Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 9] [Adresse 3] [Adresse 8] [Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/03541 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TKPX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Mars 2025

S.C.I. GOURAYA

C/

[Z] [P] [G] [E]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 10 Mars 2025

à Me BAYER

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.C.I. GOURAYA, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Serge D’HERS, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Mme [Z] [P], demeurant [Adresse 5]

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C-31555-2024-15378 du 30/09/2025 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de [Localité 10])

représentée par Me Elodie BAYER, avocat au barreau de TOULOUSE

M. [G] [E], demeurant [Adresse 6]

non comparant, ni représenté

RAPPEL DES FAITS

Par un contrat du 16 février 2016, la SCI GOURAYA a donné à bail à Madame [Z] [P] et Monsieur [G] [E] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], [Adresse 7], pour un loyer mensuel de 720€ et 30€ de provisions sur charges.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [N] [X] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 24 mai 2024.

Par actes des 13 septembre 2024, la SCI GOURAYA a ensuite fait assigner Madame [Z] [P] et Monsieur [G] [E] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé pour obtenir : - de constater que Madame [Z] [P] et Monsieur [G] [E] sont occupants sans droit ni titre depuis le 6 juin 2023, - d'ordonner l’expulsion de Madame [Z] [P] et Monsieur [G] [E] avec si besoin recours à la force publique et un serrurier, - de dire et juger que Madame [Z] [P] et Monsieur [G] [E] ne bénéficieront pas du délai de deux mois, - de condamner Madame [Z] [P] et Monsieur [G] [E] au paiement - de la somme de 6978€ au titre de l'arriéré locatif de janvier 2023 à juin 2024, - d’une indemnité mensuelle d’occupation de 780€ après acquisition de la clause résolutoire soit deux mois après le commandement de payer du 24 mai 2024, - de la somme de 800 € en application de l’article 700 du code de procédure civile outre les dépens.

Après un renvoi à la demandes des parties, l'affaire a été retenue et plaidée à l’audience du 10 janvier 2025, audience à laquelle la SCI GOURAYA et Madame [P] étaient représentées par des conseils qui déposaient pièces et conclusions auxquels il conviendra de se référer pour un plus ample exposé des motifs.

La SCI GOURAYA, représentée par son conseil, a repris les termes de son assignation.

Madame [Z] [P], représenté par son conseil, sollicite : - à titre liminaire : * juger que le commandement de payer est entâché de nullité affectant d'irrégularité l'ensemble de la procédure de résiliation * juger que le bailleur n'a pas justifié de la saisine de la CCAPEX - sur la compétence : * constater l'absence de décompte locatif actualisé * juger par conséquent qu'il existe une contestation sérieuse sur le montant des arriérés locatifs * se déclarer incompétent au profit du juge du fond - à défaut à titre subisidiaire au fond : * de condamner la SCI GOURAYA au paiement de la somme de 3000€ au titre du préjudice de jouissance en raison des défauts d'isolation * dire y avoir lieu à compensation avec les arriérés locatifs, * suspendre les effets de la clause résolutoire * lui octroyer des délais de paiement sur 24 mois - en tout état de cause : * octroyer un délai de 12 mois afin de lui permettre de retrouver un logement, * rejeter la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile, * réserver les frais et dépens,

Au soutien de ses prétentions, elle fait valoir que le commandement de payer est nul car il n'est accompagné d'aucun décompte de la dette et ne permettait pas de vérifier les montants avancés alors que la SCI GOURAYA percevait directement l'APL.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation, l'expulsion et la demande d'indemnité d'occupation

- sur la recevabilité de l'action :

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 13 septembre 2024, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, le bailleur justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 24 mai 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

- sur l'acquisition des effets la clause résolutoire :

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dans sa version applicable au litige prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu le 16 février 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 24 mai 2024, pour la somme en principal de 6978€.

Madame [P] soulève la nullité du commandement de payer comme portant sur une dette qui n'est accompagné d'aucun décompte rendant impossible de vérifier les montants anoncés et conteste le montant de la dette locative.

En application de l’article 834 du code de procédure civile :

“Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.”

Et en application de l’article 835 du même code dans son premier alinéa,

“Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.”

Enfin, il résulte de l’article 837 dudit code qu’à la demande de l'une des parties et si l'urgence le justifie, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut renvoyer l'affaire à une audience dont il fixe la date pour qu'il soit statué au fond. Il veille à ce que le défendeur dispose d'un temps suffisant pour préparer sa défense. L'ordonnance emporte saisine de la juridiction.

Il convient également de rappeler qu’il n’appartient pas au juge des contentieux de la protection, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d’un commandement de payer, sachant qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité. En effet, le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l’encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l’empêchant de constater la résolution du bail.

Une contestation sérieuse survient lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En l'espèce, le commandement de payer vise la somme de 6978€ au titre de l'arriéré locatif selon décompte arrêté au 17 mai 2024 qui est indiqué comme joint et ce alors qu'il n'est pas fourni ce décompte du 17 mai 2024 avec le commandement de payer versé aux débats par les deux parties.

Il convient de relever qu'aucun décompte locatif n'est d'ailleurs fourni par le bailleur de sorte qu'aucun élément explicite n'est versé pour établir le quantum même de la créance invoquée.

Il apparaît par ailleurs qu'il est constant et non contesté que le bailleur perçoit des APL dont le détail n'est cependant pas fourni.

La locataire conteste également la délivrance d’un logement conforme et entend solliciter des dommages et intérêts.

L’ensemble de ces contestations qui peuvent être considérées comme sérieuses rendent nécessaire de trancher les demandes respectives des parties selon le pouvoir d’appréciation souverain du juge du fond que ce soit sur la validité du commandement de payer et par voie de conséquence l'acquisition de la clause résolutoire mais aussi sur le montant de la dette locative et les éventuelles demandes reconventionnelles de Madame [P].

Il n’y a pas d’urgence démontrée dès lors qu’il apparaît des incidents de paiement qui remontent à plusieurs années et le trouble manifestement illicite n’est pas établi puisque Madame [P] est bénéficiaire d’un contrat de bail.

Il convient donc de constater qu’il n’y a pas lieu à référé et de dire que les demandes des parties ne seront pas examinées dans le cadre du présent litige.

En outre, aucune des parties n’a sollicité le bénéfice de l’article 837 du code de procédure civile.

Sur les demandes accessoires

Les dépens resteront à la charge de la demanderesse, la SCI GOURAYA.

Il serait inéquitable de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, le litige n'étant pas tranché au fond.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection statuant en référé par ordonnance mise à disposition au Greffe, réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS l'existence de contestations sérieuses ;

DISONS n'y avoir lieu à référé ;

DISONS n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SCI GOURAYA aux dépens ;

RAPPELLONS que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Le Greffier La Vice-Présidente