Demande en paiement des charges ou des contributions

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE [Localité 14] Cité [13] TJ PROCEDURES ORALES [Adresse 4] [Adresse 11] [Localité 1] JUGEMENT DU 24 Février 2025

N° RG 24/04330 - N° Portalis DBYC-W-B7I-LBFI

JUGEMENT DU : 24 Février 2025

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE

C/ [N] [D]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ LE à Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 24 Février 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Président au Tribunal judiciaire de RENNES, assistée de Anaïs SCHOEPFER, Greffier ;

Audience des débats : 16 Décembre 2024. En présence de Carole BAZZANELLA, magistrate en formation qui a tenu l’audience.

Le juge à l'issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 24 Février 2025, conformément aux dispositions de l'article 450 du Code de Procédure Civile.

Et ce jour, le jugement suivant a été rendu par mise à disposition au greffe ;

ENTRE :

DEMANDEUR

S.D.C. IMMEUBLE [Adresse 7] représenté par son syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE [Adresse 3] [Localité 5]

représenté par Me Sophie SOUET, avocat au barreau de RENNES, substituée par Me Marine ORESVE, avocat au barreau de RENNES

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [N] [D] [Adresse 6] [Localité 2]

non comparant, ni représenté

EXPOSE DU LITIGE

M. [N] [D] est propriétaire des lots n°11, 69 et 127, correspondant respectivement à un appartement de type 3, une cave et un parking, dans l’immeuble en copropriété situé [Adresse 8].

Se prévalant de charges de copropriété demeurées impayées et de mises en demeure restées infructueuses, le syndicat des copropriétaires a fait délivrer un commandement de payer à M. [D] le 13 décembre 2023.

Une tentative de conciliation a abouti à un constat d’échec rédigé par le conciliateur de justice le 19 février 2024.

Par acte de commissaire de justice du 10 juin 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 10] Saint-Jacques [Adresse 12]) (ci-après le syndicat des copropriétaires), représenté par son syndic en exercice, la société FONCIERE LELIEVRE, a fait assigner M. [N] [D] devant le tribunal judiciaire de Rennes afin d’obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes : 3.800,01 euros au titre de l’arriéré de charges de copropriétés et frais arrêté au 22 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la sommation valant mise en demeure de payer les charges de copropriété et sur le solde à compter de la délivrance de l’assignation, et capitalisation des intérêts,1.000 euros à titre de dommages et intérêts,184,55 euros au titre du remboursement du coût de la sommation valant mise en demeure de payer les charges de copropriété en date du 13 décembre 2023,1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens. A l’audience du 16 décembre 2024, le syndicat des copropriétaires a comparu représenté par son conseil.

Se référant oralement à ses dernières écritures signifiées au défendeur le 26 novembre 2024, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il maintient ses demandes initiales sauf à actualiser la créance au titre de l’arriéré de charges de copropriété en ce qu’elle s’élève désormais à 5.415,92 euros.

Bien que régulièrement cité par acte de commissaire de justice délivré à étude, M. [N] [D] n’est ni présent, ni représenté et n’a fait parvenir aucun courrier au tribunal.

En application de l’article 473 du code de procédure civile, susceptible d’appel, la décision sera réputée contradictoire.

En cet état, l’affaire a été mise en délibéré au 24 février 2025, la décision étant rendue par sa mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de règlement des charges de copropriété En vertu de l'article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L'article 10-1 suivant précise que par dérogation au deuxième alinéa de l'article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné, entre autres, les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire, ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la propriété de M. [N] [D] concernant les lots n°127, n°11 et n°69 de la copropriété litigieuse.

Il produit les contrats de syndic applicables du 1er juillet 2021 au 30 juin 2025, avec notamment les frais de recouvrement susceptibles d’être mis à la charge du seul copropriétaire concerné tels que les frais de mise en demeure et les frais de relance.

Il fournit également les procès-verbaux de l’assemblée générale du 24 juin 2021, 27 avril 2022, 12 avril 2023 et 16 mai 2024 ayant, entre autres, approuvé les comptes des années 2020, 2021, 2022 et 2023, voté le budget des années 2022 à 2025, et les travaux mis en œuvre, outre le décompte détaillé des charges dues au 22 mai 2024 et au 30 octobre 2024, avec les appels de provisions et les états de répartition correspondants.

Ce décompte mentionne la facturation de trois relances, pour un montant total de 90 euros.

Sur l’ensemble de ces actes il convient de conserver une relance, pour un montant de 20 euros, et une seconde relance, pour un montant de 50 euros, conformément au contrat de syndic. Les autres frais doivent être déduits des sommes dues par M. [N] [D].

Les « frais de mise au contentieux » facturés pour un montant de 200 euros doivent être déduits des sommes dues, n’étant prévus par le contrat de syndic ni en leur principe, ni en leur montant. Pour la même raison, les frais de la sommation de payer, d’un montant de 184,55 euros, doivent également être déduits des sommes dues.

En outre, les frais de « transmission dossier à avocat » mentionnés dans le décompte, pour un montant de 108 euros, doivent aussi être déduits des sommes dues, n’étant prévus aux termes du contrat de syndic qu’en cas de diligences exceptionnelles dont il n’est nullement justifié.

Il convient également de déduire la somme de 59,33 euros, facturée au titre de l’assignation, celle-ci relevant des dépens.

En définitive, au vu des pièces produites, après déduction des frais non justifiés, M. [N] [D] doit être condamné à régler la somme de 5.087,92 euros arrêtée au 30 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 décembre 2023 sur la somme de 3.008 euros, à compter de l’assignation sur la somme de 792,01 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus.

La capitalisation des intérêts prévue à l’article 1343-2 du code civil, sans caractère obligatoire, n’est pas opportune. Il n’y a pas lieu de l’ordonner.

Sur le remboursement de la sommation de payer L’article L.111-8 du code des procédures civiles d’exécution prévoit que « Les frais de recouvrement entrepris sans titre exécutoire restent à la charge du créancier, sauf s'ils concernent un acte dont l'accomplissement est prescrit par la loi au créancier. Toute stipulation contraire est réputée non écrite, sauf disposition législative contraire. »

En application de ces dispositions, le coût de la sommation de payer les charges de copropriété signifiée le 13 décembre 2023 restera à la charge du syndicat car celui-ci ne démontre pas que cet acte de commissaire de justice, entrepris sans titre exécutoire, était prescrit par la loi. Il ne saurait, en conséquence, être mis à la charge du défendeur.

Sur la demande de dommages et intérêts En vertu de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.

En l’espèce, le seul fait pour M. [N] [D] de ne pas régler les sommes dues est insuffisant pour caractériser sa mauvaise foi. Le syndicat des copropriétaires ne se prévalant d’aucune autre circonstance de nature à caractériser la mauvaise foi de l’intéressé, il convient de rejeter la demande de dommages et intérêts formulée.

Sur les demandes accessoires Conformément à l'article 696 du code de procédure civile, M. [N] [D], partie perdante, doit supporter les dépens.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat de copropriétaires les frais non compris dans les dépens qu’il a été contraint d’exposer pour la défense de ses intérêts en justice. Tenu aux dépens, M. [N] [D] sera tenu de verser une somme de 500 euros au syndicat des copropriétaires en application de l'article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire est de droit et aucune circonstance ne justifie de l’écarter.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, en premier ressort,

CONDAMNE M. [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 15], la somme de 5.087,92 euros (cinq mille quatre-vingt-sept euros et quatre-vingt-douze centimes) arrêtée au 30 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la sommation de payer du 13 décembre 2023 sur la somme de 3.008 euros, à compter de l’assignation du 10 juin 2024 sur la somme de 792,01 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE M. [N] [D] aux dépens,

CONDAMNE M. [N] [D] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 9] à [Localité 15], la somme de 500 euros (cinq cent euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 24 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Présidente,