Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

N° RG 24/01016 - N° Portalis DB3Z-W-B7I-G5EL

MINUTE N° :

Notification

Copie certifiée conforme

délivrée le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : COUR D’APPEL DE [Localité 9] DE [Localité 7] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE SAINT-DENIS

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JUGEMENT DU 06 MARS 2025 - JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

PARTIES

DEMANDEUR(S) :

Société SHLMR [Adresse 8] [Localité 4] représentée par Mme [O] [B] (Chargée de contentieux)

DÉFENDEUR(S) :

Madame [H] [G] [R] [Adresse 3] sis [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 5] (REUNION) comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Alain SOREL,

Assisté de : Marie-Anne BERTILLE, adjointe administrative assermentée, faisant fonction de greffier,

DÉBATS :

À l’audience publique du 05 Décembre 2024

DÉCISION :

Contradictoire

EXPOSE DU LITIGE La SOCIETE D’HABITATIONS A LOYER MODERE DE LA REUNION (SHLMR) a donné à bail à Madame [R] [H] [G], selon contrat de location en date du 9 juin 2022, un logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel de 483,06 euros, charges comprises. Par acte de commissaire de justice en date du 16 novembre 2023, la SHLMR a fait délivrer à Madame [R] [H] [G] un commandement de payer visant la clause résolutoire pour la somme en principal de 638,64 euros correspondant aux loyers et charges impayés. Par assignation en date du 14 octobre 2024, la SHLMR a fait citer Madame [R] [H] [G] devant le juge des contentieux de la protection près du tribunal judiciaire de Saint-Denis de La Réunion, aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire : - constater la résiliation du bail conclu entre les parties du fait de l’acquisition de la clause résolutoire, - ordonner l’expulsion de Madame [R] [H] [G], - condamner Madame [R] [H] [G] au paiement des loyers et charges impayés, soit la somme de 767,45 euros, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer les loyers, - condamner Madame [R] [H] [G] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle de 506,30 euros révisable dans les mêmes conditions que le loyer et les charges jusqu’à libération complète des lieux, - condamner Madame [R] [H] [G] au paiement de la somme de 350 euros au titre de l’article 700 du CPC, - condamner Madame [R] [H] [G] aux dépens. A l’audience du 5 décembre 2024, date à laquelle l’affaire a été évoquée, la SHLMR, dûment représentée, a maintenu l’intégralité de ses demandes, en actualisant sa créance à la somme de 1.607,67 euros. Madame [R] [H] [G], comparant en personne, a reconnu la dette locative et sollicité un délai de paiement pour l’apurer. Madame [R] [H] [G] déclare 960 euros de ressources mensuelles, 700 euros de charges mensuelles et dit pouvoir consacrer 150 euros par mois à l’apurement de l’arriéré locatif. L’affaire a été mise en délibéré au 6 mars 2025, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

SUR LA RECEVABILITE Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture de [Localité 7], par voie dématérialisée (logiciel EXPLOC) avec accusé de réception électronique du 15 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 5 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version en vigueur. En outre, il résulte de l’article 24 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 que les bailleurs sociaux ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives. Le texte prévoit que cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés préalablement signalée dans les conditions règlementaires aux organismes payeurs des aides au logement. En l’espèce, la SHLMR justifie avoir signalé à la caisse d’allocations familiales (CAF) la situation d’impayés de Madame [R] [H] [G] par courrier du 28 mars 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 14 octobre 2024, conformément aux dispositions précitées. L’action de la SHLMR est donc recevable. SUR L’ACQUISITION DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE L’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dans sa version applicable à la date de conclusion du contrat et applicable au présent litige dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. En l’espèce, le contrat de bail conclu le 9 juin 2022 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié à Madame [R] [H] [G] le 16 novembre 2023, pour la somme en principal de 638,64 euros. Ce commandement de payer étant resté infructueux pendant plus de deux mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies au 16 janvier 2024. SUR L’INDEMNITE D’OCCUPATION La SHLMR est fondée à réclamer à titre de préjudice causé par le maintien de Madame [R] [H] [G] dans les lieux et l’impossibilité de relouer le bien, une indemnité d’occupation équivalente aux loyers et charges courants, à compter du 16 janvier 2024, jour de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective et définitive des lieux. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF La SHLMR produit un décompte démontrant qu’après soustraction des frais d’enquête biennale non justifiés de 76,20 euros, qui resteront à la charge du bailleur, et des frais de poursuite de 88,58 euros, à arbitrer dans le cadre des dépens, Madame [R] [H] [G] est débitrice de la somme de 1.442,89 euros au 3 décembre 2024. Madame [R] [H] [G] n’apporte aucun élément de nature à contester la créance de la SHLMR dans son principe ou son quantum. En conséquence, il convient de la condamner à verser à la SHLMR la somme de 1.442,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 767,45 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil.

SUR LES DELAIS DE PAIEMENT L’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience accorder des délais de paiement dans la limite de trois années (…) L’article 24 VII de la même loi précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause résolutoire de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge (…) Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. En l’espèce, il ressort du décompte produit par la SHLMR que Madame [R] [H] [G] a repris le règlement du loyer et des charges avant la date d’audience. Elle a effectué un règlement de 180 euros le 3 décembre 2024, équivalent à près de trois fois le montant du loyer résiduel de 66,30 euros. Par ailleurs, le solde résultant de la différence entre ses ressources et charges mensuelles déclarées lui permet d’être en situation de régler sa dette locative. Enfin, le représentant de la SHLMR à l’audience a fait état d’un rappel potentiel au titre de l’allocation logement de 880 euros, susceptible de diminuer de manière significative le montant de l’arriéré locatif. Pour ces raisons, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision et de suspendre les effets de la clause résolutoire en application des dispositions précitées des paragraphes V et VII de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Les effets de la clause résolutoire étant suspendus pendant le cours des délais de paiement accordés, la demande relative à l’expulsion est sans objet. Toutefois, tout défaut de paiement des loyers et des charges courants ou de l’arriéré locatif échelonné entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire et l’exigibilité immédiate du solde de la dette. Dans cette hypothèse, la SHLMR sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [H] [G] et celle-ci sera condamnée à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 506,30 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES En équité, il n’y a pas lieu de condamner Madame [R] [H] [G] au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du CPC. La SHLMR sera donc déboutée de ce chef de demande. Madame [R] [H] [G] qui succombe aura à supporter la charge intégrale des dépens de l’instance en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture. La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire en application des dispositions des articles 514 et 514-1 du CPC.

PAR CES MOTIFS Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe, CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 juin 2022 entre la SHLMR et Madame [R] [H] [G], concernant le logement à usage d’habitation situé au [Adresse 2], sont réunies au 16 janvier 2024, CONDAMNE Madame [R] [H] [G] à verser à la SHLMR la somme de 1.442,89 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 3 décembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 14 octobre 2024, date de l’assignation, sur la somme de 767,45 euros, et à compter du présent jugement pour le surplus de la somme due, AUTORISE Madame [R] [H] [G] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et charges courants, en 35 mensualités de 40 euros chacune et une 36ème mensualité de régularisation qui soldera la dette en principal et intérêts, PRECISE que chaque mensualité devra intervenir avant le 10 de chaque mois, et pour la première fois le 10 du mois suivant la signification du présent jugement, SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés, DIT que si les délais de paiement sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, DIT que toute mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré locatif, restée impayée dix jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, entrainera la reprise de plein droit des effets de la clause résolutoire ainsi que l’exigibilité immédiate du solde de la dette, DANS CE CAS ET EN CONSEQUENCE : AUTORISE la SHLMR à faire procéder à l’expulsion de Madame [R] [H] [G] ainsi qu’à celle de tous les occupants introduits de son chef, au besoin avec le concours d’un serrurier et de la force publique, à défaut pour Madame [R] [H] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux dans ce délai de quinze jours et deux mois de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, CONDAMNE Madame [R] [H] [G] à verser à la SHLMR une indemnité d’occupation mensuelle de 506,30 euros révisable, égale au montant du loyer révisé et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, payable à la date d’exigibilité du loyer, et ce, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, DEBOUTE la SHLMR de sa demande au titre de l’article 700 du CPC, CONDAMNE Madame [R] [H] [G] au paiement des entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture, CONSTATE l’exécution provisoire de plein droit de la présente décision. En foi de quoi le présent jugement a été signé par le Juge et la Greffière et mis à disposition au greffe du tribunal le 6 mars 2025.

LA GREFFIERE LE JUGE