Baux d'habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d'assurance et ordonner l'expulsion

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 8] [Adresse 2] [Adresse 6] [Localité 5] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01341 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I2LC Section 2 République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [T] [F] né le 28 Mars 1990 à [Localité 7] (HAUT RHIN), demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Valérie REDON-REY, avocat au barreau de TOULOUSE, vestiaire :

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [P] [C], demeurant [Adresse 3]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 février 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 5 octobre 2021, M. [T] [W] a loué à Mme [P] [C] un local à usage d'habitation situé [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 628,00 € outre 80,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 26 janvier 2024, M. [T] [W] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 176,50 € au titre des loyers et charges échus au 05 janvier 2024.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 26 janvier 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 juin 2024, M. [T] [W] a fait assigner Mme [P] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : constater l'acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail,ordonner l'expulsion immédiate de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique et d'un serrurier,condamner la locataire à payer la somme de 1 910,50 € au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 15 mai 2024, terme du mois de mai 2024 inclus, condamnation qui sera réactualisée sur la base du loyer et charges échus au jour de l’audience à intervenir,condamner la locataire à payer une indemnité d'occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges, soit 733,50 €, jusqu'à la libération complète des lieux,dire et juger que les intérêts dus sur le montant des loyers et accessoires seront calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, courront au taux légal à compter du commandement de payer en date du 26 janvier 2024,condamner la locataire à payer la somme de 500,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer. L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 6 juin 2024.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 12 novembre 2024.

A cette audience, M. [T] [W], représenté par son conseil sollicite le bénéfice de son assignation, en actualisant sa créance, celle-ci s'élevant désormais à la somme de 2 255,74 €, au titre des loyers et charges échus au 6 novembre 2024, terme du mois de novembre 2024 inclus.

Citée par acte délivré selon dépôt à l'étude, Mme [P] [C] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

Sur la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX)

En vertu de l’article 24-II de la loi du 6 juillet 1989, à compter du 1er janvier 2015, les bailleurs personnes morales […] ne peuvent faire délivrer, sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l'expiration d'un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l'article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L. 351-2 du code de la construction et de l'habitation et aux articles L. 542-1 et L. 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s'effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

Le bailleur justifie avoir procédé à ce signalement le 26 janvier 2024. Depuis lors, la situation d’impayés ayant perduré, sa demande est donc recevable à ce titre.

Sur la notification au préfet

L'article 24-III de la loi du 6 juillet 1989 modifiée dispose qu'à peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de l'huissier de justice au représentant de l'État dans le département, au moins six semaines avant l'audience […]. Cette notification s’effectue par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En l'espèce, l'assignation a été dénoncée au préfet le 6 juin 2024, soit plus de six semaines avant l'audience du 12 novembre 2024.

La demande formée par le bailleur est donc recevable.

Sur les demandes principales

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, M. [T] [W] verse aux débats l'acte de bail ainsi que le décompte des loyers et charges, prouvant ainsi les obligations dont il réclame l'exécution.

Il ressort des pièces fournies qu'au 15 mai 2024, la dette locative de Mme [P] [C] s’élève à la somme de 1 910,50 € au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation, terme du mois de mai 2024 inclus. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer du 26 janvier 2024 pour la somme de 1 176,50 €, et à compter du présent jugement pour le surplus.

Sur l'acquisition de la clause résolutoire

Aux termes de l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer et des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Le contrat de bail unissant les parties stipule en son article VIII qu'à défaut de paiement à l'échéance d’un seul terme de loyer, le bail serait résilié de plein droit, deux mois après un commandement de payer resté infructueux.

Il est établi que les loyers et charges n'ont pas été régulièrement et intégralement payés.

Toutefois, il résulte des décomptes produits aux débats que la locataire a procédé à un paiement d’un montant de 1 200 € en date du 14 février, soit un montant supérieur au montant visé dans le commandement de payer du 26 janvier 2024.

Par conséquent, la demande en constat de la résiliation du bail est rejetée.

Sur la capitalisation des intérêts

En application des dispositions de l'article 1343-2 du code civil, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.

Compte tenu de la demande formée, il convient d’ordonner la capitalisation des intérêts.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens   L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [P] [C] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [T] [W] et en l'absence d'éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [P] [C] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l'action recevable ;

DÉBOUTE M. [T] [W] de sa demande en constat de l’acquisition de la clause résolutoire ;

DÉBOUTE M. [T] [W] de sa demande en expulsion et en indemnité d’occupation ;

CONDAMNE Mme [P] [C] à verser à M. [T] [W] la somme de 1 910,50 € (mille neuf cent dix euros et cinquante centimes) selon décompte arrêté au 15 mai 2024, mois de mai 2024 inclus, avec les intérêts au taux légal à compter du 26 janvier 2024 sur la somme de 1 176,50 € et à compter du présent jugement pour le surplus ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE Mme [P] [C] à verser à M. [T] [W] une somme de 500,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [P] [C] aux dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 18 février 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,