Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/00393 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-GWMO

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : COUR D’APPEL DE [Localité 8] DE [Localité 6] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 06 MARS 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

S.A. SODIAC [Adresse 1] [Localité 4] représentée par M. [W] [N] (Chargé de contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Monsieur [B] [E] [Adresse 2] [Adresse 7] [Localité 5] (RÉUNION) comparant en personne assisté de Me Amandine JAN, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Décembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE La SOCIETE DIONYSIENNE D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRUCTION (SODIAC) a donné à bail à Monsieur [E] [B], selon contrat de location en date du 22 février 2021, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel de 348,95 euros, charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 4 septembre 2021, la SODIAC a fait délivrer à Monsieur [E] [B] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 1.416,64 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par assignation en date du 18 avril 2024, la SODIAC a fait citer Monsieur [E] [B] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de Monsieur [E] [B], - autoriser la SODIAC à enlever tous les biens mobiliers laissés dans le logement lors de la restitution des clés par Monsieur [E] [B], qui seront réputés être abandonnés, - autoriser la SODIAC à détruire les biens réputés abandonnés ou d’en faire don à toute association de son choix, - condamner Monsieur [E] [B] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 5.609,55 euros, - condamner Monsieur [E] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 373,07 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges jusqu’à libération complète des lieux, - condamner Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, - condamner Monsieur [E] [B] aux dépens. L’affaire a été appelée la première fois le 6 juin 2024, fait l’objet de trois renvois successifs dans l’attente de la décision du bureau d’aide juridictionnelle et de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6] saisie par Monsieur [E] [B] aux fins que soit constatée sa situation de surendettement. L’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 5 décembre 2024. A cette date, la SODIAC, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes en actualisant sa créance à la somme de 7.323,24 euros. Monsieur [E] [B], comparant en personne, était assisté par Maître Amandine JAN, avocate. Monsieur [E] [B] déclare être en CDI, disposer de 1.200 euros de ressources mensuelles et ne donne pas d’indication particulière quant à ses dépenses mensuelles. Son conseil, indique que dans le cadre des mesures imposées par la commission de surendettement, la créance déclarée par la SODIAC, soit 6.307,30 euros, a été effacée à hauteur de 4.331,62 euros, le solde devant être remboursé en 84 mois par échéances mensuelles de 23.,52 euros. L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION SUR LA RECEVABILITE Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 6], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 19 avril 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 juin 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, la SODIAC justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) par courrier du 7 mars 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 18 avril 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. L’action de la SODIAC est donc recevable. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le contrat de bail conclu le 22 février 2021 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Monsieur [E] [B] le 4 septembre 2021, pour la somme en principale de 1.416,64 euros. Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 4 novembre 2021. Cependant, il convient de rappeler que le 3 mai 2024 Monsieur [E] [B] a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6], que le 27 juin 2024, la commission a déclaré son dossier recevable et décidé de son orientation vers des mesures imposées, que celles-ci ont consisté à un effacement de la dette de la SODIAC à hauteur de 4.331,62 euros et à un échelonnement d’une dette de 1.975,68 euros sur 84 mois avec des paiements mensuels de 23,52 euros. Il convient de rappeler à Monsieur [E] [B] que le dépôt d’un dossier de surendettement ne l’exonère pas du paiement du loyer et des charges courantes, qu’il doit effectuer à bonne date les paiements prévus dans le cadre des mesures imposées, que ces mesures seront de plein droit caduques quinze jours après une mise en demeure d’avoir à respecter ses obligations, restée infructueuse. En conséquence le bail ne sera maintenu que si les mesures de réaménagement sont respectées. A défaut, il sera automatiquement résilié et la SODIAC pourra reprendre la procédure d’expulsion.

SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION La SODIAC est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Monsieur [E] [B] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 4 novembre 2021, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF La SODIAC produit un décompte faisant état d’un solde locatif de 7.323,24 euros arrêté au 30 novembre 2024. Il convient de rappeler que la SODIAC a déclaré à la commission de surendettement la somme de 6.307,30 euros, correspondant au montant des loyers et charges impayés arrêté au 5 juin 2024. Que la commission de surendettement dans le cadre des mesures de réaménagement de la dette, a effacé une partie de la créance à hauteur de 4.331,62 euros et mis en place pour le règlement du solde de la dette déclarée, soit 1.975,68 euros, un échéancier sur 84 mois avec des échéances mensuelles de 23,52 euros, les pièces produites par les parties ne permettant pas de fixer le point de départ dudit échéancier. Après soustraction de la somme de 15,24 euros correspondant à des frais d’enquête biennale non justifiés qui resteront à la charge du bailleur, et celle de 6.307,30 euros prise en charge dans le cadre des mesures imposés, Monsieur [E] [B] est débiteur de la somme de 1.000,70 euros pour la période du 6 juin 2024 au 30 novembre 2024. Il convient de faire observer que Monsieur [E] [B] avait, dès juillet 2024, commencé à effectuer des règlements au titre du loyer et des charges courants pour respecter l’obligation rappelée plus haut, qu’il n’y a plus eu de versements à compter du mois d’octobre 2024, que les règlements effectués se sont révélés insuffisants pour régler la totalité des loyers et charges dus postérieurement au 5 juin 2024. Au vu de ce qui précède, il y a lieu de condamner Monsieur [E] [B] au paiement de la somme de 1.000,70 euros, montant des loyers et charges impayés pour la période allant du 6 juin au 30 novembre 2024, SUR LES DELAIS DE PAIEMENT L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut (…) accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) L’article 24 VII de la même loi précise que (…) les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, dans le cadre du réaménagement de sa dette, Monsieur [E] [B], dispose d’un échéancier de 84 mois avec des échéances mensuelles de 23,52 euros, pour régler la somme de 1.975,68 euros, montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, arrêté au 5 juin 2024, Sur le fondement des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, Il lui sera octroyé un second échéancier de 36 mois pour régler la somme de 1.000,70 euros, montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés pour la période allant du 6 juin au 30 novembre 2024. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, les demandes relatives à l’expulsion, l’enlèvement des biens laissés dans l’appartement après restitution des clés, leur destruction ou leur don à une association sont sans objet. Tout défaut de paiement des loyers et des charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SODIAC sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [B] et celui-ci sera condamné à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 373,07 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En équité, il n’y a pas lieu de condamner Monsieur [E] [B] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du CPC. La SODIAC sera donc déboutée de ce chef de demande. Monsieur [E] [B] qui succombe aura à supporter solidairement la charge intégrale des dépens de l’instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 22 février 2021 entre la SODIAC et Monsieur [E] [B], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 3], sont réunies au 4 novembre 2021, CONSTATE que Monsieur [E] [B] a déposé un dossier de surendettement auprès de la commission de surendettement des particuliers de [Localité 6], CONSTATE que ladite commission a déclaré le dossier recevable et décidé de son orientation vers des mesures imposées, CONSTATE que dans le cadre desdites mesures imposées, la commission a, d’une part, annulé la créance de la SODIAC à hauteur de 4.331,62 euros, d’autre part, accordé à Monsieur [E] [B] un délai de paiement de 84 mois avec des échéances mensuelles de 23,52 euros pour régler la somme de 1.975,68 euros, montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés au 5 juin 2024, CONDAMNE Monsieur [E] [B] à verser à la SODIAC le somme de SHLMR la somme de 1.000,70 euros, montant des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés du 6 juin au 30 novembre 2024, AUTORISE Monsieur [E] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 35 mensualités de 28 euros chacune et une 36ème mensualité de régularisation de 20,70 euros, PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés, DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette, DANS CE CAS ET EN CONSEQUENCE : AUTORISE la SODIAC à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [E] [B] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Monsieur [E] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de quinze jours et deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, CONDAMNE Monsieur [E] [B] à verser à la SODIAC une indemnité d’occupation mensuelle de 373,07 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, DEBOUTE la SODIAC de sa demande au titre de l’article 700 du CPC, CONDAMNE Monsieur [E] [B] au paiement des entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, qui seront recouvrés comme en matière d’aide juridictionnelle, Monsieur [E] [B] bénéficiant de l’aide juridictionnelle totale, suivant la décision du bureau d’aide juridictionnelle en date du 18 novembre 2024. CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 6 mars 2025. LA GREFFIERE LE JUGE