Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N°Minute:25/00275 DOSSIER : N° RG 25/00028 - N° Portalis DBYB-W-B7J-PMTH

Copie exécutoire à SELARL VPNG expédition à

le 05 Mars 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 7]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Mars 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé, assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDERESSE

Société ACM HABITAT - L'OFFICE PUBLIC DE L'HABITAT DE [Localité 6] MEDITERRANEE METROPOLE, Société d'HLM, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Alexia ROLAND de la SELARL VPNG, avocats au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEURS

Monsieur [D] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [R] [M], demeurant [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

Les débats ont été déclarés clos le 28 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Mars 2025.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte en date du 1er juin 2021, ACM HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [M] et Madame [R] [M] un immeuble à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 389,8 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 84 euros.

Par acte séparé signé le 9 septembre 2004 et ayant pris effet le 10 septembre 2004, ACM HABITAT a donné à bail à Monsieur [D] [M] et Madame [R] [M] un garage situé [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 22,67 euros et une provision mensuelle sur charges de 0,52 euros.

La souscription d’une assurance n’ayant pas été justifiée, ACM HABITAT a fait signifier à Monsieur [D] [M] et Madame [R] [M], par acte de commissaire de justice en date du 06 novembre 2024, un commandement d’avoir à justifier d’une assurance et visant la clause résolutoire prévue au bail. ***

Par acte de commissaire de justice délivré à étude le 27 décembre 2024, ACM HABITAT les a fait assigner pour l'audience du 28 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demande, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : - le constat de la résiliation des baux par le jeu de la clause résolutoire en raison du défaut de justification de l’assurance locative, - l'expulsion de Monsieur [D] [M] et Madame [R] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation Monsieur [D] [M] et Madame [R] [M] au paiement de celle-ci, - la condamnation de Monsieur [D] [M] et Madame [R] [M] aux entiers dépens et à payer la somme de 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

***

À l'audience du 28 janvier 2025, ACM HABITAT était représenté par son conseil. Monsieur [D] [M] et Madame [R] [M], bien que régulièrement assignés à comparaître, n’était ni présents, ni représentés.

ACM HABITAT a maintenu ses demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de ses moyens ; l’assurance contre le risque locatif n’ayant toujours pas été justifiée.

La décision a été mise en délibéré au 05 mars 2025.

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’un défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation des baux et ses conséquences

À titre liminaire, il convient de préciser que la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dispose en son article 2 que le titre 1er relatif aux rapports entre bailleurs et locataires, s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation ou mixte, qui constituent la résidence principale du preneur, ainsi qu’aux garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, loués accessoirement au local principal par le même bailleur.

En l’espèce, le bail relatif au garage a été conclu avec le même bailleur et se situe à la même adresse que le logement principal, dont il constitue dès lors, l’accessoire.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 7 g de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut d’assurance du locataire, ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l'espèce, les baux prévoient qu'à défaut de justification d’une assurance contre les risques locatifs et un mois après un commandement d’en justifier demeuré infructueux, les conventions seront résiliées de plein droit.

Le commandement d’avoir à justifier d’une assurance et de payer du 6 novembre 2024 vise ces clauses et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 7g précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus d’un mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires contenues dans les baux étaient réunies à la date du 9 décembre 2024, date de résiliation desdits baux.

Il est rappelé que le juge n'a aucun pouvoir d'appréciation si le locataire ne justifie pas avoir satisfait à cette obligation dans le mois du commandement, étant précisé qu'il importe peu qu’il ait été effectivement assuré dès lors qu’il ne démontre pas en avoir justifié dans le délai précité.

Sur les conséquences de l’acquisition de la clause résolutoire

Devenus occupants sans droit ni titre à compter de la date de résiliation des baux, Monsieur [D] [M] et Madame [R] [M] ne pourront qu’être expulsés, selon les modalités prévues au dispositif de la présente ordonnance.

Ils seront également redevables d’indemnités mensuelles d’occupation à compter de la même date, de montants équivalents à ceux des loyers augmentés des provisions sur les charges, qui auraient été exigibles si les baux n'avaient pas été résiliés, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, ces indemnités mensuelles d’occupation seront indexées, le cas échéant, selon les modalités prévues aux contrats de bail.

Conformément à l'article L.433-1 du code des procédures civiles d'exécution, les meubles se trouvant dans les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée en un lieu qu'elle désignera. À défaut, ils seront entreposés en un autre lieu approprié et décrit avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution après sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai imparti.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [D] [M] et Madame [R] [M], parties perdantes, seront donc condamnés aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité et la situation économique de Monsieur [D] [M] et Madame [R] [M] justifient de ne pas faire application de ces dispositions.

ACM HABITAT sera donc débouté de sa demande à ce titre.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition des clauses résolutoires figurant aux baux conclus les 1er juin 2021 et 10 septembre 2004 entre ACM HABITAT et Monsieur [D] [M] et Madame [R] [M] concernant l’immeuble à usage d’habitation situé [Adresse 2] et le garage situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 9 décembre 2024, en raison du défaut de justification de l’assurance contre les risques locatifs,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [D] [M] et Madame [R] [M] occupants sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 9 décembre 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [D] [M] et Madame [R] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par le bailleur,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [D] [M] et Madame [R] [M] devront payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 9 décembre 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés au bailleur ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

DÉBOUTONS ACM HABITAT de ses autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [D] [M] et Madame [R] [M] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [D] [M] et Madame [R] [M],

DISONS n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code de procédure civile et DÉBOUTONS ACM HABITAT de sa demande de ce chef,

CONSTATONS l'exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS