Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N°Minute:25/00264 DOSSIER : N° RG 24/00970 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PHYJ

Copie exécutoire à Me Christophe BLONDEAUT expédition à

le 05 Mars 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 4]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Mars 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé, assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

S.A. SERM - SOCIETE D'EQUIPEMENT DE LA REGION MONTPELLIERAINE, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Me Christophe BLONDEAUT, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Madame [L] [S] [U] veuve [R], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Monsieur [T] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [N] [R], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 28 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Mars 2025.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 18 mai 2010, la SA SERM a donné à bail à Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 325,92 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 96,20 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, la SA SERM a fait signifier à Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R], par acte d’huissier de justice en date du 07 mai 2024, un commandement de payer la somme principale de 7124,76 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 30 avril 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail. *** Par acte d’huissier de justice délivré à étude le 12 septembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, la SA SERM a fait assigner Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R] pour l'audience du 28 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges, - l'expulsion de Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, et la condamnation solidaire de Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R] au paiement de celle-ci, - la condamnation solidaire de Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R] à payer la somme de 6229,46 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, - la condamnation solidaire de Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R] aux entiers dépens et à payer la somme de 1000 euros au titre de l’article 700 Code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R], daté du 22 novembre 2024. La conclusion est qu’ils ne se sont pas présentés aux convocations du travailleur social. *** À l'audience du 28 janvier 2025, la SA SERM était représentée par son conseil qui a déposé son dossier. Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R] bien que régulièrement assignés à comparaître, n’étaient ni présents, ni représentés.

La SA SERM a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du Code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 8538,04 euros.

La décision a été mise en délibéré au 05 mars 2025.

Motifs

En vertu de l’article 472 du Code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée. Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du Code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleur personne morale, la SA SERM justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, le lui imposent à peine d’irrecevabilité.

la SA SERM justifie par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose notamment que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie, ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail prévoit qu'à défaut de paiement d'une seule échéance de loyer et deux mois après un commandement de payer, la convention sera résiliée de plein droit.

Le commandement de payer du 07 mai 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 8 juillet 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R], devenus occupants sans droit ni titre, seront tenus de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du Code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R] se trouvent redevables de la somme de 8538,04 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 10 janvier 2025, mensualité du mois de décembre 2024 comprise, selon décompte établi par la bailleresse et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R] seront donc condamnés solidairement à payer la somme provisionnelle de 8538,04 euros à la SA SERM.

Sur les délais de paiement

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée dispose que le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement au locataire en situation de régler sa dette locative, dans la limite de trois années. Le VIII du même article précise que pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R] ne s’étant présentés ni aux convocations du travailleur social, ni à l’audience, le tribunal ne dispose d’aucun élément d’information permettant d’apprécier leur capacité financière à reprendre le paiement du loyer courant augmenté d’éventuelles échéances de retard qui étaient pourtant susceptibles d’être mises en place pour apurer l’arriéré locatif.

En conséquence, l’expulsion de Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R] ne peut qu’être ordonnée selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance, le maintien de la relation locative n’étant plus possible.

Conformément à l'article L.433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. A défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par l'huissier de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du Code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du Code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R], partie perdante, seront donc condamnés solidairement aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de sa notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du Code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité justifie de ne pas faire application de ces dispositions.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du Code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 18 mai 2010 entre la SA SERM et Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 3] sont réunies à la date du 8 juillet 2024,

DÉCLARONS en conséquence Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 8 juillet 2024,

DISONS qu’à défaut pour Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à leur expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du Code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par la bailleresse,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R] devront payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 8 juillet 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la bailleresse ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R] à payer à la SA SERM la somme provisionnelle de 8538,04 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 10 janvier 2025, mensualité du mois de décembre 2024 comprise,

DÉBOUTONS la SA SERM de ses autres demandes,

CONDAMNONS solidairement Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R] aux dépens comprenant, s’agissant des dépens actuels et le cas échéant, le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de sa notification à la préfecture,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Madame [L] [S] [U] veuve [R], Monsieur [T] [R] et Madame [N] [R],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du Code de procédure civile et DÉBOUTONS la SA SERM de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l'exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS