Demande tendant à la vente immobilière et à la distribution du prix

Cour d’appel de [Localité 13] TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES [Adresse 10] - tél : [XXXXXXXX01]

JUGEMENT D’ORIENTATION

Le 06 Mars 2025

N° RG 24/00027 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LH7W

S.A. CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT la SELARL QUESNEL DEMAY LE GALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER -FLAMENT

C/

M. [Y] [V] Mme [G] [X] épouse [V]

Autorisation vente amiable

A l’audience d’orientation tenue au nom du peuple français, publiquement en matière de saisie immobilière, le six Mars deux mil vingt cinq, par Madame Mélanie FRENEL, vice-président du tribunal judiciaire de RENNES, juge de l’exécution,

Assistée de Madame Annie PRETESEILLE greffier,

ENTRE :

Le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE représenté par la société de gestion France Titrisation, dont le siège social est situé [Adresse 2], agissant par la société LINK FINANCIAL SAS, société par actions simplifiées, ayant son siège social [Adresse 3]), mandatée par le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE pour gérer les créances en son nom. Venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, Société Anonyme, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [Adresse 9], elle-même venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE BRETAGNE, en vertu d'un acte de fusion approuvé par procès-verbal du Conseil d'administration du 13 juillet 2016, venant lui-même aux droits de la société FINANCIERE REGIONALE DE CREDIT IMMOBILIER DE BRETAGNE en vertu d’un changement de dénomination sociale Et ce en vertu des cessions de créance intervenues le 31 octobre 2024

Demandeur et créancier poursuivant représenté par la SELARL QUESNEL DEMAY LE GALL-GUINEAU OUAIRY-JALLAIS BOUCHER BEUCHER -FLAMENT, avocats au barreau de RENNES

ET :

Monsieur [Y] [I] [V], né le [Date naissance 5] 1974 à [Localité 14], demeurant [Adresse 4]

Madame [G] [J] [E] [X] épouse [V], née le [Date naissance 6] 1982 à [Localité 12] (COLOMBIE), demeurant [Adresse 4]

Débiteurs saisis, comparants à l’audience en personne, sans avocat constitué

PROCÉDURE

Selon commandement aux fins de saisie immobilière en date du 30 juillet 2024, publié au service de la publicité foncière de RENNES 1er bureau, archivage provisoire S n°50, le 3 septembre 2024, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT poursuit la vente de biens et droits immobiliers portant sur une maison d’habitation, appartenant à monsieur [Y] [V] et madame [G] [X] épouse [V], située à [Adresse 16], cadastrée section [Cadastre 11], pour une contenance de 05a 13ca, plus amplement désignés dans le cahier des conditions de la vente déposé le 24 octobre 2024 au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de RENNES.

Par acte d’huissier de justice en date du 23 octobre 2024, le CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT a fait assigner monsieur [Y] [V] et madame [G] [X] épouse [V] afin de comparaître devant le juge de l’exécution afin de voir :

“Vu les dispositions des Articles R.322-4 et R.322-5 du Code des procédures civiles d’exécution.

- Statuer ce que de droit, conformément aux dispositions de l’article R.322-5, 2°, du Code précité. - Fixer le montant de la créance de la requérante à la somme de 111.181,78 €, en principal, frais, intérêts, arrêtés à la date du 9.07.2024 et autres accessoires, outre les intérêts qui ont couru postérieurement à la date précitée. - Dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir. - Au cas où la vente forcée serait ordonnée, arrêter la date de l’audience au cours de laquelle il y sera procédé. - Arrêter les modalités de la vente. - Fixer les modalités de visite de l’immeuble saisi dans le cas où la vente forcée de celui-ci est ordonnée, en autorisant l’intervention de la SELARL NEDELLEC & ASSOCIES ou de tel autre commissaire de justice qu’il plaira à Madame le Juge de l’exécution de désigner, lequel pourra se faire assister, au cas de besoin, de deux témoins, d’un serrurier, et de la force publique. - Condamner Madame et Monsieur [V] à verser au requérant une indemnité de 1.500,00€, en application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile. - Dire et juger que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.”

Après un renvoi à la demande des parties, l’affaire a été retenue à l’audience du 23 janvier 2025.

Aux termes de conclusions notifiées par voie électronique le 17 janvier 2025 et signifiées aux défendeurs par acte de commissaire de justice du 25 janvier 2025, le créancier poursuivant sollicite :

“Vu les dispositions des articles R 322-4 et R 322-5 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

- Décerner acte au FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE représenté par la société de gestion France Titrisation et pour lequel la société LINK FINANCIAL SAS a reçu un mandat de gestion de créance à intervenir volontairement à la procédure aux lieu et place du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT ; - Fixer le montant de la créance du FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à la somme de 115.742,60 € en principal, frais et intérêts arrêtés à la date du 16 janvier 2025, et autres accessoires, outre les intérêts qui ont couru postérieurement à la date précitée, - Dire et juger que les intérêts continueront à courir jusqu’à la distribution du prix de vente à intervenir.

Au cas où la vente amiable du bien objet de la saisie serait ordonnée, - Fixer le montant minimal en deçà duquel l’immeuble en cause ne pourra être négocié à la somme de 150.000 €, - Taxer les frais de poursuite engagés par le FONDS COMMUN DE TITRISATION SAVOIR FAIRE venant aux droits de la société CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT, - Dire que le paiement de ces frais constituera une condition requise pour la validité de la vente amiable autorisée, - Dire qu’en application de l’article L 322-4 du Code des Procédures Civiles d’Exécution, l’acte notarié de vente ne sera établi que sur consignation du prix, auprès de le Caisse des Dépôts et Consignations, et justification du paiement des frais de la vente, Fixer la date de l’audience à laquelle cette affaire sera rappelée dans un délai qui ne peut excéder 4 mois pour constater la réalisation de la vente, - Condamner Monsieur et Madame [V] à verser au requérant une indemnité de 1.500,00€ en application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Dire et juger que les dépens seront employés en frais privilégiés de vente.”

Monsieur [Y] [V] et madame [G] [X] épouse [V] ont indiqué qu’un compromis de vente avait été signé pour la somme de 195.000 € et sollicité l’orientation de la procédure en vente amiable.

Le Fonds Commun de Titrisation Savoir Faire (FCT Savoir Faire) venant aux droits du Crédit immobilier de France développement a consenti à une vente amiable du bien immobilier, soulignant toutefois la nécessité de produire une nouvelle promesse de vente mentionnant que les frais de poursuite seront à la charge de l’acquéreur.

Les parties ont été autorisées à produire une nouvelle promesse de vente prévoyant le sort des frais de la saisie immobilière en cours de délibéré.

Par message adressé par l’intermédiaire du réseau privé virtuel des avocats le 21 février 2025, le conseil du FCT Savoir Faire a informé la juridiction que les candidats acquéreurs à la vente s’étaient rétractés.

MOTIFS

A titre liminaire, il y a lieu de recevoir l’intervention volontaire de FCT Savoir Faire à la procédure par conclusions du 17 janvier 2025, celle-ci n’étant pas discutée et le FCT Savoir Faire justifiant venir aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT par suite d’une cession de créances à effet du 31 octobre 2024 conclue avec ce dernier et notifiée aux débiteurs par lettre recommandée avec accusé de réception du 10 décembre 2024.

En vertu de l’article R. 322-15 du Code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

En l’espèce, le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire sous la forme de la copie exécutoire d’un acte notarié reçu par Maître [W] [Z], notaire à [Localité 15], le 26 décembre 2007, contenant:

- un prêt NOUVEAU PRET A 0% d’un montant total de 24.000,00 €, remboursable en 252 mensualités, avec un taux d’intérêt de 0,00 % l’an,

- un prêt LIBRE d’un montant total de 128.387,00 €, remboursable en 342 mensualités, avec un TEG hors assurance de 5,72 % l’an.

En garantie, l’immeuble saisi a été affecté de deux privilèges de prêteur de deniers et d’une hypothèque conventionnelle inscrits au service de la publicité foncière de [Localité 13] par actes déposés le 30 janvier 2008 sous les références volume 2008 V n° 232 et 233.

Le FCT Savoir Faire justifie de l’exigibilité de la créance en produisant la lettre recommandée avec accusé de réception en date du 31 juillet 2023 adressée à chacun des co-emprunteurs, visant à les mettre en demeure de régulariser le retard de paiement de leurs mensualités sous trente jours, et qui est demeurée vaine.

Le décompte détaillé arrêté au 31 juillet 2023 et actualisé au 16 janvier 2025 versé aux débats par le créancier poursuivant, ne fait l’objet d’aucune contestation de la part de monsieur [Y] [V] et madame [G] [X] épouse [V].

En conséquence, le créancier poursuivant dispose bien d’une créance liquide et exigible qu’il convient de fixer à la somme totale de 115.742,60 € en principal, intérêts et frais arrêtés au 16 janvier 2025, soit :

Au titre du prêt PRET LIBRE transformable n°[Numéro identifiant 7] :

- Principal au 31/07/2023 77.490,26 € - Echéances impayées au 31/07/2023 5.988,70 € - Indemnité d’exigibilité 7% 5.824,71 € - Intérêts échus du 01/08/2023-16/01/2025 6.166,92 € au taux de 5,04% - Règlements clients - 1.633,28 €

- Frais de procédure 383,04 € TOTAL SAUF MEMOIRE au 16/01/25 94.220,35 €, outre les intérêts à échoir au taux contractuel fixe de 5,04 % l’an sur le capital restant dû.

Au titre du prêt A TAUX ZERO n°[Numéro identifiant 8] :

- Principal au 31/07/2023 19.953,48 € - Echéances impayées au 31/07/2023 162,30 € - Indemnité d’exigibilité 7% 1.406,47 € - Frais de poursuite et intérêts à échoir MEMOIRE TOTAL SAUF MEMOIRE au 16/01/25 21.522,25 €

TOTAL GENERAL SAUF MEMOIRE 115.742,60 €

L’état hypothécaire justifie des droits de monsieur [Y] [V] et madame [G] [X] épouse [V] sur l’immeuble saisi.

En l’espèce, monsieur [Y] [V] et madame [G] [X] épouse [V] avaient conclu un compromis de vente du bien immobilier objet de la procédure de saisie immobilière pour la somme de 195.000 € mais les acquéreurs se sont rétractés.

La conclusion d’un premier compromis laisse augurer la possibilité de trouver de nouveaux acquéreurs et le créancier accepte le principe d’une vente amiable du bien immobilier, tous éléments qui permettent d’envisager la conclusion d’une vente non judiciaire dans des conditions satisfaisantes.

Il convient donc d’accueillir favorablement la demande de vente amiable.

En application de l’article R. 322-21 du code des procédures civiles d’exécution, il y a lieu de préciser que l’immeuble ne pourra être vendu en deçà du prix plancher de 150.000 €.

A la demande du créancier poursuivant les frais exposés à ce jour seront taxés à la somme de 1.565,93 € TTC.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile au bénéfice du créancier poursuivant dont la demande à ce titre sera rejetée.

Enfin, l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 26 juin 2025 pour constatation de la vente amiable.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort,

- REÇOIT l’intervention volontaire du FCT Savoir Faire à la procédure ;

- FIXE le montant retenu pour la créance du FCT Savoir Faire venant aux droits du CREDIT IMMOBILIER DE FRANCE DEVELOPPEMENT à l’encontre de monsieur [Y] [V] et madame [G] [X] épouse [V] à la somme totale de 115.742,60€ en principal, intérêts et frais arrêtés au 16 janvier 2025, outre les intérêts postérieurs au taux de 5,04 % l’an sur le seul capital restant dû au titre du prêt PRET LIBRE transformable n°[Numéro identifiant 7],

- AUTORISE monsieur [Y] [V] et madame [G] [X] épouse [V] à poursuivre la vente amiable de l’immeuble saisi visé au commandement dans les conditions prévues aux articles R322-20 à R 322-25 du code des procédures civiles d’exécution,

- DIT que le prix de vente ne pourra être inférieur à 150.000 € net vendeur,

- TAXE les frais préalables déjà exposés par le créancier poursuivant à la somme de 1.565,93 € TTC,

- DIT que l’affaire sera rappelée à l’audience du jeudi 26 juin 2025 à 10h00,

- RAPPELLE qu'à cette audience, conformément aux dispositions de l’article L 322-4 du Code des procédures civiles d’exécution, le juge de l'exécution ne pourra constater la vente amiable que si elle est conforme aux conditions fixées dans le présent jugement et que s'il est justifié, par la production de la copie de l'acte de vente et des justificatifs nécessaires, à savoir: - de la consignation à la Caisse des dépôts et consignations du prix de vente, par production du récépissé de la déclaration de consignation, - du paiement par l'acquéreur des frais de poursuites taxés, en sus du prix de vente,

- RAPPELLE qu’aucun délai supplémentaire ne pourra être accordé sauf si le débiteur justifie d’un engagement écrit d’acquisition et qu’à fin de permettre la rédaction et la conclusion de l’acte authentique de vente,

- RAPPELLE qu’à défaut de pouvoir constater la vente amiable dans les conditions susvisées, le juge ordonnera la vente forcée du bien dans un délai compris entre deux et quatre mois,

- RAPPELLE que la présente décision autorisant la vente amiable suspend le cours de la procédure d'exécution, à l'exception du délai imparti aux créanciers inscrits pour déclarer leurs créances et qu'elle doit être mentionnée en marge de la copie du commandement valant saisie publié,

- REJETTE la demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

- REJETTE toute autre demande,

- DIT que les dépens seront inclus dans les frais de vente,

- RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Juge de l’exécution,