputée ne jamais avoir été acquise ;

DISONS qu'en cas de défaut de paiement d'une seule mensualité au titre du retard comme d'un seul terme courant comme il vient d'être dit:

- la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible,

- la clause résolutoire du bail sera réputée acquise,

- son expulsion et celle de tous occupants de son chef, du logement situé : [Adresse 3], à [Localité 5], sera poursuivie au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution, et que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants du même code,

- les délais octroyés sur les dépens seront caducs et ces sommes seront immédiatement exigibles ;

CONDAMNONS en outre dans ce cas, Mme [J] [X] à payer à la société CDC Habitat Social une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse), jusqu'au départ effectif du logement, de tout bien, de toute personne de son chef, et la remise des clés ;

DISONS que le seul non-respect des délais de paiement, pour les sommes dues au titre des dépens n'a pas de répercussion sur la clause résolutoire du bail ;

DISONS qu'il est équitable de laisser à la société CDC Habitat Social la charge de ses frais irrépétibles ;

CONDAMNONS Mme [J] [X] aux dépens, comprenant le coût du commandement de payer du 8 août 2024.

le greffier, Le Président