Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N°Minute:25/00307 DOSSIER : N° RG 24/00903 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PGWT

Copie exécutoire à Me Christophe BLONDEAUT expédition à

le 07 Mars 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 07 Mars 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé, assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [S] [X], demeurant [Adresse 4]

représentée par Me Christophe BLONDEAUT, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [P] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [Z] [D], demeurant [Adresse 3]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 11 Février 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 07 Mars 2025.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er octobre 2018, la SCI EOLYS représentée par Madame [S] [X] et ayant pour mandataire l’agence Boulenc a donné à bail à Monsieur [P] [D] un immeuble à usage d'habitation situé sis [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 535,16 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros.

Par acte sous seing privé en date du 1er octobre 2018, Monsieur [Z] [D] s’est porté caution solidaire des engagements de Monsieur [P] [D] dans le cadre du bail précité.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée et des loyers étant demeurés impayés, Madame [S] [X] a fait signifier à Monsieur [P] [D], par acte de commissaire de justice en date du 5 mars 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer la somme principale de 2.437,36 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 28 février 2024 ; ledit commandement visant la clause résolutoire prévue au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 18 mars 2024, Madame [S] [X] a dénoncé ledit commandement à Monsieur [Z] [D] en sa qualité de caution solidaire.

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 28 juin 2024 s'agissant Monsieur [P] [D] et par acte de commissaire de justice délivré à personne le 11 juillet 2024 s'agissant de Monsieur [Z] [D], notifiés au représentant de l’État dans le département, Madame [S] [X] les a fait assigner pour l'audience du 17 décembre 2024 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative, et à défaut à raison de l’impayé de loyers et de charges, - l'expulsion de Monsieur [P] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [P] [D] et Monsieur [Z] [D] au paiement de celle-ci, - la condamnation solidaire de Monsieur [P] [D] et Monsieur [Z] [D] à payer la somme de 3.624,85 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, - la condamnation solidaire de Monsieur [P] [D] et Monsieur [Z] [D] aux entiers dépens et à payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [P] [D], daté du 27 août 2024. La conclusion est qu’il ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social.

Suite à l’audience du 17 décembre 2024, une réouverture des débats a été ordonnée le 22 janvier 2025 par le juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, afin que Madame [S] [X] justifie être propriétaire du logement.

L’affaire a ainsi été renvoyée à l’audience du 11 février 2025.

À l'audience du 11 février 2025, Madame [S] [X] était représentée par son conseil. Monsieur [P] [D] et Monsieur [Z] [D], bien que régulièrement convoqués à comparaître, n’étaient ni présents, ni représentés. Madame [S] [X] a produit l'attestation de propriété et a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, l’assurance contre le risque locatif n’ayant toujours pas été justifiée, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 9 270, 23 euros. Elle a exposé que par erreur le bail est au nom de la SCI mais qu’elle est bien propriétaire.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il convient de se référer à l’assignation pour un plus ample exposé des moyens de la demanderesse.

La décision a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit qu'à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement d’en justifier demeuré infructueux, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer du 5 mars 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 7g précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 7 avril 2024, date de résiliation dudit bail.

Il est rappelé que le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, étant précisé qu'il importe peu qu’il ait été effectivement assuré dès lors qu’il ne démontre pas en avoir justifié dans le délai précité.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenu occupant sans droit ni titre à compter de la date de résiliation du bail, Monsieur [P] [D] ne pourra qu’être expulsé selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Il sera également redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la même date, d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

En qualité de caution solidaire engagée valablement, Monsieur [Z] [D] se doit de garantir ce paiement, ainsi que tous les autres issus du bail et sera donc tenue solidairement au paiement de cette indemnité d’occupation.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [P] [D] et Monsieur [Z] [D], en sa qualité de caution, se trouvent solidairement redevables de la somme de 9 270, 23 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 5 février 2025, mensualité du mois de février 2025 comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [P] [D] et Monsieur [Z] [D] seront donc solidairement condamnés à payer la somme provisionnelle de 9 270, 23 euros à Madame [S] [X].

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [P] [D] et Monsieur [Z] [D], parties perdantes, seront donc condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum, à ce titre, Monsieur [P] [D] et Monsieur [Z] [D] à payer à Madame [S] [X] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er octobre 2018 entre la SCI EOLYS représentée par Madame [S] [X] et ayant pour mandataire l’agence Boulenc et Monsieur [P] [D] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé sis [Adresse 1] sont réunies à la date du 7 avril 2024, en raison du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [P] [D] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 7 avril 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [P] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [P] [D] et Monsieur [Z] [D] devront payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 7 avril 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [P] [D] et Monsieur [Z] [D] à payer à Madame [S] [X] la somme provisionnelle de 9 270, 23 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 5 février 2025, mensualité du mois de février comprise,

DÉBOUTONS Madame [S] [X] de ses autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [D] et Monsieur [Z] [D] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [P] [D] et Monsieur [Z] [D] ,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [P] [D] et Monsieur [Z] [D] à payer à Madame [S] [X] la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l'exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS