Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 9] [Adresse 1] [Adresse 7] [Localité 5]

NAC: 5AA

N° RG 24/04470 N° Portalis DBX4-W-B7I-TRQS

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU 11 mars 2025

L’association HABITAT JEUNES O [Localité 10],

C/

[I] [G]

Expédition revêtue de la formule exécutoire à HABITAT JEUNES O [Localité 10]

Copies certifiées conformes à toutes les parties

Le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le mardi 11 mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Ariane PIAT, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Aurélie BLANC Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 17 janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

L’association HABITAT JEUNES O [Localité 10], Prise en la personne de son Président en exercice, dont le siège social est sis [Adresse 2] [Localité 4]

Représentée par Monsieur [F] [H], muni d’un pouvoir spécial de représentation

ET

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [G], demeurant [Adresse 8]

Comparant en personne

RAPPEL DES FAITS

L’association HABITAT JEUNES O [Localité 10] a donné en location à Monsieur [I] [G] un logement n°C147, situé [Adresse 3]) par contrat du 16 mars 2023, à compter du 15 mars 2023 et pour un an renouvelable une fois, pour une redevance de 447,30 euros et des charges annexes de 35 euros.

Le 30 mars 2024, l’association HABITAT JEUNES O [Localité 10] a fait délivrer à Monsieur [I] [G] un commandement de payer la somme de 1.094,44 euros, correspondant à des redevances impayées, dans le délai d’un mois.

L’association HABITAT JEUNES O [Localité 10] a ensuite fait assigner Monsieur [I] [G] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 10] pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire et en conséquence obtenir le prononcé de la résiliation judiciaire, le déclarer occupant sans droit ni titre, être autorisée à faire procéder à son expulsion et celle de tout occupant de son chef sans délai, au besoin avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique, et obtenir sa condamnation au paiement : - de l’arriéré de redevances, soit une somme de 1729,10 euros, majoré des intérêts à compter du commandement de payer et à parfaire au jour de l’audience, - d’une indemnité mensuelle d’occupation de 482,70 euros, révisable selon les prévisions du bail, - d’une indemnité de 620 euros en réparation de son préjudice de jouissance, - d’une somme de 500 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile, - des dépens, comprenant le commandement de payer et sa dénonce à la CCAPEX.

A l’audience du 17 janvier 2025, l’association HABITAT JEUNES O [Localité 10], représentée par Monsieur [F] [H], muni d’un pouvoir spécial de représentation, a maintenu l’intégralité de ses demandes et actualisé sa demande en paiement de l’arriéré à la somme de 2.464,50 euros. Il a demandé un renvoi au fond si le juge estimait n’avoir pas le pouvoir de trancher le dossier, compte-tenu de l’urgence.

Au soutien de ses demandes, l’association HABITAT JEUNES O [Localité 10] a indiqué que Monsieur [I] [G] avait des problèmes comportementaux et avait exercé des violences physiques et verbales à l’encontre du personnel et des usagers et que malgré son engagement de partir en septembre 2024, il était resté dans les lieux. Il a ajouté qu’il n’avait pas payé ses redevances, à l’exception d’un paiement de 23 euros de sa poche en début de contrat et d’un paiement partiel en janvier 2025 ne couvrant pas toute l’échéance, et que les paiements ne venaient que des APL ou de la garantie VISALE. Il a fait valoir que l’ensemble de ces manquements justifiaient l’acquisition de la clause résolutoire.

Monsieur [I] [G], comparant, a demandé à pouvoir se maintenir dans les lieux et a proposé de régler sa dette par des versements de 20 euros en plus du loyer, pendant 36 mois.

Au soutien de ses demandes, il a contesté les problèmes de comportements reprochés par l’association HABITAT JEUNES O [Localité 10] et a indiqué n’avoir eu aucun problème avec le personnel, même si ses relations avec les autres usagers du foyer avaient pu être compliquées. Il a précisé qu’il n’avait pas pu payer son loyer faute de travail, mais avoir obtenu un contrat en CDI au SMIC, chez Grilla, [Adresse 6] [Localité 10], et avoir versé 150 euros en janvier 2025. Il a dit qu’il pouvait verser 20 euros en plus du loyer.

L'affaire a été mise en délibéré au 11 mars 2025.

Par note en délibéré autorisée par le juge, l’association HABITAT JEUNES O [Localité 10] a fourni le règlement intérieur signé par Monsieur [I] [G] le 10 mars 2023. Monsieur [I] [G] a réitéré par courriel du 04 mars 2025 ses explications données à l’audience.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR L'ACQUISITION DES EFFETS DE LA CLAUSE RESOLUTOIRE

L’article L.633-1 du Code de la construction et de l'habitation prévoit qu’un logement-foyer est un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective.

L’article L.633-2 du Code de la construction et de l'habitation indique que « Toute personne logée à titre de résidence principale dans un établissement défini à l'article L. 633-1 a droit à l'établissement d'un contrat écrit. Le contrat précise notamment sa date de prise d'effet, ses modalités et conditions de résiliation, le montant acquitté, l'ensemble des prestations comprises dans ce montant ainsi que les prestations annexes proposées et leur prix, le montant du dépôt de garantie, la désignation des locaux et équipements à usage privatif dont la personne logée a la jouissance ainsi que les espaces collectifs mis à disposition. La signature du contrat par la personne logée vaut acceptation du règlement intérieur de l'établissement. Le règlement intérieur est annexé au contrat. […] Le contrat est conclu pour une durée d'un mois et tacitement reconduit à la seule volonté de la personne logée. La résiliation du contrat par le gestionnaire ou le propriétaire ne peut intervenir que dans les cas suivants : -inexécution par la personne logée d'une obligation lui incombant au titre de son contrat ou d'un manquement grave ou répété au règlement intérieur ; -cessation totale d'activité de l'établissement ; -cas où la personne logée cesse de remplir les conditions d'admission dans l'établissement considéré. »

L'article R.633-3 du Code de la construction et de l'habitation dispose que le gestionnaire ou le propriétaire peut résilier le contrat dans l'un des cas prévus à l'article L. 633-2 sous réserve d'un délai de préavis d'un mois en cas d'inexécution par la ou les personnes titulaires du contrat d'une obligation leur incombant au titre de ce contrat ou en cas de manquement grave ou répété au règlement intérieur. La résiliation peut être décidée pour impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire.

Le contrat de résidence conclu le 16 mars 2023 contient une clause résolutoire en son article 8, prévoyant que « le gestionnaire ne peut résilier le titre d’occupation que pour l’un des motifs suivants : manquements graves ou répétés au règlement de la résidence ; cessation totale de l’activité de la résidence : le gestionnaire doit alors reloger les résidents qui doivent être prévenus par lettre recommandée avec accusé de réception au moins trois mois auparavant » Le règlement intérieur, signé par Monsieur [I] [G] le 10 mars 2023 et annexé au contrat, prévoit en son article 1 que « la redevance est payable chaque mois à terme échu avant le 10 du mois […] Un cumul de trois mois consécutifs d’impayés de redevance ou de la somme représentant deux mois entiers du montant de la redevance est un motif de rupture du contrat de séjour », cette clause reprenant en fait les dispositions légales applicables et définissant le non-paiement des redevances comme un manquement grave au règlement de la résidence.

L’association HABITAT JEUNES O [Localité 10] justifie qu'elle a fait notifier le 30 mars 2024 à Monsieur [I] [G] un commandement de payer la somme de 1.094,44 euros, dans le délai d’un mois, représentant au moins deux fois le montant mensuel de la redevance, compte-tenu des paiements partiels réalisés par les organismes sociaux.

Ce commandement de payer étant resté vain pendant plus d'un mois, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire étaient réunies à la date du 1er mai 2025, sans qu’il ne soit besoin de statuer sur les autres manquements au règlement intérieur contestés par le locataire et pour lesquels il n’a pas bénéficié d’un délai de préavis d’un mois.

Monsieur [I] [G], dont le contrat de logement dépend de la législation sur les logements-foyers et non de la loi du 06 juillet 1989 (qui exclut son application aux logements-foyers dans son article 2), ne peut bénéficier de délais de paiement suspensifs de la clause résolutoire et celui-ci est donc résolu au 1er mai 2024.

Compte-tenu de la résolution, Monsieur [I] [G] est devenu occupant sans droit ni titre et son expulsion sera ordonnée, en conséquence, à défaut de départ volontaire.

Rien ne justifie en l’espèce de supprimer le délai légal de deux mois pour quitter les lieux dont bénéficie toute personne expulsée, en l’absence de démonstration par le bailleur de la mauvaise foi de Monsieur [I] [G] et tenant compte de la nécessité pour celui-ci de disposer d’un délai pour se reloger.

II. SUR LES CONDAMNATIONS AU PAIEMENT

L’association HABITAT JEUNES O [Localité 10] produit un décompte démontrant que Monsieur [I] [G] restait devoir la somme de 2.464,50 euros à la date du 3 janvier 2025.

Monsieur [I] [G] ne conteste pas le montant de sa dette, de sorte qu'il sera condamné au paiement de la somme de 2.464,50 euros, avec intérêts sur la somme de 1.094,94 euros à compter du 30 mars 2024 et de l’ordonnance pour le surplus.

Il sera également condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er janvier 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré pour la période du 1er mai 2024 au 31 décembre 2024 étant comprise dans la somme provisionnelle déjà octroyée. Cette indemnité mensuelle d'occupation sera fixée au montant de la redevance, soit 482,70 euros.

L’association HABITAT JEUNES O [Localité 10] ne justifie pas du dommage qu’elle allègue au soutien de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance et en sera déboutée, d’autant que l’indemnité d’occupation vise en partie à réparer ce préjudice de jouissance.

III. SUR LES DELAIS DE PAIEMENT

L’article 1343-5 du Code civil, applicable au litige compte-tenu du fait que Monsieur [I] [G] n’est pas soumis à la loi du 06 juillet 1989 relatives aux baux d’habitation, mais aux dispositions relatives aux logements-foyers du Code de la construction et de l’habitation, prévoit que « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

En l’espèce, Monsieur [I] [G] ne justifie pas de son contrat de travail, ni de la raison pour laquelle il n’est en capacité de payer que 20 euros en plus de son loyer par mois. Le paiement qu’il propose ne permettrait de régler qu’une partie de sa dette dans les délais légaux, à hauteur de 480 euros, ce qui représente moins d’un cinquième de sa dette.

Il convient de rejeter sa demande, insuffisamment motivée.

IV. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Monsieur [I] [G], partie perdante, supportera la charge des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, mais pas de sa notification à la CCAPEX, que la procédure ne rend pas obligatoire à peine d’irrecevabilité en matière de logements-foyers.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir l’association HABITAT JEUNES O [Localité 10], Monsieur [I] [G] sera condamné à lui verser une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le jugement est de plein droit assorti de l'exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 16 mars 2023 entre l’association HABITAT JEUNES O [Localité 10] et Monsieur [I] [G] concernant le logement n°C147, situé [Adresse 3]) sont réunies à la date du 1er mai 2024 ;

DISONS que Monsieur [I] [G] est occupant sans droit ni titre depuis cette date ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [I] [G] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de l’ordonnance ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [G] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, l’association HABITAT JEUNES O [Localité 10] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [G] à verser à l’association HABITAT JEUNES O [Localité 10] la somme de 2.464,50 euros (décompte arrêté au 3 janvier 2025, incluant la redevance de décembre 2024 et le paiement de janvier 2025), avec intérêts sur la somme de 1.094,94 euros à compter du 30 mars 2024 et de l’ordonnance pour le surplus ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [G] à payer à l’association HABITAT JEUNES O [Localité 10] une indemnité mensuelle d’occupation de 482,70 euros, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETONS la demande de dommages et intérêts pour préjudice de jouissance ;

REJETONS la demande de délais de paiement ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [G] à verser à l’association HABITAT JEUNES O [Localité 10] une somme de 150 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile;

CONDAMNONS Monsieur [I] [G] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELONS que le jugement est de plein droit exécutoire par provision ;

La greffière, Le juge,