Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 20 Janvier 2025 Président : Madame LIEGEOIS, 1ère Vice-Présidente Greffier : Madame SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 04 Novembre 2024

GROSSE : Le 20/01/25 à Me DREZET Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/04155 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5FLO

PARTIES :

DEMANDEURS

Monsieur [Z] [O] né le 28 Mai 1971 à [Localité 6], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]

représenté par Me Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON

Madame [L] [G] épouse [O] née le 04 Septembre 1976 à [Localité 5], demeurant [Adresse 3] - [Localité 2]

représentée par Me Lydie DREZET, avocat au barreau de LYON

DEFENDEURS

Monsieur [T] [W] né le 05 Août 1989 à MAROC ([Localité 4]), demeurant [Adresse 8] - [Localité 1]

non comparant

Madame [E] [W] née le 26 Janvier 1991 à [Localité 7], demeurant [Adresse 8] - [Localité 1]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé à effet le 26 mars 2018, d’une durée de trois ans et tacitement reconductible pour la même durée, Monsieur [Z] [O] et Madame [G] épouse [O] ont donné à bail à Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] un logement situé au [Adresse 8], [Localité 1], pour un loyer initial de 430 euros, outre 50 euros de provisions sur charges.

Par acte d’huissier de justice du 05 septembre 2023, Monsieur [Z] [O] et Madame [G] épouse [O] ont fait délivrer à Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] un congé pour vente, prenant effet au 25 mars 2024.

Reprochant à la locataire de ne pas quitter les lieux, Monsieur [Z] [O] et Madame [G] épouse [O] ont, par acte du 05 juin 2024, fait assigner Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] devant le juge des contentieux de la protection près le tribunal judicaire de Marseille aux fins de voir : Constater la qualité d’occupants sans droit ni titre de Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] des lieux sis [Adresse 8] – [Localité 1], du fait du congé ayant mis fin au contrat de bail le 25 mars 2024, Ordonner l’expulsion immédiate de Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de leur chef et ce, au besoin, avec le concours de la force publique,Condamner solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] à régler à Monsieur et Madame [O] un indemnité d’occupation équivalent au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, en ce compris l’indexation annuelle et la régularisation des charges, et ce à compter du 26 mars 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés,Condamner solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] à régler à Monsieur et Madame [O] la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,Condamner solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] à régler à Monsieur et Madame [O] la somme de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance. Ils font valoir que malgré le congé pour vente régulièrement délivré les locataires n’ont pas levée l’option et se sont maintenus dans les lieux au-delà du terme du préavis. Ils subissent un préjudice du fait du retard de la vente de leur bien.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 4 novembre 2024.

Monsieur [Z] [O] et Madame [G] épouse [O], représentés par leur conseil, maintiennent les termes de leur assignation.

Bien que régulièrement cités par actes remis à étude, Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés.

L’affaire a été mise en délibéré au 20 janvier 2025.

MOTIFS

Sur la validité du congé pour vendre et des conséquences qu’elle emporte sur la résiliation, l’expulsion et l’indemnité d’occupation

L'article 15 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (dans sa rédaction issue de la loi n° 2015-990 du 6 août 2015) dispose que : « I. Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (…) Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur » (...) ;« En cas de contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article » ;(....) « Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre ».« II. Lorsqu’il est fondé sur lé décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire ; l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délais de préavis (…) ». En l’espèce, Monsieur [Z] [O] et Madame [G] épouse [O] produisent un congé pour vente signifié à étude à Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] par un commissaire de justice le 5 septembre 2023, reproduisant les alinéas exigés par l’article précitée sous peine de nullité.

L’acte, qui précise bien le motif du congé et qui comprend une offre de vente précisant le prix de 103 000 euros et les conditions de ventes, indique qu’il produit ses effets à partir du 25 mars 2024, soit dans le respect du délai de 6 mois avant l'expiration du bail.

Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W], non comparants, ne produisent aucun élément pour contester ce congé.

Par conséquent, le congé délivré le 05 septembre 2023 est valable. Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] se trouvent occupants sans droit ni titre du logement depuis le 26 mars 2024 et il convient d'ordonner leur expulsion selon les modalités reprises dans le présent dispositif.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifie que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L.412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé.

Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] seront par ailleurs condamnés à payer à Monsieur [Z] [O] et Madame [G] épouse [O] une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 523,66 euros, charges comprises, indexée tout comme les loyers, jusqu’à libération des lieux.

Sur les dommages et intérêts

A défaut de démonstration d'un préjudice distinct de celui réparé par les sommes d'ores et déjà allouées, la demande Monsieur [Z] [O] et Madame [G] épouse [O] de dommages et intérêts est rejetée.

Sur les dépens, l’article 700 du code de procédure civile et l’exécution provisoire

Conformément à l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] qui succombent à l’instance, devront supporter les dépens, qui ne comprennent pas le cout du congé délivré par huissier de justice, dans la mesure où cet acte incombe au bailleur uniquement, à l’origine de la demande de congé pour vendre.

L’équité commande de condamner Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] à payer à Monsieur [Z] [O] et Madame [G] épouse [O] la somme de 300 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit en vertu de l’article 514 nouveau du code de procédure civile et aucun élément ne justifie d’en écarter l’application.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Dit que le congé pour vente délivré le 05 septembre 2023 est valable au fond et en la forme,

Constate ainsi la résiliation du bail au 25 mars 2024 à minuit, date de prise d’effet du congé de reprise pour vendre,

Déclare Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] occupants sans droit ni titre des locaux situés au [Adresse 8], [Localité 1] depuis le 26 mars 2024,

Ordonne, à défaut de libération volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] et de tout occupant de leur chef, avec si nécessaire, le concours de la force publique et d’un serrurier,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

Rappelle que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

Condamne solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] à payer à Monsieur [Z] [O] et Madame [G] épouse [O] une indemnité d’occupation d’un montant de 523,66 euros, charges comprises, à partir du 26 mars 2024, à indexre comme le loyer, et cela jusqu’à la libération effective des lieux,

Condamne solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] aux dépens, qui ne comprennent pas le coût du congé pour vendre du 5 septembre 2023, incombant au bailleur uniquement,

Condamne solidairement Monsieur [T] [W] et Madame [E] [W] à payer à Monsieur [Z] [O] et Madame [G] épouse [O] la somme de 300 euros titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Dit qu’une copie de la présente décision sera transmise par les soins du greffe au représentant de l’État dans le département.

AINSI JUGE ET PRONONCE LES JOURS MOIS ET AN QUE DESSUS.

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection