Baux d'habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE --------------------------------- [Adresse 8] [Adresse 1] [Adresse 6] [Localité 3] ---------------------------- Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité Service civil

MINUTE n°

N° RG 24/01499 - N° Portalis DB2G-W-B7I-I3KR Section 2 République Française

Au Nom du Peuple Français

JUGEMENT

DU 18 février 2025

Juge des Contentieux de la protection

PARTIE DEMANDERESSE :

Monsieur [I] [Z] né le 02 Octobre 1968 à [Localité 7] (MARNE), demeurant [Adresse 4]

représenté par Me Leslie ULMER, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 18

PARTIE DEFENDERESSE :

Madame [T] [L] née le 03 Avril 2000 à COTE D’IVOIRE, demeurant [Adresse 5]

non comparante

Nature de l’affaire : Baux d’habitation - Demande en dommages-intérêts formée par le bailleur en fin de bail en raison des dégradations ou des pertes imputables au locataire - Sans procédure particulière

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DEBATS :

Nadia LARHIARI : Président Clarisse GOEPFERT : Greffier

DEBATS : à l’audience du 12 Novembre 2024

JUGEMENT : réputé contradictoire en premier ressort

prononcé publiquement par mise à disposition au greffe le 18 février 2025 et signé par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection, et Clarisse GOEPFERT, Greffier

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d'un contrat passé par acte sous seing privé en date du 24 janvier 2020, M. [I] [Z] a loué à Mme [T] [L] un local à usage d'habitation situé [Adresse 2], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 370,00 € outre 55,00 € de provision pour charges.

Par acte de commissaire de justice du 17 octobre 2022, M. [I] [Z] a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 1 325,60 € au titre des loyers et charges échus au 13 octobre 2022.

La commission départementale de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) a été saisie le 18 octobre 2022.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juin 2024, M. [I] [Z] a fait assigner Mme [T] [L] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse et demande, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de : - condamner la défenderesse à payer la somme de 3 327,41 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, - condamner la défenderesse à payer la somme de 1 000,00 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens.

L'affaire a été appelée et retenue lors de l'audience du 12 novembre 2024.

A cette audience, M. [I] [Z], représenté par son conseil, sollicite le bénéfice de son assignation en précisant que la défenderesse a quitté le logement de sorte que la demande porte sur le solde de loyers et charges ainsi que sur des dégradations constatées lors de l’état des lieux de sortie.

Citée par acte délivré selon dépôt à l'étude, Mme [T] [L] ne comparaît pas.

L’affaire est mise en délibéré au 18 février 2025.

MOTIVATION DE LA DÉCISION

Selon l'article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que s'il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale

Sur le paiement des loyers et charges impayés

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

En l'espèce, M. [I] [Z] verse aux débats l'acte de bail ainsi qu’un décompte des loyers et charges.

Il ressort des pièces fournies qu'au 4 mai 2023, la dette locative de Mme [T] [L] s’élève à la somme de 2 965,03 € (soit la somme de 3 327,41 € réclamée dans l’assignation, diminuée d'un montant de 74 € correspondant à des provisions complémentaires de charges non justifiées et du montant de 288,38 € relatif aux dégrandations) au titre des loyers et charges impayés concernant le local à usage d'habitation. Il convient donc de condamner la locataire au paiement de cette somme.

Sur les dégradations locatives

Aux termes de l'article 7 c) et d) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé : « c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement ; d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. Les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation. Lorsque les organismes bailleurs mentionnés à l'article L. 411-2 du code de la construction et de l'habitation ont conclu avec les représentants de leurs locataires des accords locaux portant sur les modalités de prise en compte de la vétusté et établissant des grilles de vétusté applicables lors de l'état des lieux, le locataire peut demander à ce que les stipulations prévues par lesdits accords soient appliquées ; »

Selon l'annexe au décret du 26 août 1987 établissant une liste de réparations ayant le caractère de réparations locatives, il est indiqué que, s'agissant des plafonds, murs intérieurs et cloisons, font notamment partie de cette liste le maintien en état de propreté, et les menus raccords de peintures et tapisseries.

Il résulte de cet article une présomption pesant sur le locataire, le bailleur qui poursuit la condamnation du locataire à des réparations locatives devant rapporter uniquement la preuve de ce que les dégradations constatées dans les lieux loués sont survenues pendant la durée du bail ou que le locataire a fait un usage anormal des lieux.

Par ailleurs, s'il est constant que le locataire n'a pas à prendre en charge les réparations locatives qui sont dues à des vétustés, malfaçons, vices de construction, cas fortuit ou force majeure, l'état de vétusté ne peut être invoqué par le preneur que s'il ne résulte pas de sa négligence ou d'un défaut d'entretien.

En l'espèce, il ressort de la comparaison de l'état des lieux d'entrée et de l'état des lieux de sortie que le bien a été laissé dans un très bon état, correspondant à l’état du bien lors de l’entrée dans les lieux à l’exception de rares mentions liées à un usage normal du bien.

Le seul élément qui doit être mis à la charge de la défenderesse est l’enlèvement d’un frigo laissé sur place, dont le montant est fixé à 88 € TTC.

Par conséquent, Mme [T] [L] est condamnée à payer à M. [I] [Z] la somme de 2 965,03 € au titre des impayés locatifs, outre la somme de 88 € TTC au titre du désencombrement, soit un total de 3 053,03 €.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les demandes accessoires

Sur les dépens    L’article 696 du code de procédure civile dispose que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Mme [T] [L] succombe à l’instance de sorte qu'elle doit être condamnée aux entiers dépens.

Sur les frais irrépétibles   Il résulte des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations. Les parties peuvent produire les justificatifs des sommes qu'elles demandent.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir M. [I] [Z] et en l'absence d'éléments sur la situation financière de la défenderesse, Mme [T] [L] sera condamnée à verser au demandeur la somme de 500,00 € en application de l’article précité.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement rendu par défaut et en dernier ressort,

CONDAMNE Mme [T] [L] à verser à M. [I] [Z] la somme de 3 053,03 € (trois mille cinquante trois euros et trois centimes) selon décompte arrêté au 4 mai 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

DÉBOUTE M. [I] [Z] du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNE Mme [T] [L] à verser à M. [I] [Z] une somme de 500,00 € (cinq cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [T] [L] aux dépens.

AINSI JUGE ET PRONONCE par mise à disposition au greffe, le 18 février 2025, par Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection et Clarisse GOEPFERT, Greffier .

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,