Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée le : à : Me Sarah GARCIA

Copie exécutoire délivrée le : à : Me Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité ■

PCP JCP ACR référé

N° RG 24/07124 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5PIS

N° MINUTE : 1

ORDONNANCE DE REFERE rendue le 07 mars 2025

DEMANDERESSE Madame [M] [N] venant aux droits de M. [P] [N] demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0866

DÉFENDEUR Monsieur [Z] [L], demeurant [Adresse 3]

comparant en personne assisté de Me Sarah GARCIA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C2182

COMPOSITION DU TRIBUNAL Xavier REBOUL, Vice-président, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS Audience publique du 28 janvier 2025

ORDONNANCE contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 07 mars 2025 par Xavier REBOUL, Vice-président, assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 07 mars 2025 PCP JCP ACR référé - N° RG 24/07124 - N° Portalis 352J-W-B7I-C5PIS

FAITS ET PROCEDURE

Vu l'assignation en référé du 1er juillet 2024, délivrée à la demande de Mme [M] [N], venant aux droits de M. [P] [N], à M. [Z] [L], et dénoncée au représentant de l'Etat dans le département au moins six semaines avant la date de l'audience, reçue le 12 juillet 2024, par laquelle le tribunal judiciaire de Paris a été saisi aux fins de voir :

- constater la résiliation du bail de locaux situés : [Adresse 2] à [Localité 5], conclu le 30 août 2019, entre les parties, par application de la clause résolutoire du bail, et ce suite à la délivrance le 10 mai 2024, d'un commandement visant cette clause et dont les causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, - prononcer son expulsion et celle de tous occupants de son chef, - le condamner à payer la provision actualisée de 17 742,07 €, à la date du 27 janvier 2025 (janvier 2025 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer, une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant du loyer majoré des charges, et 2000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

M. [Z] [L] soulève l'existence d'une contestation sérieuse et de désordres qui résulteraient d'un dégât des eaux, et du non-respect de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, pour solliciter une provision de 2000,52 € à valoir sur le préjudice de jouissance subi. Il conteste ensuite le montant du loyer, non conforme à l'encadrement des loyers prévu par l'article 140 de la loi Elan, stipulé par le bail conclu le 30 août 2019, à hauteur de 1241,56 € et invoque un dépassement mensuel de 198,06 € à la date de signature du contrat. Il sollicite à cet effet les provisions de 2376,12 € en 2022, 3073,44 € en 2023 et 2991,64 € en 2024, soit un total de 8441,40 €. Subsidiairement, il invoque l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, pour solliciter des délais de paiement et la suspension de la clause résolutoire. Il propose de payer 100 € par mois, en sus de son loyer courant.

MOTIFS

1. Sur l'existence de contestations sérieuses ;

L'article 834 du code de procédure civile indique : " Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. "

L'article 835 du code de procédure civile prévoit : " Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. "

M. [L] invoque des désordres et le non-respect de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989, et des désordres qui résulteraient d'un dégât des eaux, en produisant des photos non datées; en outre, il n'est pas contesté qu'il y a eu reprise des embellissements, par l'assureur du locataire.

Il n'y a pas de contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référé sur sa demande en paiement d'une provision de 2000,52 € à valoir sur le préjudice de jouissance subi.

L'article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : "Toutes actions dérivant d'un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer ce droit… "

Ainsi, la demande concernant l'appréciation du montant du loyer, stipulé par les parties, à la date de signature du contrat, le 30 août 2019, contesté le 28 janvier 2025, plus de trois ans après l'acceptation de ce loyer par M. [Z] [L], est prescrite. Il n'y a pas de contestation sérieuse et il n'y a pas lieu à référé sur la demande en paiement d'une provision de 8441,40 €.

2. Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire et le paiement de provisions ;

Le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le bail est une obligation essentielle du locataire, qui résulte tant du bail signé entre les parties le 30 août 2019, qui prévoit une clause résolutoire à défaut de respect de cette obligation que de l'article 7 a de la loi du 6 juillet 1989.

Il convient de relever, que le demandeur a saisi au moins deux mois avant l’assignation la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions (CCAPEX) de l'engagement d'une procédure contentieuse à l'encontre de son locataire conformément aux prescriptions de l'article 24 II de la loi précitée, cette dernière ayant réceptionné la notification le 13 mai 2024.

Il résulte des pièces produites et il n'apparaît pas sérieusement contestable que des loyers et charges n'ayant pas été réglés, un commandement de payer a été délivré à M. [Z] [L], le 10 mai 2024, pour paiement de 8795,95€ qui vise la clause résolutoire du bail, et reproduit les dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et celles de l'article 6 de la loi du 31 mai 1990.

Ses causes n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa délivrance, de telle sorte que les conditions de résiliation du bail étaient réunies de plein droit, dès l'expiration de ce délai.

Il est produit un historique de compte arrêté à la date du 27 janvier 2025 (janvier 2025 inclus), qui fait apparaître une somme restant due de 17 742,07 €, provision au paiement de laquelle il convient de le condamner, avec intérêts au taux légal sur 8795,95€, à compter du 10 mai 2024, date du commandement de payer.

L'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit : " Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative… " En l'espèce, alors que la dette de loyers atteint 17 742,07 €, à la date du 27 janvier 2025 (janvier 2025 inclus), M. [Z] [L], qui propose de payer 100 € par mois, en sus de son loyer courant, n'établit pas comment, au regard de ses ressources actuelles, il serait en mesure de la régler ; il n'y a pas lieu à référé sur la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire.

C'est pourquoi, au vu de l'acquisition de la clause résolutoire, il convient d'ordonner la résiliation du bail, l'expulsion des lieux situés : [Adresse 2] à [Localité 5], et de le condamner à payer une indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle égale au montant du loyer, majoré des charges et accessoires (indexation annuelle incluse) qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié, mise à sa charge à compter de la résiliation du bail jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien ou de toute personne de son chef, et la remise des clés. Ne sont pas soumises à l'exigence d'une motivation, les décisions qui relèvent du pouvoir discrétionnaire du juge, notamment l'allocation de sommes pour frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par ordonnance de référé mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

DISONS que l'appréciation de l'acquisition de la clause résolutoire et le paiement de provisions, ne se heurtent à aucune contestation sérieuse;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur les demandes en paiement de provisions formées par M. [Z] [L] ;

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties le 30 août 2019, pour le logement situé : [Adresse 2] à [Localité 5], sont réunies à la date du 11 juillet 2024, et que la résiliation du bail est acquise à cette date ;

ORDONNONS l'expulsion, au besoin avec l'aide de la force publique et d'un serrurier, de M. [Z] [L], et celle de tous occupants de son chef de ces lieux, deux mois après la délivrance d'un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions de l'article L412 - 1 du code des procédures civiles d'exécution ;

DISONS que les meubles trouvés dans les lieux seront traités conformément aux dispositions des articles L433 - 1 et suivants du même code ;

FIXONS l'indemnité provisionnelle d'occupation mensuelle due par M. [Z] [L] à compter de la résiliation, au montant du loyer majoré des charges et accessoires qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié (indexation annuelle incluse) et le condamnons à payer à Mme [M] [N] cette indemnité provisionnelle, à compter du 11 juillet 2024, jusqu'au départ effectif des lieux de tout bien, de toute personne de son chef et la remise des clés ;

CONDAMNONS M. [Z] [L] à payer la provision de 17 742,07 € à Mme [M] [N], à valoir sur les sommes dues le 27 janvier 2025 (janvier 2025 inclus), au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal sur 8795,95€, à compter du 10 mai 2024;

CONDAMNONS M. [Z] [L] à payer 2000 € à Mme [M] [N], en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS M. [Z] [L] aux dépens, qui comprennent notamment le coût du commandement de payer du 10 mai 2024.

Le greffier, Le président