Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N°Minute:25/00267 DOSSIER : N° RG 24/00987 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PH5K

Copie exécutoire à Me Emma ROUZET expédition à

le 05 Mars 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Mars 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé, assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Madame [T] [Y], domiciliée : chez SAS ALTAREA GESTION IMMOBILIERE - HISTOIRE ET PATRIMOINE GESTION, [Adresse 3]

représentée par Me Mélanie HIRSCH, avocat au barreau de PARIS substitué par Me Emma ROUZET, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDERESSE

Madame [T] ([N]) [I] [D], demeurant [Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 28 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Mars 2025.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 25 mars 2021 ayant pris effet le 1er avril 2021, Madame [T] [Y] a donné à bail à Madame [T] [D] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 465 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 45 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [T] [Y] a fait signifier à Madame [T] [D], par acte de commissaire de justice en date du 24 avril 2024, un commandement de payer la somme principale de 1 248, 94 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 12 avril 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 18 septembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Madame [T] [Y] a fait assigner Madame [T] [D] pour l'audience du 28 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : - la condamnation de Madame [T] [D] à payer la somme de 2 574, 64 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, augmenter des intérêts au taux légal à compter du 24 avril 2024 et d'une majoration de 10%, - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges, - l'expulsion sans délai de Madame [T] [D] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation égale à deux fois le montant du loyer, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et sa condamnation au paiement de celle-ci, - la condamnation de Madame [T] [D] aux entiers dépens et à payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [T] [D], daté du 20 janvier 2025. La conclusion est qu’elle ne s’est pas présentée aux convocations du travailleur social.

***

À l'audience du 28 janvier 2025, Madame [T] [Y] était représentée par son conseil. Madame [T] [D] n'a pas comparu et n'était pas représentée.

Madame [T] [Y] a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 3 520 euros.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIFS

Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleresse personne physique, alors que la situation d’impayés avait persisté pendant deux mois de manière ininterrompue, au moment de la délivrance du commandement de payer, Madame [T] [Y] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le lui imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Madame [T] [Y] justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer du 24 avril 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 juin 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Madame [T] [D], devenue occupante sans droit ni titre, sera tenue de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [T] [D] se trouve redevable de la somme de 3489,11 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 21 janvier 2025, mensualité du mois de janvier 2025 comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [T] [D] sera donc condamnée à payer la somme provisionnelle de 3489,11 euros à Madame [T] [Y].

Sur la demande de provision augmentée des intérêts au taux légal et d'une majoration de 10%

L’article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014 entrée en vigueur le 27 mars 2014, dispose qu’est réputée non écrite toute clause qui autorise le bailleur à percevoir des amendes ou des pénalités en cas d’infraction aux clauses d’un contrat de location ou d’un règlement intérieur à l’immeuble.

En l’occurrence, le contrat de bail ayant été conclu entre les parties le 25 mars 2021, les dispositions précitées lui sont applicables.

Dès lors, les clauses stipulées dans ce bail prévoyant que : « Tout retard dans le paiement du loyer ou de ses accessoires entraînera une majoration de plein droit de 10% sur le montant des sommes dues en dédommagement du préjudice subi par le bailleur et ce sans qu'une mise en demeure soit nécessaire, en dérogation à l'article 1230 du code civil. » et « Si le locataire déchu de tout droit d'occupation ne libère pas les lieux, résiste à une ordonnance d'expulsion ou obtient des délais pour son départ, il devra verser par jour de retard, outre les charges, une indemnité conventionnelle d'occupation égale à deux fois le loyer quotidien, ceci jusqu'à complet déménagement et restitution des clés. Cette indemnité est destinée à dédommager le bailleur du préjudice provoqué par l'occupation abusive des lieux faisant obstacle à l'exercice des droits du bailleur. » doivent être considérées comme des clauses pénales.

Par conséquent, elles doivent être réputées non écrites de sorte que la demande tendant à leur application sera rejetée.

Sur les délais de paiement

L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Le VII du même article précise que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [T] [D] bien que régulièrement assignée, n'a pas comparu et ne s'est pas présentée aux convocations du travailleur social et n'ayant pas repris le paiement intégral de ses loyers et charges avant la date de l’audience, le tribunal n’est pas en mesure de lui permettre de reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Madame [T] [D] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [T] [D], partie perdante, sera donc condamnée aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Madame [T] [D] à payer à Madame [T] [Y] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 25 mars 2021 entre Madame [T] [Y] et Madame [T] [D] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 1] sont réunies à la date du 25 juin 2024,

DÉCLARONS en conséquence Madame [T] [D] occupante sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 25 juin 2024,

DISONS qu’à défaut pour Madame [T] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

DISONS que les clauses pénales prévues au contrat de bail sont nulles et doivent être réputées non écrites,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [T] [D] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 25 juin 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Madame [T] [D] à payer à Madame [T] [Y] la somme provisionnelle de 3489,11 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 21 janvier 2025, mensualité du mois de janvier 2025 comprise,

DÉBOUTONS Madame [T] [Y] de ses autres demandes,

CONDAMNONS Madame [T] [D] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [T] [D],

CONDAMNONS Madame [T] [D] à payer à Madame [T] [Y] la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l'exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS