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TRIBUNAL JUDICIAIRE DE NANTERRE

REFERES

ORDONNANCE DE REFERE RENDUE LE 10 Mars 2025

N°R.G. : 24/02102 N° Portalis DB3R-W-B7I-ZXJP

N° Minute :

S.A.R.L. CORPUS SERVICES

c/

Société [Localité 12]

DEMANDERESSE

S.A.R.L. CORPUS SERVICES [Adresse 4] [Localité 9]

représentée par Maître Mbaye DIAGNE de la SELEURL SALIMTO AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : D 1141

DEFENDERESSE

Société [Localité 12] [Adresse 2] [Localité 8]

représentée par Me Grégory CHERQUI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0400

COMPOSITION DE LA JURIDICTION

Président : Karine THOUATI, Vice-présidente, tenant l’audience des référés par délégation du Président du Tribunal,

Greffier : Flavie GROSJEAN, Greffier

Statuant publiquement en premier ressort par ordonnance contradictoire mise à disposition au greffe du tribunal, conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

Nous, Président , après avoir entendu les parties présentes ou leurs conseils, à l’audience du 22 janvier 2025, avons mis l'affaire en délibéré à ce jour :

FAITS ET PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 17 avril 2014 Mesdames [S] et [P] ont donné à bail commercial à la société CORPUS SERVICES des locaux situés [Adresse 5] à [Localité 11] (92) pour une durée de 9 ans se terminant le 31 décembre 2021.

Par acte d’huissier en date du 14 juin 2021, les bailleresses ont fait délivrer à la société CORPUS SERVICES un congé avec offre de renouvellement moyennant une modification du loyer. La SCCV [Localité 11] a acquis l’immeuble le 26 octobre 2022.

Les parties n’ont pas trouvé d’accord sur les conditions du renouvellement du bail.

Par exploit du 13 décembre 2022 la société SCCV [Localité 11] Vaudetard a informé son preneur qu’elle exerçait son droit d’option et refusait le renouvellement du bail, avec offre d’indemnité d’éviction.

Par acte d’huissier du 12 aout 2024, la société CORPUS SERVICES a assigné la société SCCV [Localité 11] Vaudetard aux fins obtenir la désignation d’un expert chargé d’évaluer le montant de l’indemnité d’éviction due au preneur et le montant de l’indemnité d’occupation due par le preneur à compter de la fin du bail.

L’affaire a été appelée à l’audience du 22 janvier 2025.

A l’audience, la société CORPUS SERVICES a développé oralement les moyens et prétentions contenus dans son assignation et sollicité que le bailleur participe aux frais d’expertise puisqu’il se joint à la demande d’expertise en ce qui concerne la fixation de l’indemnité d’occupation.

La société SCCV [Localité 11] Vaudetard a soutenu des conclusions selon lesquelles elle sollicite d’accueillir la demande d’expertise et d’étendre la mission à l’estimation de l’indemnité d’occupation due à compter du 1er janvier 2022, mais elle s’oppose au partage des frais.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées à l’audience pour un plus ample exposé des prétentions et moyens.

MOTIFS

Sur la demande d’expertise

Aux termes de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve de faits dont pourrait dépendre la solution du litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé.

L’article L. 145-14 du code de commerce prévoit que, s’il refuse le renouvellement du bail, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants du même code, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Selon l’article L. 145-28 du même code, aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue et, jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré.

En l’espèce, la société SCCV [Localité 11] Vaudetard a délivré à la société CORPUS SERVICES un congé avec refus de renouvellement et offre d’indemnité d’éviction, laquelle n’a pu être fixée amiablement.

Il est ainsi justifié d’un motif légitime, au sens de l’article 145 du code de procédure civile, pour recourir à une mesure d’expertise, visant à donner son avis sur les indemnités d’éviction et d’occupation, mesure qui sera ordonnée et effectuée dans les conditions précisées au dispositif de la présente décision.

La consignation à valoir sur les frais d’expertise sera mise à la charge des deux parties à parts égales, le bailleur sollicitant également une expertise pour évaluer l’indemnité d’occupation.

Il sera laissé aux parties un très long délai de consignation de 9 mois afin qu’elles puissent si elles se mettent d’accord, substituer à l’expertise judiciaire une expertise par acte d’avocat selon l’article 1554 du code de procédure civile, cette dernière ayant la même valeur probatoire qu’une expertise judiciaire.

Chaque partie gardera la charge des ses dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance contradictoire en premier ressort,

Prenons acte que la société SCCV [Localité 11] Vaudetard s’associe à la demande d’expertise en ce qui concerne l’évaluation de l’indemnité d’occupation,

Ordonnons une expertise et désignons en qualité d’expert :

M. [R] [B] [Adresse 6] [Localité 10] Tél : [XXXXXXXX01] Port. : 06.01.82.25.18 Mèl : [Courriel 13]

(Estimations Immobilières- CA [Localité 16])

lequel pourra prendre l’initiative de recueillir l’avis d’un autre technicien, mais seulement dans une spécialité distincte de la sienne,

avec mission de :

- fournir au tribunal, en tenant compte des activités professionnelles autorisées par le bail et des facilités offertes à celles-ci par la situation des lieux, tous éléments utiles à l'estimation de l'indemnité compensatrice du préjudice résultant de la perte du fonds de commerce, indemnité comprenant notamment la valeur marchande du fonds, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que les frais et droits de mutation afférents à la cession d'un fonds de commerce de même valeur et du montant du préjudice correspondant au trouble commercial que subirait le locataire ;

- fournir, en donnant des références précises, tous éléments permettant de déterminer dans quelle mesure le locataire aurait la possibilité de transférer son fonds, sans perte importante de clientèle, sur un emplacement de qualité équivalente et quel serait, dans l'affirmative, le coût d'un tel transfert, en ce compris l'acquisition d'un titre locatif comportant les mêmes avantages juridiques que l'ancien bail, les frais et droits de mutation afférents à cette acquisition et les dépenses nécessaires de déménagement et de réinstallation, ainsi que la réparation du trouble commercial qui résulterait d'un tel transfert de fonds ;

- fournir tous éléments permettant au Tribunal d'apprécier le montant de l'indemnité due par le locataire pour l'occupation des lieux objets du bail, à compter de la date de fin du bail et jusqu'à leur libération effective ;

Faisons injonction aux parties de communiquer aux autres parties les documents de toute nature qu'elles adresseront à l'expert pour établir le bien fondé de leurs prétentions,

Disons que l'expert sera saisi et effectuera sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile et qu'il déposera son rapport en un exemplaire original sous format papier et en copie sous la forme d'un ficher PDF enregistré sur un CD-ROM au greffe du tribunal judiciaire de Nanterre, service du contrôle des expertises, extension du palais de justice, [Adresse 7] (01 40 97 14 82), dans le délai de huit mois à compter de l'avis de consignation, sauf prorogation de ce délai dûment sollicité en temps utile auprès du juge du contrôle (en fonction d'un nouveau calendrier prévisionnel préalablement présenté aux parties),

Disons que l'expert devra, dès réception de l'avis de versement de la provision à valoir sur sa rémunération, convoquer les parties à une première réunion qui devra se tenir avant l'expiration d'un délai de deux mois, au cours de laquelle il procédera a une lecture contradictoire de sa mission, présentera la méthodologie envisagée, interrogera les parties sur d'éventuelles mises en cause, établira contradictoirement un calendrier de ses opérations et évaluera le coût prévisible de la mission, et qu'à l'issue de cette première réunion il adressera un compte-rendu aux parties et au juge chargé du contrôle,

Dans le but de limiter les frais d'expertise, nous invitons les parties, pour leurs échanges contradictoires avec l’expert et la communication des documents nécessaires à la réalisation de la mesure, à utiliser  la voie dématérialisée via l’outil OPALEXE,

Disons que, sauf accord contraire des parties, l'expert devra adresser à celles-ci une note de synthèse dans laquelle il rappellera l'ensemble de ses constatations matérielles, présentera ses analyses et proposera une réponse à chacune des questions posées par la juridiction,

Disons que l'expert devra fixer aux parties un délai pour formuler leurs dernières observations ou réclamations en application de l'article 276 du code de procédure civile et rappelons qu'il ne sera pas tenu de prendre en compte les transmissions tardives ;

Désignons le magistrat chargé du contrôle des expertises pour suivre la mesure d'instruction et statuer sur tous incidents ;

Disons que l'expert devra rendre compte à ce magistrat de l'avancement de ses travaux d'expertise et des diligences accomplies et qu'il devra l'informer de la carence éventuelle des parties dans la communication des pièces nécessaires à l'exécution de sa mission conformément aux dispositions des articles 273 et 275 du code de procédure civile ;

Fixons à la somme de 4 000 euros la provision à valoir sur la rémunération de l’expert qui devra être consignée par les parties à parts égales entre les mains du régisseur d’avances et de recettes de ce tribunal, [Adresse 3], dans le délai de neuf (9) mois à compter de la présente ordonnance, sans autre avis ; il convient de privilégier le paiement par virement, la partie demanderesse devant solliciter les coordonnées de la régie par mail (avec une copie scannée de la décision) : [Courriel 15] ;

Disons que, faute de consignation dans ce délai impératif, la désignation de l’expert sera caduque et privée de tout effet ;

Disons qu'en déposant son rapport, l'expert adressera aux parties et à leurs conseils une copie de sa demande de rémunération,

Laissons à chaque partie ses dépens,

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

FAIT À [Localité 14], le 10 Mars 2025.

LE GREFFIER,

Flavie GROSJEAN, Greffier LE PRESIDENT

Karine THOUATI, Vice-présidente