Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE [Adresse 11] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 4]

NAC: 5AA

N° RG 24/04006 - N° Portalis DBX4-W-B7I-TOFV

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° B

DU : 10 Mars 2025

[K] [R] [I] [Z] [D] [N] [X] épouse [I]

C/

[A] [L] [E] [U] épouse [L]

Expédition revêtue de la formule exécutoire délivrée le 10 Mars 2025

à Me GROC

Expédition délivrée à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le Lundi 10 Mars 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Céline GARRIGUES, Vice Présidente au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Fanny ACHIGAR Greffière, lors des débats et chargée des opérations de mise à disposition.

Après débats à l'audience du 10 Janvier 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition conformément à l'article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEURS

M. [K] [R] [I], demeurant [Adresse 5]

Mme [Z] [D] [N] [X] épouse [I], demeurant [Adresse 5]

représentés par Me Olivier GROC, avocat au barreau de TARN-ET-GARONNE

ET

DÉFENDEURS

M. [A] [L], demeurant [Adresse 7]

non comparant, ni représenté

Mme [E] [U] épouse [L], demeurant [Adresse 7]

non comparante, ni représentée

RAPPEL DES FAITS

Par contrat signé électroniquement le 14 mars 2023 prenant effet au 18 mars 2023, Monsieur [K] [I] et Madame [Z] [X] épouse [I] ont donné à bail par le biais de leur mandataire FONCIA [Localité 12] à Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] un appartement à usage d’habitation et un parking au sous-sol situés [Adresse 3] [Adresse 9] à [Localité 13] pour un loyer mensuel de 527 euros et une provision sur charges mensuelle de 120 euros.

Le 26 juin 2024, Monsieur [K] [I] et Madame [Z] [X] épouse [I] ont fait signifier à Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] un commandement de payer les loyers et charges impayés visant la clause résolutoire.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 octobre 2024, Monsieur [K] [I] et Madame [Z] [X] épouse [I] ont ensuite fait assigner Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] devant le juge des contentieux de la protection de [Localité 12] statuant en référé pour obtenir le constat de l’acquisition de la clause résolutoire au 27 août 2024, leur expulsion de corps et de biens et celle de tout occupant de leur chef, au besoin avec l'assistance d'un serrurier et de la force publique et leur condamnation solidaire au paiement : - de la somme de 2.287,73 euros, représentant les arriérés de charges et de loyers à la date de l'assignation, somme à parfaire au jour de l'audience, - d'une indemnité d’occupation mensuelle d'un montant égal au loyer et à la provision sur charge actuels, avec indexation, jusqu'à la libération effective du logement, - d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile - de tous les frais et dépens de l'instance, en ce compris le coût du commandement de payer, de l'assignation, et le cas échéant des actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur leurs biens et valeurs mobilières.

A l’audience du 10 janvier 2025, Monsieur [K] [I] et Madame [Z] [X] épouse [I], représentés par leur conseil, maintiennent les demandes de leur assignation et actualisent le montant de leur demande en paiement à la somme de 3.738,32 euros, pour inclure les mensualités impayées jusqu'à celle de janvier 2025 comprise.

Bien que convoqués par actes de commissaire de justice signifiés à la dernière adresse connue selon procès-verbal de recherches infructueuses dans les conditions prévues à l'article 659 du code de procédure civile, Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] ne sont ni présents ni représentés.

L'affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l'article 472 du code de procédure civile, en l'absence du défendeur, le Tribunal ne fait droit à la demande que s'il l'estime recevable, régulière et bien fondée.

I. SUR LA RESILIATION

1. Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Haute-Garonne par la voie électronique le 17 octobre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément à l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en sa version applicable au litige.

Par ailleurs, Monsieur [K] [I] et Madame [Z] [X] épouse [I] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 27 juin 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 15 octobre 2024, conformément à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

2. Sur l'acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, en sa version applicable à la date de conclusion du contrat, prévoit que "toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux".

Le bail conclu électroniquement le 14 mars 2023 prenant effet au 18 mars 2023 contient une clause résolutoire (article VIII) reprenant les modalités de cet article, laissant un délai de deux mois pour payer la dette après délivrance du commandement de payer.

Un commandement de payer visant cette clause et laissant un délai de deux mois pour régler la somme de 1.424,48 euros a été signifié le 26 juin 2024, conformément à la clause résolutoire du contrat.

Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] n'ont effectué aucun règlement dans le délai de deux mois. A défaut de paiement total de la somme visée dans le commandement de payer, il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 27 août 2024.

Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] sont depuis occupants sans droit ni titre. L’expulsion de Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] sera donc ordonnée, au besoin avec assistance d'un serrurier et de la force publique.

Le sort des meubles éventuellement laissés dans les lieux est spécifiquement organisé aux articles R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution au titre des opérations d'expulsion. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent à ce stade purement hypothétiques.

II. SUR LE MONTANT DE L’ARRIERE LOCATIF

L’article 1728 du code civil et l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 obligent le locataire à payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

L'article 24 V de la loi du 06 juillet 1989 prévoit que "le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi".

Monsieur [K] [I] et Madame [Z] [X] épouse [I] produisent un décompte du 7 janvier 2025 démontrant que Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] restent devoir la somme de 3.248,5 euros, mensualité de janvier 2025 comprise, après soustraction des frais de poursuite (317,37 euros = 148,99 + 168,38) ainsi que des frais d'assurance privilège (172,45 euros) non justifiés au dossier.

Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] n’apportent aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

Ils seront ainsi condamnés solidairement à titre provisionnel au paiement de la somme de 3.248,5 euros.

Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] seront également condamnés solidairement au paiement d'une indemnité d’occupation mensuelle pour la période courant du 1er février 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux, l'arriéré d'indemnités d'occupation pour la période du 27 août 2024 au 31 janvier 2025 étant déjà compris dans la somme provisoire octroyée. Cette indemnité d'occupation mensuelle, visant à compenser et à indemniser l'occupation des lieux sans droit ni titre, sera fixée au montant résultant du loyer et des charges tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES

Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L], parties perdantes, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation en référé et de sa notification à la préfecture.

Cependant, Monsieur [K] [I] et Madame [Z] [X] épouse [I] seront déboutés de leur demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L], lesquels restent hypothétiques à ce stade.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’ont dû accomplir Monsieur [K] [I] et Madame [Z] [X] épouse [I] , Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] seront condamnés à leur verser une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu électroniquement le 14 mars 2023 prenant effet au 18 mars 2023 entre Monsieur [K] [I] et Madame [Z] [X] épouse [I] et Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] concernant l'appartement à usage d'habitation ainsi que la place de parking au sous-sol situés [Adresse 2], [Adresse 8] et [Adresse 10] à [Localité 13] sont réunies à la date du 27 août 2024 ;

ORDONNONS en conséquence à Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] de libérer les lieux et de restituer les clés ;

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, Monsieur [K] [I] et Madame [Z] [X] épouse [I] pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DISONS n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;

CONDAMNONS solidairement Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] à verser à Monsieur [K] [I] et Madame [Z] [X] épouse [I] à titre provisionnel la somme de 3.248,5 euros (décompte arrêté au 7 janvier 2025, comprenant les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés jusqu'à l'échéance du mois de janvier 2025 comprise);

CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] à payer à Monsieur [K] [I] et Madame [Z] [X] épouse [I] à titre provisionnel une indemnité d’occupation mensuelle à compter du 1er février 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXONS cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] à verser à Monsieur [K] [I] et Madame [Z] [X] épouse [I] une somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS in solidum Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

DEBOUTONS Monsieur [K] [I] et Madame [Z] [X] épouse [I] de leur demande au titre des dépens concernant les actes signifiés dans le cadre de mesures conservatoires qui ont été prises sur les biens et valeurs mobilières de Monsieur [A] [L] et Madame [E] [U] épouse [L] ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

La greffière, Le juge,