Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N°Minute:25/00265 DOSSIER : N° RG 24/00984 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PH5E

Copie exécutoire à Me [Localité 4] TRONEL PEYROZ expédition à

le 05 Mars 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 5]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Mars 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé, assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [D] [V], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Eve TRONEL PEYROZ, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [W] [Z], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Monsieur [C] [E], demeurant [Adresse 2]

non comparant, ni représenté

Les débats ont été déclarés clos le 28 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Mars 2025.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat de bail en date du 1er mai 2014, l'agence location immobilière [Localité 6], en tant que mandataire de Monsieur [D] [V], a donné à bail à Monsieur [N] [F], Madame [M] [H] et Monsieur [P] [A] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 1213,23 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 60 euros.

Plusieurs avenants au contrat ont été réalisés en remplacement des locataires.

Par avenant au contrat ayant pris effet le 1er janvier 2023, le nom de Monsieur [O] [Y], locataire sortant, a été remplacé, dans ledit bail, par celui de Monsieur [C] [E], locataire entrant.

Le 3 septembre 2023, Monsieur [K] [B], locataire depuis un avenant ayant pris effet le 1er juin 2022, a donné congé et n'a pas été remplacé.

Par avenant au contrat ayant pris effet le 1er octobre 2023, le nom de Madame [L] [X] a été remplacé, dans ledit bail, par celui de Monsieur [W] [Z], laissant pour seuls locataires Monsieur [C] [E] et Monsieur [W] [Z]. *** Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 13 septembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [D] [V] a fait assigner Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E] pour l'audience du 28 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges, - l'expulsion immédiate et sans délai de Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E] et de tous occupants de leur chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, assortie d'une astreinte d'un montant de 50 euros par jour de retard, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E] au paiement de celle-ci, - la condamnation solidaire de Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E] à payer la somme de 8 016,94 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, - la condamnation solidaire de Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E] aux entiers dépens et à payer la somme de 750 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E], daté du 9 décembre 2024. La conclusion est qu’ils ne sont pas présentés aux convocations du travailleur social.

*** À l'audience du 28 janvier 2025, Monsieur [D] [V] était représenté par son conseil qui a déposé le dossier. Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E], bien que régulièrement assignés à comparaître, n’étaient ni présents, ni représentés.

Monsieur [D] [V] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 16 582,28 euros.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

Motifs

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne physique, alors que la situation d’impayés avait persisté pendant deux mois de manière ininterrompue au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [D] [V] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [D] [V] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le commandement de payer du 8 avril 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 juin 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E], devenus occupants sans droit ni titre, seront solidairement tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E] se trouvent redevables de la somme de 16 582,28 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 20 janvier 2025, mensualité du mois de janvier comprise, selon décompte établi par le bailleur et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E] seront donc condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 16 582,28 euros à Monsieur [D] [V].

Sur la demande d'expulsion immédiate et sans délai

L’article L 412-1 du Code des procédures civiles d'exécution dispose que si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu que deux mois après un commandement d’avoir à quitter les lieux.

Toutefois, le juge peut, lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L 442-4-1 du Code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du locataire, lorsqu'il constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte, réduire ou supprimer ce délai.

En l’espèce, cette disposition n’est pas applicable et le bailleur sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande d’astreinte

Les articles L 131-1 à L 131-4 du code des procédures civiles d'exécution disposent que tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. L’astreinte est provisoire ou définitive et indépendante des dommages et intérêts. Elle est liquidée par le juge de l’exécution, sauf si le juge qui l’a ordonnée reste saisi de l’affaire ou s’en est expressément réservé le pouvoir.

En l’espèce, celle-ci n'apparaît pas utile à l'exécution de la présente ordonnance qui dépend pour l'expulsion, de la seule mise à disposition de la force publique par l'autorité préfectorale du département à défaut de départ volontaire.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E], parties perdantes, seront donc condamnés in solidum aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner in solidum, à ce titre, Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E] à payer à Monsieur [D] [V] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er mai 2014 entre l'agence location immobilière [Localité 6], en tant que mandataire de Monsieur [D] [V], et Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 10 juin 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 10 juin 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à leurs frais, dans tel garde-meuble désigné par les personnes expulsées ou à défaut par le bailleur,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E] devront solidairement payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 10 juin 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS solidairement Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E] à payer à Monsieur [D] [V] la somme provisionnelle de 16 582,28 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 20 janvier 2025, mensualité du mois de janvier comprise,

DÉBOUTONS Monsieur [D] [V] de ses autres demandes,

CONDAMNONS in solidum Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [W] [Z] et Monsieur [C] [E],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS Monsieur [D] [V] de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l'exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS