Demande du bailleur tendant à faire constater la validité du congé et à ordonner l'expulsion

République Française

Au nom du Peuple Français

COUR D'APPEL DE DOUAI

CHAMBRE 8 SECTION 4

ARRÊT DU 06/03/2025

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N° de MINUTE : 25/204

N° RG 23/01381 - N° Portalis DBVT-V-B7H-U2BS

Jugement (N° 22-000945) rendu le 19 Décembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de Lille

APPELANTE

Madame [O] [I]

née le 01 Décembre 1990 à [Localité 3]

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Adresse 4]

[Localité 3]

Représentée par Me Alexandra Baptista, avocat au barreau de Lille, avocat constitué, assistée de Me Lamia Baba, avocat au barreau de Lille

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro C-59178/23/002547 du 17/10/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de Douai)

INTIMÉ

Monsieur [T] [R]

de nationalité Française

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représenté par Me Laurent Calonne, avocat au barreau de Lille, avocat constitué

DÉBATS à l'audience publique du 21 janvier 2025 tenue par Sara Lamotte magistrat chargé d'instruire le dossier qui, a entendu seul(e) les plaidoiries, les conseils des parties ne s'y étant pas opposés et qui en a rendu compte à la cour dans son délibéré (article 805 du code de procédure civile).

Les parties ont été avisées à l'issue des débats que l'arrêt serait prononcé par sa mise à disposition au greffe

GREFFIER LORS DES DÉBATS :Harmony Poyteau

COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ

Cécile Mamelin, président de chambre

Sara Lamotte, conseiller

Isabelle Facon, conseiller

ARRÊT CONTRADICTOIRE prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 06 mars 2025 (date indiquée à l'issue des débats) et signé par Cécile Mamelin, président et Harmony poyteau, greffier, auquel la minute a été remise par le magistrat signataire.

ORDONNANCE DE CLÔTURE DU : 5 juillet 2025

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Par acte sous seing privé du 27 juillet 2012 prenant effet au 1er août 2012, M. [T] [R] a donné à bail à Mme [O] [I] un local à usage d'habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] moyennant un loyer mensuel de 380 euros, outre 70 euros de provision sur charges, pour une durée de trois années.

Suivant acte sous seing privé du 31 janvier 2013 prenant effet au 1er février 2013, les parties ont conclu un nouveau bail sur le même logement moyennant un loyer mensuel de 400 euros, outre 70 euros de provision sur charges, pour une durée de trois années

Par acte du 30 juillet 2021, M. [T] [R] a fait signifier à sa locataire un congé pour vente pour le 1er février 2022 avec une fin de bail fixée au 31 janvier 2022.

Par acte signifié le 22 mars 2022, M. [R] a fait assigner Mme [I] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Lille en vue d'obtenir l'expulsion de sa locataire et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers ainsi que son expulsion.

Suivant jugement en date du 19 décembre 2022, auquel il y a lieu de se référer pour un exposé exhaustif du dispositif s'agissant du rappel de mentions légales, le juge des contentieux de la protection a :

Validé le congé signifié le 30 juillet 2021 avec effet au 31 janvier 2022 ;

Dit que depuis la date d'effet du congé, Mme [I] est occupante des lieux sans droit ni titre ;

Ordonné l'expulsion de Mme [I] ;

Condamné Mme [I] à payer à M. [R] la somme de 6 192 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 1er octobre 2022, terme d'octobre 2022 exclu ;

Condamné Mme [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros du 1er octobre 2022 à la libération des lieux ;

Débouté les parties de leurs plus amples demandes ;

Condamné Mme [I] aux dépens et à payer à M. [R] la somme de 800 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

Rappelé que la décision est exécutoire de plein droit.

Mme [I] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 20 mars 2023, dans des conditions de forme et de délais qui ne sont pas critiquées, déclaration d'appel critiquant chacune des dispositions de la décision entreprise.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 juin 2023, Mme [I] demande à la cour de :

Réformer le jugement ;

juger que l'augmentation du loyer mensuel de 380 euros à 400 euros intervenue suivant bail du 31 janvier 2013 est illicite et que le bail du 31 janvier 2013 est nul et de nul effet car fondé sur une fausse cause ;

juger que le seul bail applicable est l'acte conclu le 27 juillet 2012 à effet au 1er août 2012 aux conditions antérieures du loyer fixé à hauteur de 380 euros par mois ; ;

fixer le loyer mensuel à 380 euros ;

juger que le congé délivré le 30 juillet 2021 n'est pas valide et est de nul effet car délivré sur la base d'un bail illégal, celui du 31 janvier 2013 ;

dire que son expulsion ne peut être ordonnée ;

dire qu'elle n'est recevable d'aucune somme à l'égard de M. [R] ;

juger que la résiliation du bail conclu le 27 juillet 2012 ne peut être prononcée sur ce fondement et son expulsion ordonnée ;

condamner M. [R] à lui verser la somme de 3 071,10 euros au titre du remboursement du montant des travaux engagés, et après compensation des sommes prétendument dues au titre des loyers/indemnités d'occupation échus et restés impayés à octobre 2022, somme à parfaire, avec intérêt au taux légal à compter de la décision à intervenir ;

Subsidiairement,

lui accorder un délai de 12 mois pour quitter le logement ;

lui accorder des délais de paiement ;

En tout état de cause,

Condamner M. [R] aux dépens et au paiement d'une somme de 2 000 euros au titre de l'article 37 de la loi du 10 juillet 1991 ;

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 septembre 2023, M. [R] demande à la cour de :

Confirmer le jugement en toutes ses dispositions ;

Subsidiairement ;

Prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, plus aucun loyer n'étant réglé depuis six années ;

Ordonner l'expulsion de Mme [I] ;

La condamner au paiement de la somme de 6 192 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 1er octobre 2022, terme d'octobre 2022 exclu ;

Condamner Mme [I] au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros du 1er octobre 2022 à la libération des lieux ;

Condamner Mme [I] aux dépens et à lui payer la somme 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il est renvoyé aux conclusions pour un exposé détaillé des demandes et des moyens en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS :

A titre liminaire, la cour rappelle qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et que les « dire et juger », « prendre ou donner acte » et les « constater » ne sont pas des prétentions en ce que ces demandes ne confèrent pas de droit à la partie qui les requiert hormis les cas prévus par la loi.

En conséquence, la cour ne statuera pas sur celles-ci, qui ne sont en réalité que le rappel des moyens invoqués.

Sur la validité du congé

Aux termes de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version applicable au litige, lorsque le bailleur donne conge à son locataire, ce conge doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, comme notamment l'inexécution par le par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur.

L'article 9 du code de procédure civile dispose qu'il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l'espèce, M. [T] [R] a fait signifier à Mme [I] un congé pour vente pour le 1er février 2022 avec une fin de bail fixée au 31 janvier 2022, soit plus de 6 mois avant la date d'échéance du bail du 31 janvier 2013 à effet au 1er février suivant, tacitement reconduit les 1er février 2016 et 2019.

La lecture de ce congé révèle que celui-ci indique le prix et les conditions de la vente souhaitée par le bailleur et vaut ainsi offre de vente au profit de Mme [I]. Il reproduit les mentions précitées ainsi que les obligations du bailleur et les voies d'indemnisation de la locataire.

En tout état de cause, Mme [I] n'invoque explicitement, comme cause de nullité de ce congé, que la nullité du bail du 31 janvier 2013 au motif de la conclusion d'un bail antérieur le 27 juillet 2012 avec un loyer hors charges de 380 et non de 400 euros.

Comme justement relevé par le premier juge selon des motifs que la cour adopte, et étant constaté qu'aucun nouveau moyen utile n'est soulevé devant la cour, en apposant sa signature sur le bail du 31 janvier 2013 en n'émettant aucune contestation sur le montant du loyer jusqu'à l'introduction de la présente procédure par son bailleur aux fins de validité de son congé pour vente, Mme [I] a renoncé au bénéfice des dispositions d'ordre public de la loi du 6 juillet 1989 sur l'augmentation du loyer dans le cadre d'un contrat de bail.

En conséquence, Mme [I] est mal fondée à invoquer l'augmentation illicite du montant de son loyer en janvier 2013 comme fondement de la nullité alléguée du congé pour vente qui lui a été délivré.

Le jugement sera dès lors confirmé en ce qu'il a déclaré le congé litigieux valide et ordonné l'expulsion de la locataire.

Au regard de l'ancienneté du litige, Mme [I] sera déboutée de sa demande tendant à obtenir un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes des dispositions de l'article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

Il est constant que alors que la preuve de sa libération incombe au locataire.

En l'espèce, au regard du décompte produit par le bailleur et de l'absence de preuve par la locataire du paiement effectif de son loyer, c'est de manière fondée que le premier juge a retenu que la dette s'élevait à la somme de 6 192 euros pour la période de février 2019 à octobre 2022, terme d'octobre exclu, correspondant au loyer de 400 euros hors charges déduction faite du versement mensuel par la CAF d'une somme de 272 euros, les provisions sur charges de 70 euros sur cette période n'ayant pas à être retenues en l'absence de justification de l'utilisation de celles-ci en application des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Il s'ensuit que le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [I], d'une part, à payer à M. [R] la somme de 6 192 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus au 1er octobre 2022, terme d'octobre 2022 exclu et, d'autre part, au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 400 euros du 1er octobre 2022 à la libération des lieux.

Sur la demande au titre du remboursement des travaux

Mme [I] allègue avoir fait exécuter des travaux au sein du logement pour un montant de 8 543,10 euros et que ces derniers sont en principe à la charge du bailleur.

Or, celle-ci ne produit, comme dans le cadre de la première instance, qu'une facture de la société France Pro Rénovation du 4 juillet 2022, soit postérieure au congé pour vente délivré par son bailleur, concernant la pose d'une cuisine équipée, la pose d'un parquet stratifié et des embellissements.

Pour autant, cette facture ne mentionne ni l'adresse du chantier ni la date de réalisation.

Sans élément complémentaire fourni à la cour, il n'est en tout état de cause pas démontré que les travaux allégués, à supposer que ceux-ci aient pu être mis à la charge du bailleur, ont été exécutés au sein du logement litigieux.

Dans ces conditions, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté Mme [I] de sa demande tendant au remboursement de travaux.

Sur la demande de délais de paiement

Aux termes de l'article 1343-5 du code civil sur lequel se fonde Mme [I], la juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, Mme [I] avance être bénéficiaire du RSA.

Au regard de l'ancienneté du litige et de l'absence de démonstration par Mme [I] de sa capacité à s'acquitter de sa dette dans un délai de deux ans en raison de ses faibles ressources, celle-ci sera déboutée de sa demande de délais de paiement.

Sur les frais du procès

Le jugement entrepris sera confirmé en ses dispositions relatives aux dépens et à la condamnation de Mme [I] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.

Le sens du présent arrêt conduit à condamner Mme [I] aux dépens d'appel et à la condamner à payer à M. [R] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

PAR CES MOTIFS,

La cour,

Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions critiquées ;

Y ajoutant,

Déboute Mme [I] de sa demande tendant à obtenir un délai supplémentaire de 12 mois pour quitter les lieux ;

Déboute Mme [I] de sa demande de délais de paiement ;

Condamne Mme [I] aux dépens d'appel et à payer à M. [R] la somme de 1 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en cause d'appel.

Le greffier

Harmony POYTEAU

Le président

Cécile MAMELIN