Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

MINUTE:

N° RG 25/00006 - N° Portalis DBX6-W-B7J-Z7KA

S.A. DOMOFRANCE

C/

[X] [C]

Le

- Expéditions délivrées à

- la SELARL [Localité 8] RAFFY - MICHEL PUYBARAUD -[X] [C] -Prefecture de la gironde

TRIBUNAL de PROXIMITE d’ARCACHON JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION [Adresse 9] [Localité 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 04 MARS 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Martine TRUSSANT, Magistrat à titre temporaire chargée des fonctions de Juge des contentieux de la protection au Tribunal de proximité d’ARCACHON

GREFFIER : Madame Betty BRETON, Greffier

DÉBATS : Audience publique en date du 04 Février 2025

PROCÉDURE : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 22 Novembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

ORDONNANCE : Contradictoire Premier ressort Par mise à disposition au greffe,

DEMANDERESSE : S.A. DOMOFRANCE [Adresse 1] [Localité 3] Représentée par Maître [Localité 8] RAFFY de la SELARL [Localité 8] RAFFY - MICHEL PUYBARAUD

DEFENDEUR : Monsieur [X] [C] [Adresse 5] [Adresse 10] [Localité 4] Présent

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 29 novembre 2022, la S.A.DOMOFRANCE a consenti un bail d'habitation à Monsieur [X] [C] , bail portant sur un logement situé [Adresse 6], à [Localité 7].

Par acte du 18 septembre 2024, la S.A.DOMOFRANCE a fait délivrer à Monsieur [X] [C] un commandement de payer la somme de 2127,24€ au titre des loyers et charges échus en vue de la mise en oeuvre de la clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement des loyers prévue par le bail.

Par acte introductif d'instance en date du 22 novembre 2024 la S.A.DOMOFRANCE a fait assigner Monsieur [X] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité d' ARCACHON statuant en référé afin de faire constater la résiliation du bail par suite de la mise en oeuvre de cette clause, obtenir la libération des lieux par Monsieur [X] [C] et à défaut son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance de la Force Publique si besoin est, ainsi que sa condamnation au paiement :

-d’une indemnité provisionnelle d’un montant de 2762,22€, - d’une indemnité d'occupation égale au montant du loyer et des charges de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux, - d’une indemnité de 250€s au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu’aux dépens incluant le coût du commandement de payer.

A l'audience du 4 février 2025 l’affaire a été examinée.

la S.A.DOMOFRANCE, dûment représentée, maintient ses demandes sauf à actualiser sa créance à la somme de 2034,34 €

Elle ne s’oppose pas à l’octroi de délais de paiement, la locataire ayant repris le paiement des loyers.

Monsieur [X] [C], en personne, reconnaît la dette et demande des délais de paiement et offre 100 € par mois pour apurer sa dette .

L’affaire a été mise en délibéré au 4 mars 2025.

Motifs de la décision

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 l’assignation a été notifiée au Représentant de l’état dans le département le 25 novembre 2024 , soit au moins deux mois avant la date de l’audience prévue à la date du 4 février 2025.

La bailleresse justifie également avoir saisi le 19 septembre 2024 la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990. L’assignation en constatation de la résiliation du bail est donc régulière en la forme et recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L'article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de leur compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. L'absence de contestation sérieuse implique l'évidence de la solution qu'appelle le point contesté.

En outre, selon l'article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version alors applicable, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux. Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer notamment.

Par exploit du 18 septembre 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 2127,24€ au titre des loyers échus. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24. I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n'ont pas été réglées dans les deux mois de sa signification.

Ce défaut de régularisation fonde la S.A.DOMOFRANCE à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 19 novembre 2024 par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins, l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, prévoit que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Cet article précise en outre que : - pendant le cours des délais accordés par le juge les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; - ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges ; si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué, dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats, et notamment de l'acceptation par DOMOFRANCE de l'octroi de délais au motif suivant : Monsieur [X] [C] a repris le paiement du loyer courant Monsieur [X] [C] est en situation de régler le montant de sa dette, des aides étant susceptibles de lui êtres octroyées.

Par suite, il y a lieu de lui accorder des délais de paiement dans les conditions précisées au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.

En cas de non-respect de ce moratoire, la S.A.DOMOFRANCE sera autorisée à poursuivre l’expulsion de Monsieur [X] [C] .

En outre, dans cette hypothèse, il y a lieu de prévoir que Monsieur [X] [C] sera tenue au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec revalorisation de droit, à compter du 19 novembre 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux loués.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la S.A.DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 2034,34€ à la date du mois de février 2025.

Cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Monsieur [X] [C] sera donc condamné au paiement de la somme de 2034,34 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du mois de février 2025 ( échéance du mois de février incluse.)

Dans l’hypothèse où Monsieur [X] [C] ne respecterait pas les délais de paiement accordés et en serait déchue, il sera en outre condamné, en deniers ou quittances valables, au paiement des loyers ou indemnités d’occupation ayant couru ou continuant à courir à compter du 19 novembre 2024.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Monsieur [X] [C] .

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Monsieur [X] [C] à verser à la S.A.DOMOFRANCE la somme de 200 €s.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS la réunion à la date du 19 novembre 2024 des conditions d’acquisition de la clause de résiliation insérée au contrat de bail du 29 novembre 2022 entre Monsieur [X] [C] et la S.A.DOMOFRANCE, relatif au logement situé [Adresse 6], à [Localité 7] ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [C] à payer à la S.A.DOMOFRANCE la somme de 2034,34 € à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 19 novembre 2024 (échéance du mois de novembre incluse) ;

ACCORDONS à Monsieur [X] [C] la faculté de se libérer de sa dette dans un délai de 24 mois à raison de 23 mensualités successives de 100 € chacune, suivies d’une 24 ème et dernière mensualité représentant le solde du principal, des intérêts, frais et indemnité de procédure, le premier versement devant intervenir dans le mois suivant la signification de la présente décision et chaque mensualité devant être versée au jour de l’échéance du loyer au plus tard, le loyer courant et les charges devant être réglés à leur échéance ;

DISONS que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et autres frais s’il y a lieu ;

ORDONNONS, en conséquence, la suspension des effets de la clause de résiliation permettant la continuation du contrat de bail ;

DISONS que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation du bail sera réputée n’avoir jamais joué ;

DISONS, en revanche, qu’à défaut de paiement du loyer courant ou d’une seule mensualité à l’échéance fixée avant la fin du paiement de la dette en principal et intérêts : la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ; si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation, la clause de résiliation reprendra son plein et entier effet entraînant la résiliation immédiate du contrat de bail ; qu’en ce cas, à défaut pour Monsieur [X] [C] d’avoir libéré volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec, si nécessaire, l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ; qu’en ce cas sera due une indemnité d’occupation égale au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées et CONDAMNONS Monsieur [X] [C] à son paiement à compter du 19 novembre 2024, jusqu’à libération effective des lieux ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [C] aux dépens qui comprendront le coût du commandement de payer ;

CONDAMNONS Monsieur [X] [C] à payer à la S.A.DOMOFRANCE une indemnité de 200€ en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision ;

Ainsi jugé et prononcé, par mise à disposition au greffe du Tribunal les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par le Président et par le greffier .

Le Greffier Le Président