Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N°Minute:25/00314 DOSSIER : N° RG 24/01071 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PITY

Copie exécutoire à Mme [C] [Z] expédition à

le 07 Mars 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 07 Mars 2025

PAR Emmanuelle SERRE, vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé, assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [C] [Z], demeurant [Adresse 3] [Adresse 4]

comparante en personne

ET

DEFENDEUR

Monsieur [S] [B], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 11 Février 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 07 Mars 2025.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 9 septembre 2023 et ayant pris effet le 10 septembre 2023, Madame [C] [Z] a donné à bail à Monsieur [S] [B] un immeuble à usage d'habitation meublé et une place de stationnement n°13 situés [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 685 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 110 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [C] [Z] a fait signifier à Monsieur [S] [B], par acte de commissaire de justice en date du 28 mai 2024, un commandement de payer la somme principale de 3 425 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 24 mai 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

Madame [C] [Z] a fait signifier à Monsieur [S] [B], par acte d’huissier de justice en date du 28 mai 2024, un congé pour reprise prenant effet au 9 septembre 2024.

Par acte de commissaire de justice signifié selon les modalités de l'article 659 du Code de procédure civile, le 23 octobre 2024, Madame [C] [Z] a fait assigner Monsieur [S] [B] pour l'audience du 26 novembre 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire prévue au contrat, - l'expulsion de Monsieur [S] [B] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation de Monsieur [S] [B] au paiement de celle-ci, - la condamnation de Monsieur [S] [B] à payer la somme de 6.165,00 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, - la condamnation de Monsieur [S] [B] aux entiers dépens et à payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement n'a pas fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [S] [B].

L’affaire a été évoquée à l’audience du 10 décembre 2024 et une décision de réouverture des débats a été prise le 15 janvier 2025 afin que Madame justifie de la notification à la préfecture et établisse un décompte.

À l'audience du 11 février 2025, Madame [C] [Z] a de nouveau comparu. Monsieur [S] [B] n’était ni présent, ni représenté.

Madame [C] [Z] a indiqué que Monsieur [S] [B] est parti depuis quatre mois et qu'il sous-loue le logement. Elle a expliqué que le 5 novembre 2024 il a posté une annonce indiquant qu'il souhaitait louer une chambre, qu'il n'est donc plus dans l'appartement et qu'un dealer se trouve désormais dans les lieux. Elle a précisé qu'elle logeait chez sa grand-mère et a par ailleurs maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 11 023,28 euros.

La décision a été mise en délibéré au 7 mars 2025.

MOTIFS

En vertu de l'article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter de la délivrance d’un congé, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de l’échéance du bail

L’article 25-8 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs, dispose que lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise, lien qui ne peut être qu’un de ceux prévus par l’article. Il doit également être joint au congé une notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire. Le délai de préavis applicable est de trois mois.

En l’espèce, le congé pour reprise a été délivré par acte d’huissier de justice en date du 28 mai 2024, avec une prise d’effet au 9 septembre 2024. Il comporte l’ensemble des mentions rendues obligatoires par l’article précité.

Dès lors, le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local, à compter du 9 septembre 2024.

À compter de l’échéance du bail, devenu occupant sans droit ni titre, Monsieur [S] [B] sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'était pas arrivé à échéance, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti. Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [S] [B] se trouve redevable de la somme de 11 023,28 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 10 décembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [S] [B] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 11 023,28 euros à Madame [C] [Z]

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [S] [B], partie perdante, sera donc condamné aux dépens de l’instance.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [S] [B] à payer à Madame [C] [Z] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

L’exécution provisoire sera donc constatée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS l’échéance du bail signé le 9 septembre 2023 et ayant pris effet le 10 septembre 2023 entre Madame [C] [Z] et Monsieur [S] [B] concernant l’immeuble à usage d’habitation meublé et la place de stationnement n°13 situés [Adresse 1] à la date du 9 septembre 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [S] [B] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 9 septembre 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’était pas arrivé à échéance, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [S] [B] devra payer à compter de la date d’échéance du bail le 9 septembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [S] [B] à payer à Madame [C] [Z] la somme provisionnelle de 11 023,28 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 10 décembre 2024, mensualité du mois de novembre comprise,

DÉBOUTONS Madame [C] [Z] de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [S] [B] aux dépens de l’instance,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [S] [B],

CONDAMNONS Monsieur [S] [B] à payer à Madame [C] [Z] la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l'exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS