Demande en paiement des loyers et charges et/ou tendant à la résiliation du bail et/ou à l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/01501 - N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKXK

3 copies

GROSSE délivrée le 24/02/2025 à la SELARL GONDER la SELARL RAMURE AVOCATS

Rendue le VINGT QUATRE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 27 Janvier 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. SAINT MARTIN société civile immobilière inscrite au RCS de Bordeaux sous le numéro 818349755, agissant poursuites et diligences de son représentant légal domicilié en cette qualité audit Siège, [Adresse 1] [Localité 3] représentée par Maître Frédéric GONDER de la SELARL GONDER, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. CHRISTOPHE COSQUER société à responsabilité limitée inscrite au RCS de BORDEAUX sous le 834577686, représentée par son Gérant domicilié en cette qualité audit siège social [Adresse 2] [Localité 4] représentée par Maître Alexandre BIENVENU de la SELARL RAMURE AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 09 juillet 2024, la SCI SAINT MARTIN a assigné la SARL CHRISTOPHE COSQUER devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin de voir : - constater la résiliation de plein droit du bail la liant à la SARL CHRISTOPHE COSQUER, faute pour celle-ci de s’être acquittée dans le délai d’un mois qui lui était imparti des causes du commandement délivré le 18 mars 2024 ; - ordonner son expulsion immédiate des locaux loués, ainsi que celle de toutes personnes trouvées de son chef dans les lieux comme des meubles et effets personnels, le tout avec le concours de la force publique si besoin est ; - condamner à titre provisionnel la SARL CHRISTOPHE COSQUER à lui payer l’arriéré de loyers arrêté au 04 juillet 2024 pour 27 523,57 euros, outre une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et charges jusqu’à la libération effective des lieux ; - condamner la SARL CHRISTOPHE COSQUER à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 18 mars 2024 pour 166,60 euros ; - juger que l’ordonnance sera exécutoire au seul vu de la minute.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 10 janvier 2018 elle a donné à bail à la SARL CHRISTOPHE COSQUER des locaux à usage professionnel situés [Adresse 2] [Localité 4] ; que la SARL CHRISTOPHE COSQUER a enregistré plusieurs incidents de paiement ; que par lettre en date du 16 janvire 2024, la SARL CHRISTOPHE COSQUER a donné congé des lieux loués ; que par acte du 18 mars 2024, elle a fait délivrer à la SARL CHRISTOPHE COSQUER un commandement de payer, qui est resté sans suite.

Appelée à l’audience du 28 octobre 2024, l’affaire a fait l’ojet de renvois avant d’être retenue à celle du 17 janvier 2025.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

- la demanderesse, le 27 janvier 2025, par des conclusions dans lesquelles elle a maintenu ses demandes, excepté celle relative à l’expulsion du preneur devenue sans objet, et a actualisé certaines de ses demandes en sollicitant la condamnation de la SARL CHRISTOPHE COSQUER à lui verser la somme de 16 490,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2025, date du départ des lieux loués et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

- la défenderesse, le 24 janvier 2025, par des conclusions dans lesquelles elle demande de: - joindre la présente affaire avec celle à venir qui sera enrôlée sur l’assignation en intervention forcée délivrée à la société RMC CONSTRUCTION et renvoyer l’affaire à une audience ultérieure pour permettre la jonction ; - constater l’absence d’urgence ; - constater l’existence d’une contestation sérieuse ; - débouter la SCI SAINT MARTIN de ses demandes et la renvoyer à mieux se pourvoir; - condamner la SCI SAINT MARTIN au paiement de la somme de 2 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile. Elle expose que par acte sous seing privé en date du 05 septembre 2018, elle a conclu un contrat de sous-location avec la société RMC CONSTRUCTION ; qu’en 2022, par le biais d’une procédure en référé, elle a tenté d’obtenir la résiliation du bail de sous-location et l’expulsion de la société RMC CONSTRUCTION, aux motifs que cette dernière ne payait pas ses loyers et qu’elle avait, entre autres, fait installer une enseigne sans son autorisation; que durant la procédure, la SCI SAINT MARTIN a fourni au sous-locataire les autorisations lui permettant de régulariser l’installation de son enseigne ; qu’en conséquence elle a été déboutée de sa demande tendant à la résiliation du bail de sous-location et l’expulsion de la société RMC CONSTRUCTION en raison de ses nombreux impayés ; que les impayés persistants de cette dernière l’ont contrainte à donner son congé et à le dénoncer à son sous-locataire afin que le contrat qui les liait soit lui aussi résilié ; qu’elle a quitté les lieux le 18 juillet 2024 ; que parallèlement, afin de préserver ses intérêts, elle a assigné en référé la société RMC CONSTRUCTION aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 16 490,44 euros TTC correspondant aux loyers et charges impayés ; qu’il est dès lors opportun de joindre la présente affaire avec celle à venir qui sera enrôlée sur l’assignation en intervention forcée délivrée à la société RMC CONSTRUCTION.

La présente décision se rapporte à ces conclusions pour un plus ample exposé des demandes et moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

Sur les demandes principales

L'article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d'urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l'existence d'une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable, d'allouer une provision au créancier ou d'ordonner l'exécution de cette obligation même lorsqu'il s'agit d'une obligation de faire.

En l'espèce, il ressort des pièces versées aux débats : - que le bail à usage professionnel conclu entre les parties comporte une clause résolutoire prévoyant, en cas de loyers impayés, la résiliation de plein droit du bail commercial passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; - que la demanderesse a régulièrement signifié au preneur le 18 mars 2024 un commandement de payer la somme de 8 118,22 euros (dont 7 951,62 euros au titre des loyers impayés et 166,60 euros correspondant au coût de l’acte), visant la clause résolutoire et reproduisant le délai ; - que le preneur ne s'est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai prescrit.

La SARL CHRISTOPHE COSQUER expose que par acte sous seing privé en date du 05 septembre 2018, elle a conclu un contrat de sous-location avec la société RMC CONSTRUCTION ; qu’en 2022, par le biais d’une procédure en référé, elle a tenté d’obtenir la résiliation du bail de sous-location et l’expulsion de la société RMC CONSTRUCTION, aux motifs que cette dernière ne payait pas ses loyers et qu’elle avait, entre autres, fait installer une enseigne sans son autorisation ; que durant la procédure, la SCI SAINT MARTIN a fourni au sous-locataire les autorisations lui permettant de régulariser l’installation de son enseigne ; qu’en conséquence elle a été déboutée de sa demande tendant à la résiliation du bail de sous-location et l’expulsion de la société RMC CONSTRUCTION en raison de ses nombreux impayés ; que les impayés persistants de cette dernière l’ont contrainte à donner son congé et à le dénoncer à son sous-locataire afin que le contrat qui les liait soit lui aussi résilié ; qu’elle a quitté les lieux le 18 juillet 2024 ; que parallèlement, afin de préserver ses intérêts, elle a assigné en référé la société RMC CONSTRUCTION aux fins d’obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 16 490,44 euros TTC correspondant aux loyers et charges impayés ; qu’il est dès lors opportun de joindre la présente affaire avec celle à venir qui sera enrôlée sur l’assignation en intervention forcée délivrée à la société RMC CONSTRUCTION.

La SARL CRISTOPHE COSQUER fait également valoir :

- que le montant réclamé de la créance est contestable dans la mesure où, si la demanderesse a bien déduit 7 800 euros du montant initial réclamé, elle oublie encore de déduire la somme de 3 234,06 correspondant au dernier mois de loyer qu’elle a payé ;

- qu’alors qu’entre la SCI SAINT MARTIN et la société RMC CONSTRUCTION n’existait aucune relation juridique, cette dernière a obtenu de la première une autorisation pour l’installation de son enseigne, la privant partiellement de la jouissance de l’immeuble loué ; que par ces agissements, la SCI SAINT MARTIN a reconnu tacitement l’existence d’une relation juridique entre elle et la société RMC CONSTRUCTION ; que les gérants des sociétés SAINT MARTIN et RMC CONSTRUCTION se connaissent bien, le gérant de la première ayant racheté en 2015 les parts du second ; que compte tenu de l’existence de cette expromission, la SCI SAINT MARTIN aurait dû directement réclamer une partie de la somme à la société RMC CONSTRUCTION, ce qu’elle n’a pas fait ; que le litige suppose de s’interroger sur l’existence ou non d’une novation pour déterminer le montant de prétendus impayés, ce qui ne relève pas de la compétence du juge des référés.

A titre liminaire, il convient de relever que l’intérêt d’une bonne administration de la justice ne commande pas de joindre la présente affaire à celle opposant la SARL CHRISTOPHE COSQUER à la société RMC CONSTRUCTION. La SARL CHISTOPHE COSQUER sera donc déboutée de sa demande en ce sens.

S’agissant des règlements effectués par la SARL CHRISTOPHE COSQUE et contrairement à ce qu’elle prétend, il apparaît que la SCI SAINT MARTIN a bien déduit, dans ses dernières écritures, outre 7 800 euros du montant initialement réclamé, le versement en date du 21 octobre 2024 d’un montant de 3 234,06 euros du solde restant dû qui s’élève désormais, sans que cela ne soit sérieusement contestable, à 16 490,44 euros.

S’agissant de la contestation relative à la novation, il n’émane d’aucun acte versé aux débats que la SCI SAINT MARTIN ait entend substituer la société RMC CONSTRUCTION à la SARL CHRISTOPHE COSQUE pour le paiement des loyers ; que postérieurement au 27 juin 2022, date de l’ordonnance de référé ayant débouté la SARL CHRISTOPHE COSQUER de sa demande de résiliation engagée à l’encontre de son sous-locataire, la SARL CHRISTOPHE COSQUE, sans opposer l’existence d’une novation, a continué à payer son loyer à la SCI SAINT MARTIN jusqu’au 1er janvier 2024 ; qu’il n’apparaît pas que la SARL CHRISTOPHE COSQUE ait opposé l’existence d’une quelconque novation à son bailleur avant ses conclusions produites dans le cadre de cette instance ; que l’argumentaire de la SARL CHRISTOPHE COSQUER sur la novation n’est pas constitutive d’une contestation sérieuse.

Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la résiliation du bail liant la SCI SAINT MARTIN à la SARL CHRISTOPHE COSQUER est intervenue le 18 avril 2024 par l'effet de l'acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient de condamner la SARL CHRISTOPHE COSQUER à payer à la SCI SAINT MARTIN la somme provisionnelle de 16 490,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2025, et ce, en application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, cette obligation de paiement n'étant pas sérieusement contestable.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu'elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens et sera déboutée de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

III - DECISION

Le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux statuant par une ordonnance contradictoire, publiquement par mise à disposition au greffe et à charge d’appel ;

Dit n’y avoir lieu à jonction ;

Constate l'acquisition de la clause résolutoire du bail commercial liant la SCI SAINT MARTIN et la SARL CHRISTOPHE COSQUER ;

Condamne la SARL CHRISTOPHE COSQUER à payer à la SCI SAINT MARTIN la somme provisionnelle de 16 490,44 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 janvier 2025 ;

Déboute la SARL CHRISTOPHE COSQUER de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SARL CHRISTOPHE COSQUER à payer à la SCI SAINT MARTIN la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la SARL CHRISTOPHE COSQUER aux dépens ;

Dit que l’ordonnance sera exécutoire au seul vu de la minute.

La présente décision a été signée par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente, et par Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

Le Greffier, Le Président,