Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

JUGEMENT N° 25/

PROCEDURE ACCÉLÉRÉE AU FOND

Référés Cabinet 3

JUGEMENT DU : 07 Mars 2025 Président : Madame LECOQ, Vice-présidente en charge des référés Greffier : Madame ZABNER, Débats en audience publique le : 31 Janvier 2025

N° RG 24/05098 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5VTX

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.R.L. INTESA IMMOBILIER, dont le siège social est sis [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Anne cécile NAUDIN de l’ASSOCIATION CABINET NAUDIN AVOCATS JURISTES, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Madame [G] [Z] [M] née le 14 Novembre 1946 à [Localité 11] (TONKIN), demeurant [Adresse 3]

non comparante

Monsieur [L] [U] [M] né le 16 Juin 1948 à [Localité 10] (NORD VIETNAM), demeurant Chez Monsieur et Madame [J] - [Adresse 6]

Monsieur [W] [B] [M] né le 16 Février 1951 à [Localité 10] (TONKIN), demeurant [Adresse 7]

tous deux représentés par Maître Matthieu HELLE de la SELASU H.M.A, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

Monsieur [V] [K] [M] né le 12 Février 1952 à [Localité 10] (VIET-NAM), demeurant [Adresse 2]

non comparant

Madame [O] [I] [S] [M] née le 03 Août 1953 à [Localité 10] (TONKIN), demeurant [Adresse 1]

non comparante

Monsieur [A] [M] né le 28 Juin 1957 à [Localité 12], demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Matthieu HELLE de la SELASU H.M.A, avocats au barreau D’AIX-EN-PROVENCE

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS

Madame [C] dite [E] [N] [R] [P] veuve [M] et Monsieur [T] étaient propriétaires des lots n° 384 et 392 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 9].

Monsieur [T] [M] et Madame [C] dite [E] [N] [R] [P] veuve [M] sont respectivement décédés le 31 janvier 1996 et le 21 décembre 2018 à [Localité 12].

Suivant acte authentique de notoriété dressé le 18 avril 2019, Madame [G] [M], Monsieur [L] [M], Monsieur [W] [M], Monsieur [V] [M], Madame [O] [M] et Monsieur [A] [M] viennent à la succession des défunts en leur qualité d’héritier des lots 384 et 392.

Faisant valoir que les charges de copropriété dues par l’indivision successorale ne sont plus réglées, par actes de commissaire de justice des 21 novembre 2024, la SARL INTESA IMMOBILIER a fait assigner Messieurs [L], [W], [V], et [A] [M] ainsi que Mesdames [G] et [O] [M] devant le président du tribunal judiciaire de Marseille, statuant dans le cadre de la procédure accélérée au fond, aux fins d’obtenir la désignation d’un mandataire de l’indivision successorale avec notamment pour mission de recevoir les appels provisionnels de charges, convocations aux assemblées générales, procès-verbaux d’assemblées générales, mise en location du lot en copropriété, si nécessaire, perception des loyers, règlements des charges ou réception des actes de procédure dans le cadre d’une action en paiement ou en saisie immobilière et leur condamnation solidaire au paiement de la somme de 2000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens distraits au profit de son conseil.

L’affaire a été appelée à l’audience du 31 janvier 2025.

À cette date, la SARL INTESA IMMOBILIER, représentée par son conseil à l’audience développe ses conclusions n°2 auxquelles il convient de se référer et conclut au rejet de l’intégralité des prétentions de Messieurs [L], [W] et [A] [M], maintient sa demande de désignation pour les lots ° 384 et 392 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 9] d’un mandataire de l’indivision existante entre les indivisaires et réitère le surplus de ses prétentions.

Messieurs [L], [W] et [A] [M], représentés par leur conseil à l’audience, maintiennent leurs conclusions récapitulatives n°1 auxquelles il convient de se reporter, concluent au rejet de l’intégralité des demandes formées par la SARL INTESA IMMOBILIER à leur encontre et, reconventionnellement, sollicitent la condamnation de la SARL INTESA IMMOBILIER à leur verser à chacun la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens

Mesdames [G] et [O] [M], régulièrement assignées par procès-verbal de recherches infructueuses et Monsieur [V] [M], par procès-verbal remis en étude, sont défaillants.

SUR QUOI

Attendu qu’en application de l’article 472 du code de procédure civile, il y a lieu de rappeler qu’en l’absence de comparution de la partie en défense, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée ;

Sur l’exception de nullité

Attendu que l’article 23 alinéa 2 de la loi n°1965-557 du 10 juillet 1965 prévoit « en cas d’indivision, les indivisaires sont représentés par un mandataire commun qui est, à défaut d’accord, désigné par le président du tribunal judiciaire saisi par l’un d’entre eux ou par le syndic » ;

Que l’article 61 du décret 67-223 du 17 mars 1967 dans sa version applicable depuis le 4 juillet 2020, dispose que « pour l’application des deuxièmes et troisièmes alinéas de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965, le président du tribunal judiciaire statuant, selon la procédure accélérée au fond lorsque l’absence d’accord entre les indivisaires ou nu-propriétaire impose la désignation d’un mandataire commun » ;

Attendu que si l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 dispose que le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l’assemblée générale, l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 déroge à ce principe en conférant au syndic le droit de saisir le président du tribunal judiciaire d’une demande tendant à la désignation d’un mandataire commun sans qu’il ait à solliciter une autorisation préalable de l’assemblée générale des copropriétaires ;

Qu’en conséquence, l’exception de nullité soulevée par Messieurs [L], [W] et [A] [M] tirée du défaut d’habilitation de la SARL INTESA IMMOBILIER pour agir en justice sera rejetée ;

Sur la recevabilité de la demande

Attendu que la recevabilité de l’action du syndic sur le fondement de l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 est subordonnée à la démonstration de l’absence de mandataire commun, d’une part, et de l’absence d’accord entre les indivisaires sur la désignation d’un mandataire commun, d’autre part ;

Que l’absence ou le défaut d’accord sur la désignation d’un mandataire commun peut résulter de l’absence de représentation à l’assemblée générale ou du défaut d’indication de l’existence de ce mandataire sur l’interrogation des intéressés ou de leur représentant, restée sans réponse ou ayant reçu une réponse négative ;

Que dans le cas présent, Messieurs [L], [W] et [A] [M] soutiennent que la SARL INTESA IMMOBILIER est défaillante à établir l’absence d’accord des indivisaires sur la désignation d’un mandataire commun, faute d’avoir été valablement mis en demeure d’en désigner un ;

Attendu que l’article 23 de la loi du 10 juillet 1965 ne conditionne pas la recevabilité de la demande en désignation d’un mandataire commun par le syndic à une mise en demeure préalable des indivisaires ;

Attendu qu’en l’espèce, Madame [C] dite [E] [N] [R] [P] veuve [M] veuve de Monsieur [T] [M] est décédée à [Localité 12] le 21 décembre 2018 et laisse pour lui succéder Madame [G] [M], Monsieur [L] [M], Monsieur [W] [M], Monsieur [V] [M], Madame [O] [M] et Monsieur [A] [M] suivant acte de notoriété dressé par Me [H] [F] le 18 avril 2019 ;

Qu’il dépend de sa succession les lots de copropriétés n° 384 et 392 dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 9] pour lesquels des charges de copropriété, s’établissant à la somme de 10 161,14 € au 1er octobre 2024, sont dues outre les provisions pour charges de l’exercice 2025 et les frais nécessaires pour le recouvrement de ces charges ainsi que cela résulte de l’extrait de compte du 29 octobre 2024 produit aux débats ;

Qu’en l’occurrence, il n’est pas contesté qu’aucun mandataire commun de l’indivision successorale n’a été désigné ;

Que si la lettre de mise en demeure du 8 août 2023, adressée à chacun des indivisaires, a pour objet d’obtenir le paiement des provisions pour charges de l’exercice budgétaire de l’année en cours et n’interroge pas les indivisaires sur la désignation d’un mandataire commun, il est démontré que le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, a sollicité, par l’intermédiaire de son conseil, le 29 septembre 2023, du conseil de Messieurs [L], [W] et [A] [M] l’identité du mandataire commun, dans la mesure où il aurait été désigné ;

Qu’il est justifié qu’en réponse, par courriel officiel du 18 décembre 2023, le conseil de Messieurs [L], [W] et [A] [M] de l’étude [F] a indiqué qu’aucun mandataire commun de l’indivision [M] n’a été désigné dans le cadre de la succession de Madame [C] dite [E] [N] [R] [P] veuve [M] de sorte que la SARL INTESA IMMOBILIER rapporte à suffisance la preuve de l’absence de mandataire commun de l’indivision successorale ;

Qu’au surplus, les consorts [M] ne peuvent valablement soutenir que la SARL INTESA IMMOBILIER ne rapporte pas la preuve de l’absence d’accord quant à la désignation d’un mandataire commun dès lors, qu’à l’évidence, ils ne sont pas parvenus à un accord pour n’avoir pas communiqué au syndic de copropriété ou à son conseil l’identité de celui-ci, et ce depuis le 18 décembre 2023, alors même qu’ils avaient été interrogés par l’intermédiaire de leur conseil et du notaire en charge de la succession ;

Que la procédure diligentée par la SARL INTESA IMMOBILIER, en sa qualité de syndic de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 9], est recevable à solliciter la désignation d’un mandataire commun chargé de représenter les indivisaires dont il n’est pas justifié qu’ils ont renoncé à la succession de Madame [C] dite [E] [N] [R] [P] veuve [M] ;

Que par ailleurs, l’existence d’une dette de charges de copropriété importante, antérieure au 2 janvier 2021, qui ne cesse d’augmenter ainsi que cela résulte de l’extrait de compte du 29 octobre 2024, compromet non seulement les intérêts de l’indivision successorale mais est également ceux de la copropriété en risquant de mettre sa trésorerie en difficulté de sorte que la désignation d’un mandataire commun s’impose ;

Qu’il convient, en conséquence, de désigner la SELARL AJASSOCIES en la personne de Me [D] [Y] en qualité de mandataire commun pour les lots n° 384 et 392 dépendant de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 9] aux frais des indivisaires ;

Sur les demandes accessoires

Attendu qu’aucune considération d’équité ne commande d’accéder à la demande de Messieurs [L], [W] et [A] [M] au titre des frais irrépétibles ;

Qu’il serait inéquitable de laisser à la charge de la SARL INTESA IMMOBILIER, en sa qualité de syndic de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8] les frais qu’elle a dû engager à l’occasion de la présente instance ;

Qu’en conséquence, Madame [G] [M], Monsieur [L] [M], Monsieur [W] [M], Monsieur [V] [M], Madame [O] [M] et Monsieur [A] [M] seront condamnées in solidum au paiement de la somme de 1000 € par application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;

PAR CES MOTIFS,

JUGEANT PAR DECISION PRONONCEE PAR MISE A DISPOSITION AU GREFFE, REPUTEE CONTRADICTOIRE ET EN PREMIER RESSORT,

DÉSIGNE la SELARL AJASSOCIES en la personne de Me [D] [Y] en qualité de mandataire commun de l’indivision composée de Madame [G] [M], Monsieur [L] [M], Monsieur [W] [M], Monsieur [V] [M], Madame [O] [M] et Monsieur [A] [M] au titre des lots n° 384 et 392 dépendant de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 9] -représenter l’indivision successorale par suite du décès de Madame [C] dite [E] [N] [R] [P] veuve [M] au titre des lots n° 384 et 392 dépendant de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 9], -recevoir les appels provisionnels de charges, les convocations aux assemblées générales, les procès-verbaux d’assemblée générale, -recevoir les actes de procédure dans le cadre d’une action en paiement ou en saisie immobilière, -mettre, si nécessaire, en location les lots n° 384 et 392 dépendant de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 9] -en assurer l’administration, la gestion, la perception des loyers et procéder au règlement des charges, -assurer la réception des actes de procédure dans le cadre d’une action en paiement ou en saisie immobilière ainsi que la représentation ;

FIXE la durée du mandat à 24 mois ;

DIT que les frais du mandataire seront à la charge de Madame [G] [M], Monsieur [L] [M], Monsieur [W] [M], Monsieur [V] [M], Madame [O] [M] et de Monsieur [A] [M];

CONDAMNE in solidum Madame [G] [M], Monsieur [L] [M], Monsieur [W] [M], Monsieur [V] [M], Madame [O] [M] et Monsieur [A] [M] à payer à la SARL INTESA IMMOBILIER, en sa qualité de syndic de la copropriété [Adresse 9], la somme de 1000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [M], Monsieur [L] [M], Monsieur [W] [M], Monsieur [V] [M], Madame [O] [M] et Monsieur [A] [M] r aux dépens de la présente instance ;

REJETTE le surplus de toutes les demandes plus amples ou contraires des parties ;

RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de droit.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT