Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

N°Minute:25/00263 DOSSIER : N° RG 24/00907 - N° Portalis DBYB-W-B7I-PGW5

Copie exécutoire à Me Alain ARMANDET expédition à Me Thomas DES PREZ DE LA MORLAIS le 05 Mars 2025 TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MONTPELLIER [Adresse 7]

AUDIENCE DES REFERES

ORDONNANCE

RENDUE LE 05 Mars 2025

PAR Sabine CORVAISIER, première vice-présidente, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de referé, assistée de Marie-Agnès GAL, Greffier,

ENTRE :

DEMANDEURS

Monsieur [L] [Y], [Z] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Alain ARMANDET, avocat au barreau de MONTPELLIER

Madame [T] [X], [F] [E], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne assistée de Me Alain ARMANDET, avocat au barreau de MONTPELLIER

ET

DEFENDEUR

Monsieur [S] [M], demeurant [Adresse 3]

représenté par Me Thomas DES PREZ DE LA MORLAIS, avocat au barreau de MONTPELLIER

Les débats ont été déclarés clos le 28 Janvier 2025 , Madame le Président ayant informé les parties que la décision serait rendue le 05 Mars 2025.

SUR QUOI, L'ORDONNANCE SUIVANTE A ETE RENDUE :

EXPOSE DU LITIGE

Par acte signé le 2 juillet 2018 et ayant pris effet le 3 juillet 2018, Monsieur [L] [E] et Madame [T] [E] ont donné à bail à Monsieur [S] [M] un immeuble à usage d'habitation et une cave n°71 situés [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial de 550 euros, outre une provision mensuelle sur charges de 50 euros.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [L] [E] et Madame [T] [E] ont fait signifier à Monsieur [S] [M], par acte de commissaire de justice en date du 13 mai 2024, un commandement de payer la somme principale de 2 339,92 euros, au titre des loyers et provisions sur charges impayés, arrêté à la date du 7 mai 2024, et visant la clause résolutoire prévue au bail.

***

Par acte de commissaire de justice signifié à étude le 24 septembre 2024, notifié au représentant de l’État dans le département, Monsieur [L] [E] et Madame [T] [E] ont fait assigner Monsieur [S] [M] pour l'audience du 7 janvier 2025 devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de MONTPELLIER, statuant en référé, et demandent, notamment sur le fondement de la loi du 06 juillet 1989 : - le constat de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire en raison de l'impayé de loyers et de charges, - l'expulsion de Monsieur [S] [M] et de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, - la fixation de l'indemnité mensuelle d'occupation au montant des loyers, charges comprises et ce jusqu'au départ effectif des lieux, avec indexation, et la condamnation de Monsieur [S] [M] au paiement de celle-ci, - la condamnation de Monsieur [S] [M] à payer la somme de 3569,88 euros à titre de provision correspondant aux loyers et charges impayés dus, somme à parfaire au jour de l’audience, outre les intérêts de droit - la condamnation de Monsieur [S] [M] aux entiers dépens et à payer la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

À la suite de la notification de l’assignation au représentant de l’État dans le département, la Direction de l’action sociale et du logement a fait parvenir au tribunal un diagnostic social et financier concernant Monsieur [S] [M], daté du 16 décembre 2024. La conclusion est qu’il ne s’est pas présenté aux convocations du travailleur social. *** L’affaire a fait l’objet d'un renvoi contradictoire et a finalement été évoquée à l’audience du 28 janvier 2025.

À l'audience du 28 janvier 2025, Madame [T] [E] était présente, assistée par son conseil et Monsieur [L] [E] était représenté par son conseil. Monsieur [S] [M] était représenté par son conseil.

Monsieur [L] [E] et Madame [T] [E] ont maintenu leurs demandes telles que portées dans l’assignation, à laquelle il convient de se référer, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé de leurs moyens ; outre actualisation de la dette principale par décompte produit à l’audience, à la somme de 7 259,76 euros. Ils ont indiqué que le règlement du loyer a toujours été effectué en retard, qu'il fallait toujours relancer le locataire, qu'à compter de mai 2023 il a commencé à ne plus payer et à envoyer des messages pour prévenir qu'il rencontrait des difficultés et paierait en retard, qu'il a aussi demandé à pouvoir sous-louer le logement, expliquant avoir un loyer à [Localité 6] et à [Localité 5] et qu'ils étaient d'accord pour la sous-location à conditions de choisir la personne et de ne pas le louer en Airbnb. Ils ont ajouté qu'ils ont appris que Monsieur [K] [M] allait partir, qu'il acceptait la résiliation, et qu'il ne demandait que des délais de paiement sans suspension de la clause. Ils ont précisé qu'ils ne pensaient pas que ce dernier avait des problèmes financiers, qu'il devait avoir une rémunération à hauteur 5 500 euros par mois et qu'à l'époque à laquelle il a pris le logement il revendait du matériel médical. Ils se sont par ailleurs opposés à l'octroi de délais de paiement pour apurer la dette car cette situation les met dans une situation difficile.

Monsieur [S] [M] a sollicité qu’il lui soit accordé des délais pour apurer l’arriéré sur le fondement des dispositions de l’article 1343-5 du code civil.

La décision a été mise en délibéré au 5 mars 2025.

MOTIFS Sur la saisine en référé

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

L’article suivant précise qu’il peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection peut accorder une provision au créancier ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’occupation sans droit ni titre d’un immeuble, qui peut résulter du constat de la résiliation du bail du fait d’impayés, constitue un trouble manifestement illicite que le juge des référés se doit de faire cesser si elle est avérée. L’action en référé est donc recevable.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail et ses conséquences

Sur la recevabilité de la demande

En tant que bailleurs personnes physiques, alors que la situation d’impayés avait persisté pendant deux mois de manière ininterrompue, au moment de la délivrance du commandement de payer, Monsieur [L] [E] et Madame [T] [E] justifient avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par voie électronique deux mois avant la délivrance de l’assignation, comme les dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs le leur imposent, sans toutefois prévoir de sanction.

Monsieur [L] [E] et Madame [T] [E] justifient par ailleurs avoir notifié une copie de l’assignation à la préfecture de l’Hérault par voie électronique plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 précitée, qui l’imposent à peine d’irrecevabilité.

La demande est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L'article 24 I de la même loi, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout contrat de bail d'habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le commandement de payer du 13 mai 2024 vise cette clause et reproduit les mentions obligatoires à peine de nullité de l'article 24 précité. Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 15 juillet 2024, date de résiliation dudit bail.

À compter de la résiliation du bail, Monsieur [S] [M], devenu occupant sans droit ni titre, sera tenu de payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer augmenté de la provision sur les charges, qui aurait été exigible si le bail n'avait pas été résilié, et ce jusqu'à l'entière libération des lieux. Conformément au principe de la réparation intégrale, cette indemnité mensuelle d’occupation sera indexée, le cas échéant, selon les modalités prévues au contrat de bail.

Sur la demande de provision

Conformément à l’article 835 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, il résulte des documents et décomptes versés aux débats que Monsieur [S] [M] se trouve redevable de la somme de 7 259,76 euros en arriéré de loyers, de charges et d'indemnités d'occupation échus, arrêté au 21 janvier 2025, mensualité du mois de janvier comprise, selon décompte établi par les bailleurs et ci-après annexé, après le cas échéant, enlèvement des différents frais ne pouvant être considérés comme des loyers ou des charges récupérables.

Monsieur [S] [M] sera donc condamné à payer la somme provisionnelle de 7 259,76 euros à Monsieur [L] [E] et Madame [T] [E].

Sur les délais de paiement

En vertu de l’article 1343-5 du Code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l'espèce, le défendeur indique avoir perdu son emploi pour solliciter l’octroi de délais de paiement. Il produit un courriel qui évoque un projet d’embauche non abouti mais qui ne démontre pas qu’il a perdu son emploi ou ses contrats. Il ne produit d’ailleurs aucun document justificatif de ses ressources. De leur côté, les bailleurs, personnes privées, ne perçoivent plus de loyers depuis plus d’une année.

En conséquence, il y a lieu de rejeter la demande d’octroi de délais formulée par le locataire.

Sur les dépens

L’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge des référés statue sur les dépens. Il le fait conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, selon lesquelles la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

Monsieur [S] [M], partie perdante, sera donc condamné aux dépens.

Sur les frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

En l’espèce, l’équité commande de condamner, à ce titre, Monsieur [S] [M] à payer à Monsieur [L] [E] et Madame [T] [E] la somme de 200 euros.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge statuant en référé ne peut écarter l’exécution provisoire qui est, aux termes de l’article précédent, de droit pour les décisions de première instance.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement en qualité de juge des référés, par ordonnance contradictoire rendue en premier ressort,

DÉCLARONS RECEVABLE l’action en référé,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail signé le 2 juillet 2018 et ayant pris effet le 3 juillet 2018 entre Monsieur [L] [E] et Madame [T] [E] et Monsieur [S] [M] concernant l’immeuble à usage d’habitation et la cave n°71 situés [Adresse 2] sont réunies à la date du 15 juillet 2024,

DÉCLARONS en conséquence Monsieur [S] [M] occupant sans droit ni titre des lieux situés à l’adresse ci-dessus mentionnée à compter du 15 juillet 2024,

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [S] [M] d’avoir volontairement libéré les lieux indûment occupés avec toutes les personnes et biens s’y trouvant de son chef, dans les deux mois de la signification d’un commandement de quitter les lieux, il sera procédé à son expulsion, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier, et il sera procédé, conformément à l'article L. 433-1 du code des procédures civiles d'exécution, au transport des meubles laissés dans les lieux, à ses frais, dans tel garde-meuble désigné par la personne expulsée ou à défaut par les bailleurs,

FIXONS au montant du loyer et des charges qui aurait été exigible si le bail n’avait pas été résilié, l’indemnité mensuelle d’occupation que Monsieur [S] [M] devra payer à compter de la date de résiliation de plein droit du bail le 15 juillet 2024, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés aux bailleurs ou à son mandataire, avec le cas échéant, indexation selon les dispositions contractuelles,

CONDAMNONS Monsieur [S] [M] à payer à Monsieur [L] [E] et Madame [T] [E] la somme provisionnelle de 7 259,76 euros représentant l’arriéré de loyers, charges et indemnités d'occupation arrêté à la date du 21 janvier 2025, mensualité du mois de janvier comprise,

DÉBOUTONS Monsieur [L] [E] et Madame [T] [E] de leurs autres demandes,

CONDAMNONS Monsieur [S] [M] aux dépens,

DISONS que s’il devait être exposés des dépens pour l’exécution de la décision, ils seraient à la charge de Monsieur [S] [M],

CONDAMNONS Monsieur [S] [M] à payer à Monsieur [L] [E] et Madame [T] [E] la somme de 200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,

CONSTATONS l'exécution provisoire,

DISONS qu’une copie de la présente décision sera transmise au représentant de l’État dans le département.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an que dessus et signé par le Juge et le Greffier.

LA GREFFIÈRE LA JUGE DES RÉFÉRÉS