Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

JUGEMENT DU : 03 Février 2025 Président : Madame MANACH, Greffier : Madame SCANNAPIECO, Débats en audience publique le : 25 Novembre 2024

GROSSE : Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... Le ................................................... à Me ............................................... EXPEDITION : Le .......................................................... à Me ...................................................... Le .......................................................... à Me ...................................................... Le ........................................................... à Me ......................................................

N° RG 24/04574 - N° Portalis DBW3-W-B7I-5HJH

PARTIES :

DEMANDERESSES

S.A. LOGIREM, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Me Clarisse BAINVEL, avocat au barreau de MARSEILLE

Société ERILIA

représentée par Maître Clarisse BAINVEL de la SELARL UGGC AVOCATS, avocats au barreau de MARSEILLE

DEFENDERESSE

Madame [J] [O], demeurant [Adresse 2]

non comparante

EXPOSE DU LITIGE

Le 16 avril 1996, la société LOGIREM a consenti à Mme [J] [O] un bail portant sur un appartement situé au sein de la résidence [Adresse 4]. Ce contrat, conclu sous la forme d’un bail verbal, a fait l’objet d’un avenant en date du 8 avril 2013.

Invoquant des loyers impayés à compter du mois de septembre 2022, la société LOGIREM a fait délivrer à Mme [J] [O], par acte de commissaire de justice du 29 août 2023, un commandement de payer la somme prinipale de 755,69 euros. Ce commandement de payer a par ailleurs été notifié à la CCAPEX des Bouches du Rhône le 30 août 2023.

Suivant acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, la société LOGIREM a fait assigner Mme [J] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille aux fins de : constater l’existence d’un bail conclu entre elle et Mme [O] le 16 avril 1996 ;crdonner la résiliation judiciaire du bail d’habitation portant sur le logement situé [Adresse 3] aux torts exclusifs de Mme [O] ;la condamner à lui payer la somme de 1.116,74 euros correspondant aux loyers et charges impayés, arrêtés au 25 avril 2024 ;la condamner à lui payer les loyers et charges courantes et indemnités d’occupation égales au montant des loyers et charges, aux mêmes conditions d’indexation et de révision, à compter du 26 avril 2024 et jusqu’à complète libération des lieux ;ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef ainsi que de ses biens, de justifier l’acquit des charges locatives et de remettre les clés d’habitation du logement ;l’autoriser à l’expulser, si besoin avec le concours de la force publique, en faisant procéder, si besoin, à l’ouverture des portes avec un serrurier, et estimer les réparations locatives par un commissaire de justice commis à cet effet ;la condamner à lui payer la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens. A l’audience du 25 novembre 2024 à laquelle l’affaire a été retenue, la société LOGIREM, représentée par son conseil, demande l’intervention volontaire de la société ERILIA, venant à ses droits, à la suite d’une opération de fusion. Sur le fond, elle réitère ses demandes en se prévalant notamment de l’avenant du 8 avril 2013. Faisant état d’une dette de 1.116,74 euros suivant décompte arrêté au 25 avril 2024, elle soutient que les charges et loyers ne sont plus intégralement payés depuis septembre 2022 et indique qu’il s’agit d’un manquement de la locataire à son obligation principale de paiement du loyer justifiant la résolution du bail. Elle sollicite en outre le paiement d’une indemnité d’occupation équivalant au montant du loyer, charges comprises, à compter de cette résiliation.

Régulièrement assignée suivant acte de commissaire de justice signifié à étude en date du 11 juin 2024, Mme [J] [O] n’a pas comparu à l’audience et ne s’est pas fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 3 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIVATION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la qualité à agir de la société ERILIA

Il ressort des pièces produites que la société ERILIA vient aux droits de la société LOGIREM à la suite d’une opération de fusion du 19 avril 2024n avec effet rétroactif au 1er janvier 2024. La société ERILIA a donc qualité à agir.

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 prévoit qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation, fondée sur l’existence d’une dette locative du preneur, est notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

En l’espèce, l’assignation a été notifiée au Préfet le 12 juin 2024. L’audience a eu lieu 25 novembre 2024, soit plus de deux mois après cette transmission. En conséquence, le délai de deux mois a été respecté. La demande de résiliation du bail est recevable.

Sur la demande en résiliation judiciaire

L’article 1728 du code civil dispose que le preneur est tenu d’une obligation d’user de la chose louée en bon père de famille, et de payer le prix du bail aux termes convenus.

En outre, l’article 1184 du code civil dans sa version antérieure à la réforme du 10 février 2016, telle qu’applicable à l’espèce, dispose que la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l’une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Par ailleurs, il se déduit des dispositions de l'article 1715 du code civil que la preuve de l'existence d'un bail verbal peut être rapportée par tous moyens, lorsque le bail a reçu un commencement d'exécution.

En l’espèce, la société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, produit un document intitulé « Contrat de location d’un logement à usage d’habitation » daté du 8 avril 2013 et signé au nom de Mme [J] [Z]. Aux termes de cet acte, il est prévu que « le contrat de location conclu le 16/04/1996 reprend tous ses effets au profit de Madame [Z] [J] » attributaire du logement sis [Adresse 5]. Il est également précisé que « le présent contrat de location a pour objet de rétablir les droits de locataire de l’occupant » du logement litigieux. Ce document établit donc l’existence d’un contrat de location entre la société LOGIREM et Mme [J] [Z], soumis aux dispositions du code de la construction et de l’habitation.

Si le contrat litigieux ne fixe pas le montant de l’indemnité d’occupation due par Mme [J] [Z], il ressort du décompte produit que que celle-ci a procédé à des versements au profit de la société LOGIREM d’un montant de l’ordre de 87 € après déduction des allocations de logement. Cet élément suffit à déterminer le montant de la créance de la société demanderesse et à établir le manquement de Mme [Z] à son obligation de paiement puisqu’il apparaît qu’elle a cessé d’honorer les versements à compter du 30 septembre 2022. Ce manquement continu constitue une faute suffissamment grave de nature à entraîner la résiliation du contrat de bail. Il sera donc procédé à son expulsion selon les modalités prévues au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il résulte des pièces produites que Mme [J] [O] est redevable de la somme de 1.116,74 € selon décompte arrêté au 25 avril 2024, somme au paiement de laquelle il convient de la condamner avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.

Sur la demande en paiement d’une indemnité d’occupation

Le maintien dans des lieux sans droit ni titre constitue une faute civile de nature quasi-délictuelle ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le titulaire des droits sur le bien dont l’occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l‘indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il convient de condamner Mme [J] [O] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application de l'article 696 du code de procédure civile, Mme [J] [O], qui succombe à l'instance, sera condamnée aux dépens.

En revanche, l’équité et la situation économique des parties commandent de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM sera donc déboutée de sa demande formée à ce titre.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DECLARE recevable l’action de la société ERILIA venant aux droits de la société LOGIREM,

PRONONCE la résiliation du contrat de bail conclu le 8 avril 2013 entre la société LOGIREM, aux droits de laquelle vient la société ERILIA, et Mme [J] [O] portant sur le logement sis [Adresse 5],

ORDONNE en conséquence à Mme [J] [O] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de 15 jours à compter de la signification du présent jugement,

DIT qu’à défaut pour Mme [J] [O] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

DIT que le sort des meubles et objets mobiliers présents dans le logement lors de l’expulsion sera régi par les dispositions de l’article L 433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE Mme [J] [O] à payer à la société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer et des charges à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNE Mme [J] [O] à payer à la société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM, la somme de 1.116,74 € selon décompte arrêté au 25 avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,

CONDAMNE Mme [J] [O] aux dépens,

DEBOUTE la société ERILIA, venant aux droits de la société LOGIREM de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi ordonné et prononcé les jour, mois et an que dessus par sa mise à disposition au greffe.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE