Baux d'habitation - Demande du locataire en fin de bail en restitution du dépôt de garantie et/ou tendant au paiement d'une indemnité pour amélioration des lieux loués

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON [Adresse 7] [Localité 2]

MINUTE :

N° RG 24/00063 - N° Portalis DBX6-W-B7I-Y4DF

[X] [L]

C/

[C] [V]

le

- Expéditions délivrées à

- Me Pierre-jean DONNADILLE -Maître Frédéric DUMAS

JUGEMENT EN DATE DU 11 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Christine ROUSSEL, Magistrat à titre temporaire au Tribunal de Proximité d’Arcachon

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS : Audience publique en date du 14 Janvier 2025

PROCÉDURE : Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

JUGEMENT: Contradictoire Premier ressort Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE : Madame [X] [L] née le 05 Octobre 1985 à [Localité 6] [Adresse 1] [Localité 4] (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/001083 du 05/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de BORDEAUX) Représentée par Maître Frédéric DUMAS de la SELARL FREDERIC DUMAS

DEFENDERESSE : Madame [C] [V] [Adresse 5] [Localité 3] Représentée par Me Pierre-jean DONNADILLE (Avocat au barreau de BORDEAUX)

PROCEDURE ET FAITS

Selon contrat en date du 17 septembre 2020, Mme [C] [V] a loué à Mme [X] [L] un logement à usage d'habitation situé, [Adresse 1] à [Localité 4]. Le bail prenait effet le 1er octobre 2020 pour une durée de trois ans et moyennant un loyer initial de 732 € charges comprises. Un dépôt de garantie de 720 € était versé en liquide à la bailleresse le 17 septembre 2020. Un état des lieux d'entrée était réalisé contradictoirement.

La locataire a régulièrement donné congé en mars 2023 avec départ fixé au 30 avril 2023, un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement. Par courrier recommandé en date du 17 mai 2023 la propriétaire par la voix de son conseil avisait la requérante que du fait des désordres retenus dans l'habitation elle entendait procéder à la retenue du dépôt de garantie et réclamait le montant de la remise en état du logement soit la somme de 1 800€ déduction faite du dépôt de garantie soit 1 080€ précisant que sa cliente procédait à la séquestration de la somme de 254 € reçu de la CAF, somme qui sera finalement libérée. Dès lors, elle affirme que l'état de restitution d'un logement ressort exclusivement de l'état des lieux de sortie et non pas d'un constat dressé par un commissaire de justice non contradictoire et postérieurement à l'état des lieux.

Par acte de commissaire de justice en date du 1er mars 2024, Mme [X] [L] a assigné devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal de Proximité d’ARCACHON à l'audience du 5 avril 2024 Mme [C] [V] aux fins de voir :

-condamner Mme [C] [V] à lui payer la somme de 720€ au titre du dépôt de garantie, -condamner Mme [C] [V] à lui payer les pénalités prévues au titre du retard de restitution au-delà du délai de deux mois fixé par la loi soit la somme de 576 € arrêtée au 29 février 2024 outre 72 € mensuels jusqu'au versement du principal de restitution, -condamner Mme [C] [V] au paiement d'une somme de 4 000 € pour résistance abusive, -la condamner au paiement de la somme de 1 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile et aux entiers dépens.

A l'audience du 14 janvier 2025 à laquelle cette affaire a été retenue, Mme [X] [L] est représentée par Maître Frédéric DUMAS de la SELARL Frédéric DUMAS qui maintient les demandes initiales. Mme [C] [V] est représentée par Maître [T] [E] qui indique que la locataire a l'obligation de restituer le logement dans l'état initial, que le bailleur n'est pas tenu du fait des dégradations du locataire et peut solliciter la condamnation de son ancien locataire à supporter les travaux de remise en état du logement loué, que le bailleur a pu établir que des dégradations étaient présentes dans ce logement comme cela ressort de l'état des lieux de sortie du dimanche 30 avril 2023 que des frais de remise en état ont été payés dont il est justifié. Par ailleurs, la défenderesse a fait dresser procès-verbal après la remise des clés le 5 mai 2023 soit 72 h après qui est contesté à tort par la requérante qui prétend que le logement aurait été dégradé par la bailleresse et qu'elle n'a pas eu connaissance de ce constat alors qu'il a été versé aux débats et même qu'elle reconnaît en avoir eu connaissance bien avant l'audience que la requérante ne justifie pas de son préjudice. Elle réclame le débouté de

ses demandes qu'il soit ordonner que Mme [V] conserve le dépôt de garantie de 720 € au titre des dépenses de remise en état du logement et la condamnation de Mme [L] à lui verser la somme de 1 863 € au titre des dépenses de remises en état, à celle de 25,66 € au titre du reliquat des charges dues, celle de 1 000 € au titre de l'indemnisation de son préjudice économique, et 2 000 € au titre de l'indemnisation de son préjudice moral outre 2 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens y inclus les frais d'huissier du 5 mai 2023 à hauteur de 350 €.

Le jugement sera rendu contradictoirement et en dernier ressort.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025 par mise à disposition au greffe

EXPOSE DES MOTIFS

Sur la demande en paiement

Au soutien de sa demande Mme [X] [L] produit l'état des lieux d'entrée du 30 septembre 2020, l'état des lieux de sortie du 30 avril 2023, la lettre de mise en demeure du 17 mai 2023, le procès-verbal de constat du 5 mai 2023 et le justificatif du remboursement de la CAF de 254 €.

Aux termes des dispositions l'article 22 alinéa 3 et de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie "est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dûment justifiées (…). Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées".

L'article 7 d) dispose que le locataire doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par un décret en Conseil d'état , sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. L'existence de dégradations locatives s'apprécie par comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie. Seul un état des lieux contradictoire peut être opposé aux parties.

En l'espèce, il ressort des pièces, et notamment du contrat de bail, qu'un dépôt de garantie d'un montant de 720 € a été versé par Mme [X] [L] qu'au départ de la locataire un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le 30 avril 2023. Il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée d'une part, et de l'état des lieux de sortie que le logement loué a subi des dégradations, notamment: -un nettoyage général incomplet, -des traces d'humidité, -des trous de vis, -manque une lumière au plafond de la salle de bains, un évier bouché, -la porte de la boîte aux lettres est cassée, -manque une clé de la porte d'entrée, -terrasse couverte qui présente une accumulation de mousse et de mégots.

A la réception des clés, la bailleresse a sollicité un commissaire de justice le 2 mai qui n'a pu intervenir que le 5 mai 2023 pour réaliser un constat sur l'état des lieux de l'appartement avec plus de précisions sur les dégradations visées. La jurisprudence admet les constatations faites par un commissaire de justice en raison de l'impartialité et de l'authenticité qui caractérise sa fonction, considérant que le caractère contradictoire est respecté dès lors que le constat est versé aux débats et soumis à la discussion des parties. En l'espèce, il est établi que Mme [X] [L] qui vise dans l'assignation le constat du 5 mai 2023 reconnaît en avoir eu connaissance avant d'engager la procédure. Il n'y a donc pas lieu de l'écarter des débats et dès l'ors ses constations seront prise en compte. Celles-ci confirment l'existence des dégradations visées dans l'état des lieux de sortie qui peuvent être reprochés à la locataire. La facture à hauteur de 1 863€ présentée par la bailleresse pour l'ensemble des travaux n'apparaît pas disproportionnée au regard des réparations. La somme retenue par le bailleur sur le dépôt de garantie se trouve alors totalement justifiée. Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande de Mme [X] [L] tendant à obtenir la restitution intégrale du son dépôt de garantie. Dès lors, il y a lieu d'autoriser Mme [C] [V] à conserver le dépôt de garantie de 720 € versé par la requérante à la signature du bail et de condamner Mme [X] [L] au paiement de la somme de 1 080 € au titre des dépenses de remise en état du logement. S'agissant du reliquat de charges réclamé par Mme [V], il est rappelé que les charges locatives récupérables font l'objet d'une régularisation annuelle et non en fin de bail en intégrant plusieurs années. Il n'y a pas lieu de faire droit à cette demande qui sera rejetée.

Sur la demande de dommages et intérêts

Mme [C] [V] réclame à ce titre la somme de 1 000 € au titre de son préjudice économique et 2 000 € au titre de son préjudice moral, considérant que Mme [X] [L] a manqué à ses obligations contractuelles en dégradant le logement et en refusant obstinément de prendre à sa charge les réparations de dégradations dont elle était à l'origine et qui ont retardé la vente du logement que par ailleurs elle prétend toujours être domiciliée à l'adresse du bien qu'elle a pourtant quitté le 30 avril 2023 manifestant sa volonté de se soustraire à toute signification éventuelle causant de fait un préjudice moral incontestable à la bailleresse. En conséquence, il y a lieu de condamner Mme [X] [L] au paiement de la somme de 300 € au titre de son préjudice économique et 300 € au titre de son préjudice moral.

Sur la demande formulée au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile

Attendu que l’article 700 du Code de Procédure Civile prévoit que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens et qu’en outre le juge peut, pour des raisons tirées de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée, dire qu’il n’y a pas lieu à condamnation. En l'espèce, l'équité commande de faire droit à cette demande et de condamner Mme [X] [L] à hauteur de 500 €.

Sur les dépens

Attendu qu’aux termes de l’article 696 du Code de Procédure Civile la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Qu’en l’espèce, Mme [X] [L] succombant supportera les dépens.

Il convient de rappeler que l'exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux et de la protection du Tribunal de Proximité d'ARCACHON, DEBOUTE Mme [X] [L] de l'ensemble de ses demandes ;

AUTORISE Mme [C] [V] à conserver le dépôt de garantie de 720 € versé par la requérante à la signature du bail ;

CONDAMNE Mme [X] [L] à payer à Mme [C] [V] la somme de 1 080 € au titre des dépenses de remise en état du logement.

CONDAMNE Mme [X] [L] à payer à Mme [C] [V] la somme de 300 € au titre de son préjudice économique et 300 € au titre de son préjudice moral.

CONDAMNE Mme [X] [L] à payer à Mme [C] [V] la somme de 500 € sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ; CONDAMNE Mme [X] [L] aux dépens ; AUTORISE Mme [C] [V] en sa demande de reliquat de charges. REJETTE le surplus des demandes ; RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé et prononcé à ARCACHON, les jour, mois et an figurant en tête de ce jugement.

LE GREFFIER LE JUGE