Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 10]

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N° RG 24/58451 - N° Portalis 352J-W-B7I-C6JPY

N° : 11

Assignation du : 06 Décembre 2024

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[1] 1 Copie exécutoire délivrée le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ rendue le 10 mars 2025

par Anita ANTON, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier. DEMANDERESSE

La S.C.I. [Adresse 3] [Adresse 9] [Localité 8]

représentée par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocats au barreau de PARIS - #K0049

DEFENDERESSE

La S.A.R.L. L’ARC [Adresse 2] [Localité 7]

non représentée

DÉBATS

A l’audience du 03 Février 2025, tenue publiquement, présidée par Anita ANTON, Vice-présidente, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties représentées, avons rendu la décision suivante :

Par acte du 5 juillet 2022 à effet du 1er juillet 2022, la société SCI du [Adresse 3] a consenti un bail commercial à la société L’Arc portant sur des locaux dépendant d’un immeuble collectif sis [Adresse 1] et [Adresse 5] ([Adresse 6]), moyennant le paiement d'un loyer annuel en principal de 22.283,80 euros HT/HC payable d’avance par mois.

Par exploit du 6 août 2024, la SCI du [Adresse 3] a fait délivrer à la société L’Arc un commandement de payer la somme de 12.477,55 euros en principal, visant la clause résolutoire stipulée au contrat de bail.

Par acte du 6 décembre 2024, la SCI du [Adresse 3] a assigné la société L’Arc devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :

« Vu les dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile ; Vu les dispositions de l’article L. 145-41 du code de commerce ; Vu les dispositions des articles L. 433-1 et R. 433-1 du code des procédures civiles d’exécution ; Vu les pièces versées aux débats

Déclarer la SCI DU [Adresse 3] recevable et bien fondée en ses demandes ;

En conséquence,

A titre principal :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail commercial du 5 juillet 2022 liant la SCI du [Adresse 3] à la SARL L’Arc, avec effet au 1er juillet 2022 ;

Juger en conséquence que la SARL L’Arc est occupante sans droit ni titre depuis le 6 septembre 2024 ;

Ordonner l’expulsion de la SARL L’Arc, ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique si besoin est, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Ordonner le transport et la séquestration du mobilier pouvant garnir les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira au tribunal de désigner et ce, aux frais de la SARL L’Arc ;

Condamner la SARL L’Arc au paiement par provision des sommes de :

- 25.136,94 € en principal au titre des loyers, des indemnités d’occupation et des charges impayés arrêtés au 5 novembre 2024, - 184,78 € au titre des frais de relance et de recouvrement (au titre du commandement de payer visant la clause résolutoire), - 2.532,17 € au titre de l’indemnité forfaitaire de 10% calculée sur la créance principale,

Assortir ces condamnations des intérêts au taux légal à compter du 6 août 2024 (date du commandement de payer), et cela jusqu’à complet payement ;

Condamner la SARL L’Arc au paiement d’une indemnité d’occupation, courant dès la résolution du titre et dont le quantum sera équivalent au loyer et à ses accessoires, tels qu’ils auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

Condamner la SARL L’Arc au paiement par provision de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement ;

A titre subsidiaire

Ordonner la résiliation judiciaire du bail en considération des graves manquements de la SARL L’Arc à ses obligations résultant du contrat de bail,

En conséquence,

Ordonner l’expulsion de la SARL L’Arc, ainsi que celle de tous occupants de son chef et ce, avec l’assistance de la force publique si besoin est, à défaut de libération volontaire des lieux dans les 15 jours suivant la signification de l’ordonnance à intervenir ;

Ordonner le transport et la séquestration du mobilier pouvant garnir les lieux dans tel garde meuble qu’il plaira au tribunal de désigner et ce, aux frais de la SARL L’Arc ;

Condamner la SARL L’Arc au paiement par provision de la somme de 2.000 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive au paiement ;

Condamner la SARL L’Arc au paiement d’une indemnité d’occupation, courant dès la résolution du titre et dont le quantum sera équivalent au loyer et à ses accessoires, tels qu’ils auraient été exigibles si le bail s’était poursuivi et ce, jusqu’à la parfaite libération des lieux ;

En tout état de cause

Condamner la SARL L’Arc au paiement par provision de la somme de 2.000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamner la SARL L’Arc aux dépens de l’instance, comprenant notamment le coût du commandement de payer qui lui a été signifié le 6 août 2024 (184,78 €) si ce dernier n’est pas inclus dans les frais de relance et de recouvrement. »

A l’audience du 3 février 2025, la société SCI du [Adresse 3] sollicite le bénéfice de son assignation.

Bien que régulièrement assignée par remise de l’acte à personne morale, la société L’Arc n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat de sorte que la présente ordonnance sera réputée contradictoire.

Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l’assignation et à la note d’audience.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 10 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Il résulte de l'article 472 du code de procédure civile que, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que si elle est recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et d’expulsion du preneur

En droit, aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ; dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En application de ce texte, il entre dans les pouvoirs du juge des référés, même en l’absence d’urgence, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement, en l’absence de toute contestation sérieuse de la validité de cette clause, et, par suite, d’ordonner l’expulsion de l’occupant, dont l’obligation de libérer les lieux n’est pas sérieusement contestable. En outre, le maintien de l’occupant dans les lieux sans droit ni titre par suite du constat de la résiliation du bail constitue un trouble manifestement illicite qu’il appartient au juge des référés de faire cesser.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l'espèce, le bail commercial du 5 juillet 2022 contient une clause résolutoire au visa de laquelle un commandement de payer a été délivré à la locataire le 6 août 2024 à hauteur de la somme de 12.477,55 euros en principal, au titre de l’arriéré locatif arrêté au mois de juillet 2024.

Il résulte du relevé de compte versé aux débats que la locataire ne s’est pas acquittée des causes du commandement dans le délai d’un mois qui lui était imparti.

En conséquence, l’acquisition de la clause résolutoire au 6 septembre 2024 à 24h00 ne peut qu’être constatée.

L’expulsion de la locataire sera dès lors ordonnée et le sort des meubles sera réglé selon les modalités fixées au dispositif ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

L’indemnité d’occupation due au bailleur à compter du 7 septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail.

Sur les demandes de provision

En droit, aux termes de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Selon l’article 1728 du code civil, le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, le relevé de compte locatif versé aux débats par la demanderesse fait apparaître l’existence d’un arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation de 24.534,57 euros au titre de la dette locative arrêtée au 5 novembre 2024, régularisation de charges 2022 (pour un montant de 602,37 euros) incluse et terme de novembre 2024 inclus.

La société L’Arc sera par suite condamnée à titre provisionnel au paiement de la somme de 24.534,57 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 5 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12.477,55 euros à compter du commandement de payer du 6 août 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus.

La société SCI du [Adresse 3] sollicite également à titre provisionnel que la société L’Arc soit condamnée à lui verser la somme de 2.532,17 euros à titre d’indemnité forfaitaire de 10% calculée sur la créance principale conformément à l’article 5 du contrat de bail.

Cette demande provisionnelle d’indemnité forfaitaire s’analyse cependant en une clause pénale susceptible de modération par le juge du fond, au sens de l'article 1231-5 du code civil.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

La société SCI du [Adresse 3] sollicite finalement la condamnation à titre provisionnel de la société L’Arc au payement de la somme de 2.000 € de dommages-intérêts pour résistance abusive au paiement.

La résistance abusive de la défenderesse, ne saurait cependant se déduire de ses seules difficultés de paiement du loyer.

En outre et surtout, compte tenu du caractère provisoire de l'ordonnance de référé en vertu de l'article 484 du code de procédure civile, la demande de dommages et intérêts excède les pouvoirs du juge des référés qui ne peut accorder que des provisions.

Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande qui sera rejetée.

Sur les frais et dépens

La société L’Arc, partie perdante, sera tenue aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 août 2024.

Elle sera également condamnée à payer à la société SCI du [Adresse 3] la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 code de procédure civile afin de l’indemniser des frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles et des dépens, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Statuant après débat en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe, exécutoire à titre provisoire,

Renvoyons les parties à se pourvoir au fond ainsi qu'elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés,

Constatons l'acquisition, à la date du 6 septembre 2024 à 24h00, de la clause résolutoire du bail en date du 5 juillet 2022 à effet du 1er juillet 2022 liant les parties et la résiliation de plein droit de ce bail ;

Disons qu’à défaut de restitution volontaire des locaux dépendants d’un immeuble situés sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 11], la société L’Arc pourra être expulsée, ainsi que tous occupants de son chef, avec, le cas échéant, le concours d’un serrurier et de la force publique ;

Disons que le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société L’Arc à payer à la société SCI du [Adresse 3] une indemnité d’occupation fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail, à compter du 7septembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés ;

Condamnons la société L’Arc à payer à la société SCI du [Adresse 3] la somme provisionnelle de 24.534,57 euros à valoir sur l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation arrêté au 5 novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 12.477,55 euros à compter du commandement de payer du 6 août 2024 et à compter de la présente décision pour le surplus ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SCI du [Adresse 3] au titre de la clause pénale ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société SCI du [Adresse 3] au titre de la résistance abusive de la société L’Arc ;

Condamnons la société L’Arc aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 6 août 2024 ;

Condamnons la société L’Arc à payer à la société SCI du [Adresse 3] la somme de 1.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Déboutons les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des frais irrépétibles ainsi que de leurs autres demandes ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l'exécution provisoire.

Fait à [Localité 10] le 10 mars 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Anita ANTON