Autres demandes relatives à la propriété ou à la possession d'un immeuble ou relevant de la compétence du juge de l'expropriation

COUR D'APPEL DE BORDEAUX

2ème CHAMBRE CIVILE

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ARRÊT DU : 06 MARS 2025

N° RG 22/00323 - N° Portalis DBVJ-V-B7G-MQPY

[R] [S]

[U] [S]

c/

S.A. SAFER NOUVELLE AQUITAINE

Nature de la décision : AU FOND

Grosse délivrée le :

aux avocats

Décision déférée à la cour : jugement rendu le 25 novembre 2021 par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANGOULEME (RG : 20/00900) suivant déclaration d'appel du 21 janvier 2022

APPELANTS :

[R] [S]

né le 27 Avril 1965 à [Localité 3] (16)

de nationalité Française

Profession : Ingénieur,

demeurant [Adresse 2]

[U] [S]

née le 01 Décembre 1964 à [Localité 4] (16)

de nationalité Française

Profession : Salariée

demeurant [Adresse 2]

Représentés par Me Thomas PORCHET de la SARL 1927 AVOCATS, avocat au barreau de CHARENTE

INTIMÉE :

S.A. SAFER NOUVELLE AQUITAINE

(société d'aménagement foncier et d'établissement rural), société anonyme, immatriculée au RCS de Limoges sous le n° 096 380 373, dont le siège social est situé [Adresse 8] à [Localité 10], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège

Représentée par Me Mathieu BONNET-LAMBERT, avocat au barreau de BORDEAUX

et assistée de Me François LEROY, avocat au barreau de SAINTES substitué à l'audience par Me Antoine LECUREUR

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été examinée le 21 janvier 2025 en audience publique, devant la cour composée de :

Monsieur Jacques BOUDY, Président

Madame Christine DEFOY, Conseillère

Madame Bénédicte DE VIVIE, Conseillère

Greffier lors des débats : Madame Audrey COLLIN

Greffier lors du prononcé : Madame Marie-Laure MIQUEL

Le rapport oral de l'affaire a été fait à l'audience avant les plaidoiries.

Audience tenue en présence de Mme [V] [X], élève avocate.

ARRÊT :

- contradictoire

- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

* * *

EXPOSÉ DU LITIGE

1. Selon acte sous seing privé en date du 7 janvier 2019, Monsieur [J] [B] signait au profit des époux [R] [S] et [U] [I] [S] née [D] un compromis de vente portant sur diverses parcelles de terre totalisant 45 ha 50 a 35 ca situées à [Localité 5] (Charente) parmi lesquelles une parcelle en nature de lande, cadastrée section F n° [Cadastre 1] lieudit "[Localité 6]" d'une superficie de 03 ha 35 a 50 ca, moyennant le prix total de 168.000 euros, Monsieur [R] [S] acquérant à hauteur de 92% de la propriété indivise et son épouse, née [U] [I] [D], à concurrence de 8% de la propriété indivise, le tout sous réserve du droit de préemption.

2. Le 11 mars 2019 était signé entre Monsieur [R] [S] et la Commune de [Localité 5] un document intitulé "Convention de vente" portant promesse de vendre (par le vendeur) de la parcelle F [Cadastre 1] sise commune de [Localité 5] (Charente) d'une superficie de 3 ha 35 a 50 ca à la commune de [Localité 5] moyennant le prix de 7.000,00 euros, l'acte authentique devant être passé le 31 décembre 2019 au plus tard par devant Maître [T] [P], notaire, en concours avec Maître [Y] [E], notaire.

3. La vente de l'ensemble des biens mentionnés dans l'acte sous seing privé du 7 janvier 2019 était réitérée par Monsieur [J] [B] et les époux [R] [S] et [U] [I] [S] née [D], par acte authentique du 12 avril 2019, chacun des époux acquérant le pourcentage de propriété indivise initialement prévu pour le prix de 168.000,00 euros. Il était constaté dans cet acte que les Safer Aquitaine Atlantique et Poitou-Charentes, régulièrement avisées de la vente, n'avaient pas exercé leurs droits de préemption.

4. Suivant lettre dématérialisée en date du 13 juin 2019, Maître [T] [P], notaire à [Localité 9] notifiait à la Safer Nouvelle Aquitaine le fait que Monsieur [R] [S] et son épouse, née [U] [I] [D] venaient de réaliser la vente du terrain, cadastré, commune de [Localité 5] (Charente) section F n° [Cadastre 1], lieudit "[Localité 6]", d'une superficie de 03 ha 35 a 50 ca à la commune de [Localité 5], moyennant le prix de 7.000,00 euros.

Par courrier en date du 2 août 2019, notifié tant à Maître [T] [P] qu'à la commune de [Localité 5], la Safer Nouvelle Aquitaine faisait alors part de son intention d'exercer son droit de préemption sur ce bien au même prix.

Par une nouvelle lettre en date du 14 novembre 2019, la Safer Nouvelle Aquitaine invitait Maître [P] à convoquer les parties afin de régulariser l'acte de vente à son bénéfice et, à défaut, à dresser un procès-verbal de carence.

Maître [P] ayant sommé les époux [S] par lettre du 18 novembre 2019 de se présenter à son étude le 5 décembre 2019 à 11 heures pour régulariser l'acte de vente et ces derniers ayant refusé de venir par lettre du 30 novembre 2019, le notaire précité, le 5 décembre 2019, établissait alors un procès-verbal de carence.

5. Faisant valoir que le refus de procéder à la régularisation de la vente à son profit était injustifié et contraire aux dispositions du Code rural, la Sa Société d'Aménagement Foncier et d'établissement Rural (Safer) Nouvelle Aquitaine, selon acte d'huissier en date du 11 juin 2020, a fait citer devant le tribunal de grande instance d'Angoulême Madame [U] [I] [D] épouse [S] et son mari, Monsieur [R] [K] [S].

6. Par jugement du 25 novembre 2021, le tribunal judiciaire d'Angoulême a :

- Constaté en tant que de besoin la publication de l'assignation introductive d'instance et déclare la procédure régulière à ce titre ;

- Rejeté la demande de nullité de l'acte du 11 mars 2019 formée par les époux [S] ;

- Débouté les époux [S] de l'ensemble de leurs moyens de défense proposés à l'encontre de la demande de la Safer Nouvelle Aquitaine ;

- Déclaré la S.A. Safer Nouvelle Aquitaine, société anonyme immatriculée au RCS de Limoges sous le n° 096 380 373, dont le siège social est sis [Adresse 8], propriétaire par préemption moyennant le prix de sept mille euros (7.000,00 euros) de la parcelle sise commune de [Localité 5] cadastrée section F n° [Cadastre 1] lieu dit "[Adresse 7]" d'une superficie de 3 hectares, 35 ares, 50 centiares en nature de lande, appartenant initialement aux époux [U] et [R] [S], l'épouse étant née [D] le 1er décembre 1964 à [Localité 4] (16) et le mari, le 27 avril 1965 à [Localité 3] (16) et ce, selon le projet d'acte en date du 5 décembre 2019 dressé par Maître [P], comprenant notamment la clause suivante : " Monsieur [S], susnommé, se réserve, sa vie durant, le droit de chasser sur la parcelle objet des présentes cadastrée section F n° [Cadastre 1] commune de [Localité 5]. Ce droit strictement personnel, s'éteindra donc au décès de Mr [S] " dont une copie est annexée au présent jugement ;

- Dit que la présente décision vaut titre de propriété de la parcelle objet de la vente et devra être publiée à la Conservation des hypothèques compétente, à défaut pour les vendeurs de préférer authentifier ladite vente par un acte authentique en l'étude de Maître [T] [P], notaire à [Localité 9] (16) dans le délai maximum d'un mois à compter de la signification du présent jugement ;

- Débouté les époux [U] et [R] [S] de leur demande reconventionnelle en dommages et intérêts et de celle au titre de l'article 700 du Code de procédure civile;

- Condamné les époux [R] et [U] [S] aux entiers dépens ainsi qu'au paiement d'une somme de 2.500,00 euros à la Safer-Nouvelle Aquitaine au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ;

- Dit n'y avoir lieu à écarter l'exécution provisoire de droit de la présente décision.

7. Par déclaration électronique du 21 janvier 2022, Monsieur [R] [S] et Madame [U] [S] ont relevé appel de la décision.

8. Dans leurs dernières conclusions du 5 avril 2022, Monsieur [R] [S] et Madame [U] [S] demandent à la cour de :

- Les juger recevables et bien fondés en leur présent recours ;

- Infirmer le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Angoulême le 25 novembre 2021;

Statuant de nouveau,

- Débouter la Safer Nouvelle-Aquitaine de l'ensemble de ses demandes initiales ;

À titre principal,

- Constater la nullité de l'acte dénommé "convention de vente" conclu le 11 mars 2019 entre Monsieur [R] [S] et la Mairie de [Localité 5] portant sur la parcelle F [Cadastre 1] sise à [Localité 5] pour défaut d'objet ;

À titre subsidiaire,

- Constater la nullité de l'acte dénommé "convention de vente" conclu le 11 mars 2019 entre Monsieur [R] [S] et la Mairie de [Localité 5] portant sur la parcelle F [Cadastre 1] sise à [Localité 5] pour défaut d'accord de tous les coindivisaires ;

En tout état de cause,

- Constater l'absence subséquente du droit de préemption de la Safer Nouvelle Aquitaine ;

- Débouter la Safer Nouvelle Aquitaine de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ;

- Condamner la Safer Nouvelle Aquitaine à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

- Condamner la Safer Nouvelle Aquitaine à leur payer la somme de 2 500 € au titre des frais irrépétibles outre les entiers dépens, comprenant les frais d'huissier ;

9. Dans ses dernières conclusions du 18 mai 2022, la Safer Nouvelle Aquitaine demande à la cour de :

- Confirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le tribunal judiciaire d'Angoulême le 25 novembre 2021 ;

Y ajoutant,

- Condamner les époux [S] au paiement d'une somme de 5 000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.

10. L'ordonnance de clôture a été rendue le 7 janvier 2025.

Pour une plus ample connaissance du litige et des prétentions et moyens des parties, il est fait expressément référence aux dernières conclusions et pièces régulièrement communiquées par les parties.

MOTIFS DE LA DÉCISION

I- La nullité de la vente de la chose d'autrui

11. Les époux [S] soutiennent que lorsque M. [S], agissant seul, a signé , le 11 mars 2019, une promesse de vente de la parcelle, cadastrée F [Cadastre 1] '[Adresse 7]' à [Localité 5], au profit de cette commune, il n'en n'était pas propriétaire puisque selon l'acte sous-seing privé passé le 7 janvier 2019, le transfert de propriété des différentes parcelles acquises auprès de M. [B] était reporté à la date de réitération par acte authentique qui ne s'est opérée que le 12 avril suivant.

12. Il est certes exact que selon l'article 1599 du code civil, la vente de la chose d'autrui est nulle.

Mais il s'agit d'une part, d'une nullité relative en faveur de l'acheteur qui a seul qualité pour l'invoquer, à l'exclusion du vendeur et même du véritable propriétaire qui dispose quant à lui de l'action en revendication.

D'autre part, l'action en nullité s'éteint dès lors que sa cause a disparu, c'est-à-dire lorsque le vendeur est devenu propriétaire du bien en question, lorsque cet événement survient avant que l'action ait été introduite.

Tel est bien le cas en l'espèce de sorte que ce moyen sera écarté.

II- La nullité prétendue de la vente d'un bien indivis sans l'accord de l'un des indivisaires

13. Il est constant que la parcelle litigieuse a été acquise sous le régime de l'indivision par les époux [S], à hauteur de 92 % pour M. [S] et de 8 % pour Mme [S].

Il résulte de l'article 815-3 alinéa 3 du code civil que le consentement de tous les indivisaires est indispensable pour procéder à la vente d'un bien immobilier indivis.

14. Or, en l'espèce, la promesse de vente consentie le 11 mars 2019 à la commune de [Localité 5] n'a été établie qu'au seul nom de M [S] et signée par lui seul.

Les appelants en déduisent que cet acte est donc nul et que par conséquent, la Safer ne pouvait exercer son droit de préemption.

15. C'est pourtant à juste titre que cette dernière soutient que dans ce cas, la sanction du défaut de consentement de l'un des coïndivisaires n'est pas la nullité de l'acte mais seulement son inopposabilité à l'indivisaire en question.

De surcroît, l'acte reste valable à l'égard de l'indivisaire qui a consenti à la vente pour les portions indivises qui lui appartiennent (Civ3 3 mai 2010, N° 08-17186).

Cela signifie, dans le cas présent, qu'en toute hypothèse, la préemption de la Safer s'appliquerait sur les 92 % de parts indivises vendues par M. [S].

15. Par ailleurs, comme l'a parfaitement retenu le tribunal, le défaut de pouvoir de l'un des indivisaires peut être couvert par la ratification ultérieure de l'indivisaire qui n'avait pas été associé à l'acte.

Or, avant de s'opposer à la passation de l'acte de vente avec la Safer, par courrier du 30 novembre 2019, les deux époux [S] avaient clairement manifesté leur accord dans un courrier du 13 septembre 2019 adressé au notaire, Me [P].

Il y était notamment écrit : 'Suite à votre contact téléphonique dans le but de convenir d'un rendez-vous pour la signature de l'acte de vente de la parcelle [Cadastre 1] conformément à la demande de préemption de la Safer, je vous informe que nous sommes, mon épouse et moi, d'accord pour convenir d'une date ...'.

Ce courrier faisait certes allusion à une difficulté liée à l'exigence des époux [S] tendant à réserver à M. [S] l'exercice du droit de chasse sur cette parcelle sa vie durant mais constatait que cette clause avait bien été intégrée dans l'acte par la Safer et il n'est d'ailleurs nullement prétendu que tel n'aurait pas été le cas.

16. Le jugement qui a constaté que la préemption exercée par la Safer avait régulièrement produit ses effets et qui l'a donc déclarée propriétaire de la parcelle cadastrée à [Localité 5] sous le n° F [Cadastre 1], sera confirmé.

III- Sur les demandes annexes

17. Il résulte de ce qui précède que la demande en dommages et intérêts formée par les époux [S], et qui n'est fondée que sur le comportement procédural jugé abusif de la Safer, doit être rejetée.

18. Le jugement sera confirmé quant aux dépens et aux indemnités pour frais irrépétibles.

Il sera alloué à la Safer Nouvelle Aquitaine une indemnité d'un montant de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Confirme le jugement du tribunal judiciaire d'Angoulême du 25 novembre 2021 en toutes ses dispositions;

Y ajoutant,

Condamne les époux [S] à payer la Safer Nouvelle Aquitaine la somme de 2000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens d'appel.

Le présent arrêt a été signé par Monsieur Jacques BOUDY, président, et par Madame Marie-Laure MIQUEL, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

Le Greffier, Le Président,